董家渡地王开售，但难解安信信托危机

记者 | 马一凡

绿地接盘的董家渡项目销售如何，关系着一家信托公司的兑付危机。

在去年的11月和12月，安信信托旗下的“安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”接连被万兴科技和强生控股曝出违约事件，在这之后，董家渡项目的入市进展一直是安信信托安抚投资人的安慰剂。

界面新闻此前报道，已经有相当一部分机构客户及散户投资者购买的安信安赢42号到期，安信信托甚至强行让投资者延期兑付一年。

许多投资者正寄希望于董家渡项目入市回款，为安信安赢42号纾困，不过多方消息显示，尽管董家渡项目已经出售5栋商办写字楼，且春节后住宅部分或将领取预售证入市，但这些销售额很难在短期转化为安信信托口袋中的收益。

一名相关消息人士表示：“董家渡项目的总投入高达六七百亿，安信信托实际约有100余亿在项目中，这部分本金是抽不走的，项目入市后产生的回款优先用于工程款、下一期建设投入、向金融机构偿还贷款和利息等”。

作为股东方和财务投资者，安信信托拿回钱的优先级十分靠后。消息人士甚至表示，也许要等到整个项目结算完成获得正收益，他给出了一个估算的时间：“可能是2023年”。

这一切还是建立在绿地接盘后全力备战的情况下，在此之前，这块地被中民投蹉跎了4年光阴。正如绿地集团董事长兼总裁张玉良所说：“别人搞了4年没搞起来，我们接盘后速度非常快，不到一年，一期的7栋办公楼已经基本完工，即将交付使用。”

目前，这7栋办公楼中的5栋已经有了买家。

去年7月，绿地拿到了两栋办公楼的预售证后，就迅速和中国人保签署了意向协议，由后者购买A1（2.38万方）和A2（1.47万方）两栋办公楼，交易对价约为33亿元。在2019年年尾，另外三栋楼也有了买主，海通证券和旗下海通恒信共同买下B地块的B1、B2、B3三栋写字楼，总价合计大约60余亿元。

消息人士透露，目前董家渡项目已售部分产生的利润约二三十亿元，将优先用于偿还银行贷款等。

对于一期还剩下的两栋商办物业，绿地意愿自持的可能性不大，目前仍在全力寻找合适的买家。此外，二期还有4栋写字楼正在紧锣密鼓的施工中。

若董家渡项目即使产生了销售回款，也无法在短期内分配给安信信托，那么安信安赢将无法按合同约定执行到期产品份额。此外，安信安赢42号“借新还旧”的滚动发行出了问题，也是其无法及时兑付的原因之一。

近日，安信信托因其他项目诉讼，被上海杨浦区人民法院列为被执行人，导致其持有的中民外滩房地产开发有限公司45亿元股权被司法冻结，冻结期限为三年。

绿地方面表示，此次司法冻结不会影响到安信信托在董家渡项目中的100余亿本金，亦不会影响到项目进展。

“中民外滩”是董家渡项目的开发公司，安信信托持有其45%的股权，是安信安赢42号对应的底层资产。

2014年，刚刚成立、风头正盛的民企巨无霸联合体中民投在短短五分钟的争夺中，拿下了上海董家渡地王项目，斥资248.5亿元，这成了中民投最值钱的资产。当时中民投控制项目主体公司中民外滩95%股权，另有5%股权属于上海黄浦区国有资产监督管理委员会下面的上海外滩投资开发有限公司。这个庞大的项目本来计划是要在2021年完全竣工的。

2017年和2018年下半年，中民投两次出现流动性危机，各变卖董家渡项目45%和50%的股权。

2017年那次变卖，当时风头正盛的信托界“黑马”安信信托来接手了，其实早在2016年12月30日，安信信托就已发起设立安信安赢42号，6个月后，安信信托通过安赢42号募得的资金正式成为中民外滩第二大股东。

正值上一波房地产大潮的顶峰，安信信托当时对董家渡项目显然有些高估了，它计划发行系列信托产品募资不超过240亿元以受让这45%的股权，但大约一年后，就有房企仅出价150亿元接手中民投剩下的50%股权，中民投选择不卖，又过了几个月，绿地正式接手的价格仅剩下121亿元。

不过在中民投出现流动性危机以及董家渡项目彻底易主后，安信安赢42号后续滚动发行情况不佳，截至2019年12月12日，安信安赢42号存续规模172亿元，其中优先级信托收益权129亿元，劣后级43亿元。

对于安信信托来说，现在还有一种提早抽身的方法，就是变卖手中45%的股权。也有传闻称绿地或将收购安信信托那45%股权，但绿地予以否认。

安信信托的大问题还不仅仅在于董家渡项目，据其披露，安信信托2019年三季末到期未清算的信托项目金额高达276亿元，20多个信托项目陷入兜底承诺纠纷被诉。违约项目有不少和房地产有关，因房地产高增长大潮褪去而折戟。安信信托方面称，目前正采取多项措施防范和化解流动性风险。