2020年，房地产市场会如何发展？

01 调控政策会继续

本届政府对房地产的总基调早已确定——“房住不炒”。虽然中国房地产总体供应开始超过总需求，但是部分一二线城市的房价没有明显控制下来。所以预计房地产的调控政策局部城市会有所调整，但整体不会放松，尤其是金融政策不会对房地产市场有所倾斜。

目前主要一二线城市政策全力进行住房双轨制的建设，主要目的还是要逐渐减少国民经济对房地产的依赖。等主要城市的保障房体系、租赁住房体系及房产税推出等长效机制建设完成后，中国的房价也许就会真正被控制住，届时“限购、限价、限贷”等短期政策就会退出。

02 市场集中度将进一步提升，头部房企的市场份额将不断扩大

过去的两三年里，房地产市场的集中度已经在加速集中了。由于头部品牌地产商具有品牌效应、销售去化、建设成本、融资成本等方面都具有明显优势。在房地产利润进一步压缩情况下，高效率的房企的优势就体现出来，而效率低下的、尤其是EBIT都无法覆盖融资成本的房企会逐渐被市场消灭，破产或是被并购。

我们看到，2019年房地产的销售额进一步向头部房企集中，意味着头部房企的市场份额不断扩大。预计这一现象在2020年会持续下去，并且未来房地产的主流玩家的数量会逐渐减少。同时具有资产运营能力的房企在存量市场下会更具有竞争力。

03 整体房价波动趋稳，城市住房价格将进一步分化

“防不住炒”的房地产主基调下，不仅是不允许房价过快上涨，同时也并不希望房价下跌。房价上涨和下跌，目前对于中国经济来说危害都很大。房价上涨，成本传导到其他行业，导致其他行业经营困难，影响整体产业创新。房价下跌，沉淀在房地产里大量财富将灰飞烟灭，对中产阶层具有很大的伤害。因此，保持房价绝对值的稳定，有利于慢慢化解房价上涨或是下跌带来的危害。实际上，随着物价的上涨和居民收入的增加，只要房价保持稳定不出现大幅上涨，实际上房价也是在相对下跌。

随着全国户籍政策进一步放开，居民可以在各大城市自由落户。那么具有就业机会、教育资源和医疗资源的城市将会吸引更多的人落户就业。更多人口的流入将会导致部分城市的房价坚挺甚至会继续上涨。相反，那些产业发展、公共资源相对缺乏的城市将会继续呈现人口流出的情况，房价面临着下跌。预计不同城市的房价将会进一步分化。

04 资产运营和物业服务将成为房企另一个增长点

在过去几年，对于具有大量资金的房企，一直处于焦虑的状态，房企比老百姓更担心房地产不行了。因此很多房企都在尝试着不同的新业务，以期望找到新的赛道，比如很多房企试水产业园区、物流地产、联合办公、长租公寓、餐饮教育等业务。但是很多人最终都是铩羽而归，发现很多新业务并没有想象中那么美好。

其实在房地产市场进入存量时代之后，对于房企来说，有一个最容易的转型的赛道——资产运营与物业服务。对于房地产市场，虽然房价也许不会大幅上涨了，但是也不用太悲观。因为在相当长一段时间内，房地产还是中国经济的基石，而如此大量的存量物业，如何进行运营增值和物业管理都是一个极大的市场。近些年，已经有一些房地产开发商将物业管理分拆上市，我相信这一趋势会在未来越来越明显。