海南加码房地产调控！率先全面推行现房销售，全域限购政策不变

3月7日晚间，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（简称为《通知》）。

《通知》有三大重要政策内容，即发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和推行商品住房现房销售制度等。

海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份，也是疫情期间首个加码调控的省份。

海南省2018年4月22日实施“全域限购”政策以来已近两年，本次政策进一步加码房地产调控，海南省摆脱房地产依赖的决心，可见一斑。

支持合理自住需求

海南省政府表示，发布《通知》是为了坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，保持房地产市场稳定。

《通知》明确了各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段。要求各市县坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

海南省此次推出的安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房，并在一定时期内封闭流转。

《通知》提出，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。

目前海南省的三亚市和海口市房价在全国40个重点城市中排名靠前，与海南省居民收入差距非常大。推出安居型商品住房有助于盘活当地一些闲置项目。

《通知》中限购的内容有，对在海南省已拥有两套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

首推现房销售制度

《通知》中最受关注的就是现房销售制度。海南省明确，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃对媒体表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。

内地目前的预售制度来源于香港，出现于上世纪90年代，随后在《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等多个法律文件中予以明确。

预售制度一直备受争议。预售制度下，房企在房屋尚未建好时就能够占用购房者的资金，资金压力大为减轻，房地产日益成为一个高杠杆的类金融活动。此外，预售制度下，购房者极易在后续的房屋质量等方面的争议中成为弱势群体。

2018年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。不过这份文件只是行业内的意见征询，并没有法律效应。全国目前仅有零星地区的个别项目尝试现房销售，并未成为气候。

本次海南推现房销售属于“新老划断”，留出了缓冲空间。中原地产首席分析师张大伟表示，海南的存量住宅土地规模巨大，住宅土地供应已经减少。整体看，对于海南的市场影响不大。

但现售制度下，房企的资金压力会增加，周转率也会降低，预计未来参与海南省房地产市场开发的企业门槛将大大提升。

“房住不炒”基调不变

多位地产人士表示，海南此次率先加码房地产调控，对全国其他地区的潜在影响会很大，预计未来各地在出台房地产调控政策时会更加谨慎。“3月不大可能会有政策红利了。”有房企人士对中证君表示。

实际上，近期数地房地产政策出台后频频出现“一日游”和“打补丁”的情况也显示出，“房住不炒”基调不变，房地产调控难以放松。

受新冠肺炎疫情影响，房地产市场表现冷清，2月有超70城出台稳定房地产行业的政策。

其中，大多数地方政策只是降低房企经营压力，而广州市和驻马店市在相关政策中，涉及放宽限购和限贷条款，随后即遭遇调整，相关条款被火速撤回。

3月4日夜间，广州市政府网站再度发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知 》（后简称为《通知》）。与此前相比，最新一版《通知》中第三十一条删除了“广州商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”的内容。这意味着此前广州市政策中备受关注的“商服类限购解除”等相关政策已被撤回。

更早之前，曾经率先调低公积金首套房贷款首付比例的驻马店市相关负责人被河南省政府约谈，相关文件已从原网址上撤下。

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