SOHO中国暴涨37%停牌 传“私募之王“黑石拿277亿私有化

　　SOHO中国暴涨37%停牌，传“私募之王”黑石拿277亿元私有化，潘石屹真要“跑了”？

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　　据报道美国私募基金公司黑石集团正进行排他性谈判，计划斥资40亿美元（约合人民币277亿元）将SOHO中国（00410.HK）私有化。

　　受上述消息影响，港股上市的SOHO中国股价急速拉升，并在涨幅达37.58%时停牌直到收盘，停牌时股价为4.1港元/股。而这也是SOHO中国股价自2018年6月来的高点，目前其市值约213亿港元。

　　消息称黑石集团提出以每股6港元的价格将SOHO中国私有化，这一报价较SOHO中国3月9日股价溢价近100%。

　　除此之外，黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，其债务规模为326.8亿元人民币。上述消息人士称，具体私有化细节预计将在未来几周内敲定。

　　卖卖卖

　　其实，潘石屹从2016年下半年就开始了卖卖卖的节奏。2016年7月29日，SOHO中国整售SOHO世纪广场；并在2016年8月17日中期业绩发布会上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目。

　　2017年10月23日，SOHO中国有限公司发布公告称，10月17日，该公司的全资附属公司搜候（香港）即卖方、该公司（作为担保人）与买方Brave Point Limited就建议出售目标公司永卓越有限公司的全部已发行股本订立框架协议，而目标公司间接持有凌空SOHO项目。公告显示，买方为基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司。框架协议于2017年10月23日卖方收取诚意金后生效。

　　2019年10月30日下述消息传开，潘石屹、张欣夫妇的核心资产：京沪两地的八个“SOHO”系列商办物业即将被出售。

　　SOHO中国持有的投资物业总额610亿元，八个项目的总价预计为500-600亿元，这也意味着SOHO中国一下子要出售手头近九成的物业，几近出清。出售套现后，所获资金除用于偿还155亿元净有息负债外，剩余现金将逾500亿元，接近成为一家“纯现金”房地产投资公司。

　　据了解，上述交易标的将分批出售，所有交易预计将在未来两年内完成。目前，首批资产包——包括北京光华路SOHO、北京望京SOHO塔3、上海的SOHO复兴广场——已处于谈判的最后阶段，谈判对手为黑石集团联合新加坡GIC成立的买方团。

　　另五个计划出售的项目分别为古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、丽泽SOHO和前门项目。其中，位于上海的古北SOHO在今年二月刚开业，出租率为45%，是SOHO中国上半年业绩增长的主要贡献物业。丽泽SOHO是北京丽泽商务区新地标，将于今年11月正式开业。

　　此次大清仓之前，SOHO中国还“暖场”出售了旗下停车位资产和共享办公项目SOHO 3Q。

2019年9月30日，SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。买家是We Park旗下的慧泊停车场投资（广州）公司。仅过了不到一个月，10月底，潘石屹一度全力投入的SOHO中国旗下共享办公项目SOHO 3Q也被出售。据了解，SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，已经进入合同审批流程。

              SOHO中国项目明细

　　潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%股权

　　SOHO中国由潘石屹和其妻子张欣于1995年创立，二人持有SOHO中国63.93%股权。报道指出，与黑石达成协议后，两人打算保有小部分股份。

　　潘石屹从80年代起就一直活跃在中国地产界，经历过海南泡沫并且成功逃顶，赚的第一桶金。

　　张欣1965年出生于北京，14岁移居香港做工厂女工，而后前往英国求学并获得苏塞克斯大学（University of Sussex）经济学专业学士学位和剑桥大学发展经济学硕士学位。此后加盟华尔街投资银行界，先后在高盛和旅行家集团任职，直到1995年底返回中国，与潘石屹共同创建了SOHO中国。

　　2019年10月10日，《2019年胡润百富榜》揭晓，潘石屹以220亿元人民币财富获得153名。2019福布斯中国400富豪榜，张欣、潘石屹家族排名第107位，财富值215.7亿元人民币。

　　此前潘石屹一个月内密集注册7家公司

　　从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。截至1月19日，潘石屹名下有115家公司。

　　除了天津润石的经营范围涉及科研开发之外，其他6家公司的经营范围出奇一致，涵盖企业管理、经济贸易咨询、机动车公共停车场服务、出租办公用房等。

　　七家新成立公司背后100%控股的大股东均为香港、台湾公司，也查询不到实际控股人的蛛丝马迹。

　　如今账上11亿现金却欠债177亿

　　2019年中报显示，截至去年6月底，SOHO中国的投资房地产价值为87.8亿美元。

　　根据半年报，截至2019年6月30日，集团总借贷177.61亿元，其中将于一年内到期的负债20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%，较去年末增长1个百分点。而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，根本无法覆盖短债。

　　更为残酷的是，Wind数据显示，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，而据潘石屹此前透露，总价约78亿的自持物业回报率是3%，这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。

　　潘石屹为何要执意离场？

　　理性的数据告诉我们，这笔买卖划算。观点地产新媒体了解到，2018年，该公司经营业务产生现金13.83亿元，减利息净支出8.09亿元，减所得税支付2.12亿元，经营活动净现金流3.62亿元，回报低至约0.6%。

　　不仅回报率低，商办生意同样难做。“中国租金回报率我都不好意思说。”11月28日，一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的SOHO中国董事长潘石屹表示，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而我国的租金回报率偏低，只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。

　　“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

　　潘石屹不止一次表示这种生意确实很难做。以往“狼性”的他如今也更专注于自己的苹果、木工、摄影事业。在他近期发布的微博中中，关于编程、关于摄影，还有一些吐槽。

　　但是，外资对中国的大宗交易市场热度却很高，尤其是上海和北京。第一太平戴维斯发布的《2020年中国房地产市场展望》报告中显示，2019年，全国大宗交易总成交额为人民币3，170亿元，同比下降13%。

　　其中，一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。来自境外资金收购占比超过40%，同为近五年来最高。

　　潘石屹要退场的征兆早已出现。在2019年6月，潘石屹拿出价值78亿元的销售房源推售；9月30日，SOHO中国在公告中披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有 11个项目打包卖给筑梦之星。

　　与此同时，潘石屹却开始密集注册海外公司。企查查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

　　其实，潘石屹在海外投资并不新鲜。长期热衷于购置海外物业。2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

　　长子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

　　新一轮港股私有化热潮来袭？

　　而就在上周港股上市的中广核新能源也收到私有化要约，事实上，从去年开始中国企业在海外的私有化就特别受关注，香港和美股市场就掀起了一股热潮，负责安信国际私有化业务的战略产品部主管朱江告诉证券时报·创业资本汇记者，目前公司也在着力推进港股和美股上市的中国公司私有化业务，手上的案子很多。

　　他进一步介绍私有化条件，以港股上市公司的架构为例，第一类是纯境内资架构的H股，大部分的央企子公司属于此类，而他们的私有化门槛比较高，需要独立股东90%的赞成票通过，私有化要约价格比较高，这类可称作自愿要约收购，目前除了哈尔滨电气的私有失败以外，其他都获得了成功；第二类叫红筹架构，包括VIE等结构，大部分都是开曼公司，不同的类别民营企业属于此类，需要独立股东75%以上赞成票才可以私有化，这类可称作协议安排，特别注意的是，这两类控股股东自己不能投票，一起发起要约的第三方也不可以投票。

　　朱江总结说整体来看，私有化项目退市大致可以分为两类：第一，央企子公司，从去年开始到目前有包括中航国际、中国粮油控股等8家左右，其背后私有化的逻辑在于，近两年央企之间进行重组成为市场主流行为，央企子公司选择退市很大原因是重大的资产重组之前，会把境外的一些上市主体先私有化，这样涉及股权转让的价格不公允、独立股东投票等问题迎刃而解，便于重组上市的推进；第二，中小型民营企业，他们选择私有化退市是因为在港股和美股的中小型企业流动性很差，没有交易量，丧失了再融资的功能，之后选择回到A股重新上市。

　　“在香港的中资券商在私有化业务上有特别优势，这类私有化的公司在境外需要一些财务顾问和资金支持，大部分控股股东提出私有化以后，可能会借一部分钱或者引入一些战略股东，我们可以协助。”朱江告诉记者，“而私有化以后能不能重新在A股上市，两边条件不一样，尤其是行业监管，所以需要提前做好研究，而我们A股的投行团队能在私有化之后就迅速切入，帮助这些公司重新登陆A股。”

　　“买入、修复、卖出”的黑石模式

　　黑石旗下的地产基金有近20支，被划分成三个有序系列，它们分别是：机会型地产基金BREP（Blackstone Real Estate Partners）系列、不动产债权投资基金BREDS（Blackstone Real Estate Debt Strategies）系列和核心增益型地产基金BPP（Blackstone Property Partners）系列。

　　在2017年黑石房地产领域200亿美元的投资部署中，约60亿美元被用于BREP系列投资、近30亿美元被用于债务型房地产BREDS的投资等。 

　　从过往的成功战绩可以看到，在房地产基金投资中，黑石似乎很擅长通过“买入、修复、卖出”这种市值管理策略：通过买入破发的物业资产，通过财务杠杆或者其他市值炒作手段，将标的价格抬高，再择机分拆上市或整体出售。在1991年来的二十余年里，这种手法早已形成了一套滴水不漏的变现体系，创造了海量的财富。

　　这次，SOHO会给黑石留下怎样的战绩？

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责任编辑：石秀珍 SF183