投资地产类金交所产品 你需要关注这些

正所谓“你不理财，财不理你”，理财已经成为当今所有家庭需要完成的功课。在理财的过程中我们不追求通过理财实现财务自由，更多是希望通过理财以实现财务保值为目的。通胀无疑在持续进行，国家统计局最新公布的5月M2增速数据为11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高了2.6个百分点，虽说M2增速不能等价于通胀，但是我们可以切实感觉到物价上涨的事实，而这些要素也将导致我们金钱越来越不值钱，理财成了当务之急之事。

国内投资理财市场产品并不丰富，常见的炒股“一盈二平七亏”，没实现保值、增值，相反更加贬值了；货币基金以余额宝为例，6月11日的数据显示余额宝的7日年化收益率仅为1.337%，同样无法做到跑赢通货膨胀；国内房价保值、增值最好的仍为一二线城市，但是购房的投入过高，大多数人并无足够的资金参与；私募、信托虽然收益相对较高，但是同样存在投资门槛高的问题（一般为100万元起）。那么有没有一款收益不错、门槛不算太高、适合于普通投资人的投资产品呢，地产类金交所产品就是目前市场上热门选择之一，地产类金交所产品的收益率普遍高于年化7%。本文给广大投资人介绍投资地产类金交所产品所需要关注的一些重点。

金融资产交易场所设立的初衷在于政府为建立资产转让渠道，解决资产流动性问题，在此背景下各地金融资产交易场所顺势而生，金融资产交易场所是多层次市场结构中重要的一部分。目前全国有67家金融资产交易场所，包括11家金融资产交易所、48家金融资产交易中心和8家互联网金交中心，全文提及的金交所泛指此处提及的67家金融资产交易场所。以11家金融资产交易所为例，可以看到多家股东实力较强，具体如下表1所示。

1、 先看融资方是谁

地产类金交所产品的发行人即项目的融资方，融资方的实力将对后期项目还款的能力起到重要的影响。不过我们在实际项目投资的过程中可能发现，有时显示的融资方知名度较低，此时就需要通过工商资料查询及核实融资方背后的股东情况。

如下图1及图2所示，图1例举了某置业有限公司的股权结构，某置业有限公司通过查询可以发现其3级股东中南建设持股比例高达60%，40%个人持股方同样属于中南控股集团。另一个例子中，某信息科技发展有限公司通过查询可以发现其2级股东为弘阳地产投资有限公司，持股比例高达100%。

2、 再看风控措施如何

地产类金交所产品常见的风控措施包括以下3类：房产抵押、股权质押和担保。房产抵押即融资方以自有房产为抵押物进行融资的行为，一旦融资方还不上款，投资者可以依靠处置抵押物收回资金。一般房产抵押的抵押率低于50%，抵押率越低，风险越小。股权质押是以上市公司的股权为质押品进行融资，同房产抵押质押率越低，风险越小。此处，重点讲述最后一种风控措施，担保是指当融资方无法进行还款后，实际控制人进行无限连带责任担保。说到这里感觉融资方既然会让实际控制人进行担保，而实际控制人有几十上百个亿的产业，那么项目就风险全无了，实际上并非如此，如果实际控人的资金链出现了严重问题那么担保也就成为了“空头支票”，因此对于担保人的实力真实把控就显得极为重要。

继续以上文提及的某置业有限公司和某信息科技发展有限公司为例，某置业有限公司引入的担保方为江苏中南建设集团股份有限公司，某信息科技发展有限公司引入的担保方为弘阳地产投资有限公司，因此我们就需要对这两家房地产企业的实力情况进行分析。

把握房地产企业的实力，大致可以从以下几个方向入手把控：

a、权威机构房企排行榜

权威机构中最具代表性的当属中国房地产业协会。中国房地产业协会是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、物业管理、装修装饰和房地产金融、法律等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体，业务主管部门是中华人民共和国建设部。中国房地产业协会于每年3月发布当年的中国房地产开发企业500强测评榜单，从最新公布的2020年中国房地产开发企业500强测评榜单中可以发现，恒大地产、碧桂园和万科排名前三位，而中南建设排名第16位、弘阳地产排名第47位，具体如下表2所示。在选择房地产金交所项目时，尽量选择房地产企业在前50强，前50强的房地产企业一般融资渠道较广，抗风险能力较强一些。

b、房企财务指标

财务指标是企业财务状况与经营成果的总结评价，通过分析企业的财务指标可以更好的了解企业经营状况向好还是向坏。对于房企，需要关注的指标就有企业业绩增速，包括营业收入、净利润及其增速情况，销售金额及增速；债务水平方面，长期偿债能力可以分析房企的剔除预收账款资产负债率和净负债率，短期偿债能力可以分析现金短债比（现金及现金等价物/短期有息负债）和短长期有息负债比（短期有息负债/长期有息负债），对于相应指标出现大幅波动或者在整个房企行业处于不佳位置则需要综合评定。

如下图3、图4所示，展示了中南建设和弘阳地产最近三年的营业收入和净利润的数据情况，可以发现均呈现上升态势，其中中南建设上升速度较快，其营业收入3年内翻一番，净利润2年内翻一番；弘阳地产营业收入同比上升幅度均超过50%，净利润上升幅度略小。而在债务水平方面，中南建设公司净负债率总体偏高，不过近一年的净负债率数据反映呈现明显下降的走势，2019年年报显示公司净负债率降至165.95%，从年初192%至中报186%再到三季报175.7%。而货币资金对短期债务覆盖倍数提升至1.59，略高于行业水平，行业平均约为1.3，可见中南建设在债务水平方面有所好转。再看弘阳地产，2019年年报显示其净负债率为70.4%，处于稳健水平。

c、上市房企股价走势

我们可以发现不少房地产类金交所产品背后的地产开发商是上市公司，上市公司的好坏优劣最直接的即为上市公司股价走势，虽说二级市场短期走势可能受到情绪等因素的影响，但是长期看如果公司股价长期下跌且跌幅巨大，则可能公司本身出了问题，而这需要投资者格外关注。

如下图5、图6所示，我们可以发现中南建设和弘阳地产从近2年的股价走势看，总体近几年两家公司呈现宽幅震荡的走势，股价并没有呈现单边下跌且下跌幅度较大的情况。

3、 最后看房地产项目如何

房地产项目的优劣很大程度上取决于房地产所在地区的情况，由于项目的融资回款多为销售收入，因此就需要对房地产市场的需求影响因素进行分析。地区房地产市场的影响因素从大到小大概可以分为宏观货币、房产政策、地区人口、地区经济、收入要素、房价走势、房产周边等要素决定。

宏观货币。因为疫情的影响，经济基本面出现下行风险，因此今年来货币呈现宽松态势，今年的政府工作报告中就提出在宏观货币政策上要综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年，在这背景下也将对房地产价格产生一定支撑。

房产政策。目前房产政策更多的是为防止房价过快上涨，抑制投资投机性需求。不过从最新两会的精神可以看到，提出加强新型城镇化建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产平稳健康发展，这也可以预见未来的房地产市场不存在暴跌暴涨。

地区人口。随着人口的不断增加以及人口结构的变化,房地产作为生产、生活的必需品，必然是需要大量的市场供给。这种由人口的因素引起的刚性的需求是带动房地产的需求旺盛的重要的影响因素。

地区经济。房地产业呈现区域差异巨大的行业，社会经济发展的差异使得不同地区房地产的发展程度、速度、规模等都会产生巨大的地域性差异，一个区域的房地产发展大幅度受到该地区经济发展的制约。

收入要素。随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。

房价走势。从人性的角度，如果把房地产看成一个投资品，买房人同样存在追涨杀跌的心理，从过去多年的房价走势看，往往在房价出现上涨后会持续上涨。因此，城市房价的稳定往往可以保持房产的稳定需求。

房产项目周边。让房子更吸引购房者的眼球，获得更多的卖点，除了地理位置、房子的价格、房子的外部结构等这些因素以外，小区的配套设施和小区的绿化也很重要，居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素。

下面将通过2个案例的形式结合上文提及的房地产市场的影响因素来分析对房地产项目进行评价。

总结

随着银行、信托、私募基金等融资渠道的严监管，金交所定向融资也就越来越成为房地产企业融资的重要渠道。对于投资人在投资项目时，金交所仅是一个融资交易平台，融资方通过在金交所备案和投资人形成合法有效的债权债务关系。因此，投资的风险把控更多的需要集中在项目、产品上。对于投资房地产类金交所产品，担保主体是否优质、经营情况是否稳健，房地产项目所在地区的房产政策、地区人口、地区经济等指标是投资人投资过程中需要密切关注的要点。

日前，某房企拟发行总规模不超过25,000万元的定向融资计划，期限 12 个月。同时，A股上市公司、TOP20强房企为有关融资提供全额连带责任保证担保。

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