野村中国房地产研究主管张正宇：房地产信托下半年难回暖

　　自2010年以来，房地产资金信托余额规模有较大幅度增长，并在2019年2季度末达到顶峰。后在“房住不炒”的政策、及2019年5月银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）影响下，投向房地产方向的资金信托规模余额及占比于2019年2季度末出现拐点。

　　目前来看，房地产信托规模连续第三个季度出现下降，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元，幅度分别为-4.62%和-8.10%。从房地产信托占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比为14.57%，较2019年末和去年同期分别下降0.5和0.18个百分点。

　　2020年5月8日银保监会就《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）公开征求意见。《办法》中强调，要坚持私募定位、聚焦资管新规、严守风险底线、促进公平竞争，进一步明确了资金信托业务定义、信托公司业务管理要求、可投资产范围和比例。值得关注的是，《办法》明确了对于投向非标债权资产的信托项目的业务要求，进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资，同时本次《办法》的发布无疑是对现行房地产信托监管政策的进一步明确。

　　中国信托业协会特约研究员简永军在接受媒体采访时表示，一季度房地产信托规模和占比的下降，一方面是信托行业受到了疫情影响，在尽职调查等方面存在困难，影响了业务开展和落地；另一方面也说明信托业在严格落实银保监会对于房地产信托业务的发展要求，适度合理开展房地产业务。

　　用益信托研究员帅国曾表示，在“房住不炒”政策引导下，房地产信托的政策效应逐步得到显现，预计2020年的房地产类信托收缩还会持续，但下行的空间有限。

　　针对今年5月，房地产类信托募集资金597.56亿元，环比增加23.79%。这一现象，分析人士称，5月的房地产类信托募集规模上行，或与基础产业类信托募集大幅下滑有关。但受限于监管，目前集合信托产品投资的底层资产集中于头部房企，融资成本下滑也比较突出。另外，资金信托新规对于房地产类信托产品的影响较大，非标债权集中度的限制使信托公司与单一房地产公司业务合作的额度受限，可能会促使信托公司在新政正式落地前加速开展相关业务。

　　野村中国房地产研究主管张正宇表示，因信托公司在过去时期对房地产有违规的融资现象，监管对融资型的信托控管增强。房地产信托的发行量与去年同比下降，发行利率维护在8.7-8.8%，从目前看，房地产企业从信托渠道融资难度较大，下半年房地产信托难有放松的可能性。

　　从普益标准•诠资管研究中心分析称，目前政策明确限制传统房地产信托业务，信托行业整体受到严格的监管约束，从长远来看，未来金融市场仍将是标品和非标资产共同存在。信托公司可以拓展房地产信托新模式，积极推进房地产资产证券化、房地产股权投资，继续深耕房地产领域，同时向商业地产REITs方向靠拢，积极布局通过写字楼、商场等商业用地的运营实现收益的商业地产REITs，拓宽自身业务渠道。

　　“从今年发行的REITS来看，主要是针对基础性的物业、基础性建设方面的，政府对REITS发展是否会刺激房价的上涨还心存顾忌，只有在看到基础性建设REITS不会推高金融资产时，且发展比较成熟的前提下，住宅和商业REITS才会推出。”张正宇称。