老牌房企泰禾集团爆雷 “踩雷”信托何处去？

　　2020年地产圈闹得沸沸扬扬的事件当属“泰禾集团(行情000732,诊股)爆雷”，人们质疑以及谈论更多的也是老牌房企泰禾真的要凉凉了吗？最终会不会走向破产清算的道路？提及泰禾集团，相信大家并不陌生，其早在2010年就已借壳“福建三农”成功上市，并于2017年实现了1007亿元销售额，董事长黄其森在当时更是立下flag：2018年将要实现2000亿元销售额目标。然而事与愿违，理想和现实总是存在差距的，受各方因素的影响，泰禾陷入债务危机，债券违约、评级下调，更是被法院列为被执行人，其控股股东持有的股权也被法院冻结，一时间，关于泰禾违约的新闻铺天盖地迎面而来，网传泰禾已走到山穷水尽的地步，要引入万科等战投以寻求自救，但是目前尚无定论，部分债权人采取了司法等措施，但仍有一些债权人还在观望泰禾引入战投的情况。

　　其实，房企违约早已不是什么新鲜事了，例如，早在泰禾之前，中诚信托踩雷的“重庆典雅地产违约事件”、亿达中国票据违约等等，本文仅从司法实践的角度分析一下地产项目违约后的风险处置方案。

　　通常来讲，房企的主要融资渠道为银行贷款，但是囿于银行贷款审核的严格标准，部分房企只能获得部分银行贷款或者不符合银行贷款条件，那么信托也理想当然成为其重要融资渠道之一，而信托参与房企的主要模式是发放信托贷款、直接参与房企的股权投资、受让房企下设地产项目公司的股权、增资入股等，并要求房企将地产项目作为抵押担保，或者设置销售回款账户并与房企实施共管。尽管风控措施已经面面俱到，但因各方因素的影响，也无法避免房企资金链断裂、陷入债务危机的风险，甚至部分房企老板“挥挥衣袖”一跑了之。此时，如何应对风险、如何稳着陆、快速退出也成为各大债权人关注的最为重要的问题。在此结合司法实践，提出如下几点建议：

　　第一、边打边谈，以打促和。一般来讲，一旦房企发生违约风险，资金链断裂，就意味着其对外绝对不止一笔负债，可能会涉及多起债务纠纷，此时，不论债权人是否对房企的地产项目享有抵押权，建议尽快启动诉讼或强执等司法处置程序，务必要“快、准、狠”，抢得地产项目的首封权。何为“首封权”，顾名思义，就是“首先查封”，也就是所谓的“第一轮查封”。

　　为什么建议尽快抢得“首封权”？因为根据法律规定，只有首封法院才具有地产项目的处置权。但有一种情形例外：首封法院自首先查封之日起超过60日未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权（即对查封的地产项目享有抵押权等优先权）执行法院才可以要求将该查封的地产项目移动执行。也就是说，如果地产项目被法院多轮查封，那么只有首先查封的法院才有权处置该地产项目，除非对地产项目享有抵押权等优先权的债权人也启动了司法程序，并且案件已经进入执行程序，但是首封法院迟迟不处置已查封的地产项目，那么优先债权执行法院才有权要求首封法院移送查封资产的处置权。但是实践中，移送执行因为涉及两家法院的沟通协调，可能会需要一定的时间，所以抢得“首查封”是十分必要的。

　　在此，也提醒债权人，在签署贷款合同等交易文件时，尽量约定强执公证条款，并至公证处办理强执公证手续，这样一旦债务人出现风险，可不经诉讼程序，直接申请公证处出具执行证书并向法院申请进入强执程序，可以省去很长的时间，毕竟诉讼程序要经过一审、二审后才能进入执行程序，在此过程中，如果对方再提个管辖权异议等，那么可能需要很久才能进入执行程序，对于债权人而言，资金都是很成本的，每拖延一天，成本可能就是很高，当真耽搁不起。

　　第二、在执行过程中，通过拍卖处置抵押物或以物抵债等实现回款。实践中，还存在一些这样的情形，进入执行程序正准备处置抵押物时，突然跑出来一个或多个案外人提出执行异议甚至执行异议之诉主张权利，还有个别抵押的地产项目上存在拆迁等权利限制或者房企因涉及民间借贷早已将房屋抵债给债主且债主也已实际入住，以上诸如此类的情形，给债权人的实现造成了诸多障碍，甚至有些抵押物还会被法院判归第三人所有，届时债权人只能哑巴吃黄连有口难言，谁叫你尽职调查的时候没有发现资产上存在权利限制或瑕疵呢。

　　第三、债务重组或找接盘侠。将债权打折出卖给第三方，债权人实现退出。第三方收购债权后会与债务人协商谈判，给予债务人一定的时间，如果在此期间内，债务人能够盘活地产项目实现现金流回款，那么该第三方也将获得债权投资的收益回报。可以说是一举三得。

　　第四、债权人如果感觉债务人还具有一定的发展潜力或实力，那么可以协助其争取一笔新的融资，也就是所谓的“以旧换新”。或者可以给债务人一定的时间，通过销售抵押物换取现金流回款。

　　第五、申请破产重整或者破产清算。有些人可能会有一定的误解，以为企业破产就等同于债权人血本无归了，其实不然，破产制度之所有存在也有其存在的道理。企业破产可以为债权人、员工等提供公平受偿的机会，尤其是重整，一旦成功，对于债权人来讲，也不见的是一件坏事。