杭州深圳南京掀起新一轮楼市降温潮,下一个城市会是谁?

来源:新浪财经 2020-07-24 08:00:00

摘要
继杭州、宁波、深圳、东莞等城市之后,南京也于7月23日发布了楼市新政,针对“假离婚”等现象重点打击,并强调稳定土地市场预期,优先保障刚性购房需求。

继杭州、宁波、深圳、东莞等城市之后,南京也于7月23日发布了楼市新政,针对“假离婚”等现象重点打击,并强调稳定土地市场预期,优先保障刚性购房需求。业内分析指出,这一轮调控中,预计可能会有超过15个城市发布不同力度的政策,如成都等城市后续加码调控的可能性非常大。


南京太“热”了?

楼市新政“枪口”瞄准“假离婚”



7月23日消息,南京市住房保障和房产局等部门今日发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”)。《通知》共提出9项措施,包括加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理等。


其中,与深圳此前出台的调控政策类似,南京本次楼市新政也将“枪口”对准了“假离婚”。《通知》规定,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。官方解读指出,要通过优化完善住房限购政策,有利于抑制投机炒房。


同时,《通知》关于要加大住宅用地供应,特别是加大中低价位、中小套型住宅用地供应,优先满足刚性需求,稳定土地市场预期;优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等措施也引发市场的关注。


对于南京的楼市新政,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类政策进一步说明热点城市尤其是房价炒作过多的城市,政策依然以收紧为基调。他指出,此次政策从购房角度看,实际上体现为优购政策和限购政策。南京此次发布政策,充分说明近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象,干扰了市场预期,其对于房地产市场带来了较多负面的影响。


经8号楼工作室梳理,除了南京,今年7月以来,杭州、宁波、郑州、内蒙古自治区、深圳、东莞等城市也陆续收紧了楼市调控政策或开展专项检查工作。


中原地产首席分析师张大伟分析认为,从这一轮收紧调控的城市看,大部分都属于房价明显上涨的城市,过快的价格上涨导致了市场加码调控。最典型的如南京在2020年6月新建住宅价格环比上涨1%,二手房环比上涨0.5%;杭州新建住宅环比上涨1.2%,二手房环比上涨1%;深圳二手房上涨1.9%。


同时,这些城市都有明显的新盘价格倒挂现象,新房比二手房价格明显低,导致部分热点楼盘出现几百套房几万人摇号的情况,使得市场出现了不需要买房人群集中“假离婚、假人才、假落户”买房。“整体看,这些城市发布政策的共同点是楼市热度高,房价明显上涨,出现了炒作氛围。”


但是,张大伟认为包括南京在内的现有政策只治标不治本。从政策内容看,这一轮收紧调控的城市主要集中在打击三假:“假离婚、假落户、假人才”。但是,目前来看全国房地产调控效果最好的典型城市只有北京与长沙,而这两个城市的政策落点在供应上。


“2020年下半年调控政策升级的城市,基本只限制了参与摇号购房人群的资格,但没有想办法打击套利空间,所以预计效果不会太好。对市场影响比较大的核心政策,应该在信贷收紧、减少套利空间,增加供应上。”



“深圳效应”?

下一个收紧政策的城市会是谁?



在这一轮收紧调控的城市中,影响面最大的当属深圳。今年7月15日,深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“深八条”)。


“深八条”规定,深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。同时根据规定,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。


此举对深圳楼市的影响不亚于一颗深水炸弹,当地二手房网签量在新政发布当周骤降48.7%。8号楼工作室曾经报道,“深八条”的突袭让不少观望人士措手不及,有潜在购房者感叹道,“一下子就失去了购房资格,打乱了置业计划。”深圳市房地产中介协会预计,随着新政效应的逐渐显现,未来深圳二手房网签量将会快速下滑,并保持低位运行。


一位资深的地产分析人士对8号楼工作室指出,“深圳楼市政策的收紧,在某种意义上会使得短期内市场的关注点甚至小部分的资金转移,问题只是会转去哪里而已。目前来看,上海、北京是卡得最紧的,短期内进不去,那剩下公认基本面较好的城市,包括珠三角的广佛(东莞已经先行调整政策)、华东的杭州、南京、西南的成都等有可能成为市场的关注点。


其实在前段时间深圳市场火热时,相信这些城市已经能够感受到本地升温的一些压力。对于市场管理者而言,接下来他们会评估——会否有非理性的外来资金使得本地市场过度升温?如果是,那管理者可能会进行或明或暗的收紧调控。”


对于后续是否还有热点城市会加入调控队列,张大伟认为,这一轮调控中,预计可能会有超过15个城市发布不同力度的政策,如成都等城市后续加码调控的可能性非常大。


在今年上半年稳定宽松为主的政策面下,楼市明显回暖。根据今年6月国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,70大中城市中有61城新建商品住宅价格环比上涨。


官方解读指出,今年6月,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落,同比涨幅有所扩大;二三线城市环比涨幅略有扩大,同比涨幅延续回落态势。


其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。


31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。


对此,严跃进认为市场可以恢复,本质上还是说明需求是强劲的,刚需和改善等需求还是很强劲的。还有一个很重要的因素,疫情下的危机感,尤其是资产品市场方面表现不稳定,所以投资买房依然是被认为最保险的内容。


但是,部分城市房价上涨过快,违背了稳房价的导向,也违背了房住不炒的政策导向,后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市依然会有政策出台。不过,他对8号楼工作室指出,调控收紧其实还是少部分,更多的后续还是需要积极去库存。政策走向方面,也不会盲目收紧,依然是要确保市场交易的活跃。




来源:8号楼工作室