杭州深圳南京掀起新一轮楼市降温潮，下一个城市会是谁？

继杭州、宁波、深圳、东莞等城市之后，南京也于7月23日发布了楼市新政，针对“假离婚”等现象重点打击，并强调稳定土地市场预期，优先保障刚性购房需求。业内分析指出，这一轮调控中，预计可能会有超过15个城市发布不同力度的政策，如成都等城市后续加码调控的可能性非常大。

南京太“热”了？

楼市新政“枪口”瞄准“假离婚”

7月23日消息，南京市住房保障和房产局等部门今日发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”）。《通知》共提出9项措施，包括加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理等。

其中，与深圳此前出台的调控政策类似，南京本次楼市新政也将“枪口”对准了“假离婚”。《通知》规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。官方解读指出，要通过优化完善住房限购政策，有利于抑制投机炒房。

同时，《通知》关于要加大住宅用地供应，特别是加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求，稳定土地市场预期；优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源等措施也引发市场的关注。

对于南京的楼市新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策进一步说明热点城市尤其是房价炒作过多的城市，政策依然以收紧为基调。他指出，此次政策从购房角度看，实际上体现为优购政策和限购政策。南京此次发布政策，充分说明近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象，干扰了市场预期，其对于房地产市场带来了较多负面的影响。

经8号楼工作室梳理，除了南京，今年7月以来，杭州、宁波、郑州、内蒙古自治区、深圳、东莞等城市也陆续收紧了楼市调控政策或开展专项检查工作。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从这一轮收紧调控的城市看，大部分都属于房价明显上涨的城市，过快的价格上涨导致了市场加码调控。最典型的如南京在2020年6月新建住宅价格环比上涨1%，二手房环比上涨0.5%；杭州新建住宅环比上涨1.2%，二手房环比上涨1%；深圳二手房上涨1.9%。

同时，这些城市都有明显的新盘价格倒挂现象，新房比二手房价格明显低，导致部分热点楼盘出现几百套房几万人摇号的情况，使得市场出现了不需要买房人群集中“假离婚、假人才、假落户”买房。“整体看，这些城市发布政策的共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。”

但是，张大伟认为包括南京在内的现有政策只治标不治本。从政策内容看，这一轮收紧调控的城市主要集中在打击三假：“假离婚、假落户、假人才”。但是，目前来看全国房地产调控效果最好的典型城市只有北京与长沙，而这两个城市的政策落点在供应上。

“2020年下半年调控政策升级的城市，基本只限制了参与摇号购房人群的资格，但没有想办法打击套利空间，所以预计效果不会太好。对市场影响比较大的核心政策，应该在信贷收紧、减少套利空间，增加供应上。”

“深圳效应”？

下一个收紧政策的城市会是谁？

在这一轮收紧调控的城市中，影响面最大的当属深圳。今年7月15日，深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“深八条”）。

“深八条”规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。同时根据规定，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此举对深圳楼市的影响不亚于一颗深水炸弹，当地二手房网签量在新政发布当周骤降48.7%。8号楼工作室曾经报道，“深八条”的突袭让不少观望人士措手不及，有潜在购房者感叹道，“一下子就失去了购房资格，打乱了置业计划。”深圳市房地产中介协会预计，随着新政效应的逐渐显现，未来深圳二手房网签量将会快速下滑，并保持低位运行。

一位资深的地产分析人士对8号楼工作室指出，“深圳楼市政策的收紧，在某种意义上会使得短期内市场的关注点甚至小部分的资金转移，问题只是会转去哪里而已。目前来看，上海、北京是卡得最紧的，短期内进不去，那剩下公认基本面较好的城市，包括珠三角的广佛（东莞已经先行调整政策）、华东的杭州、南京、西南的成都等有可能成为市场的关注点。

其实在前段时间深圳市场火热时，相信这些城市已经能够感受到本地升温的一些压力。对于市场管理者而言，接下来他们会评估——会否有非理性的外来资金使得本地市场过度升温？如果是，那管理者可能会进行或明或暗的收紧调控。”

对于后续是否还有热点城市会加入调控队列，张大伟认为，这一轮调控中，预计可能会有超过15个城市发布不同力度的政策，如成都等城市后续加码调控的可能性非常大。

在今年上半年稳定宽松为主的政策面下，楼市明显回暖。根据今年6月国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，70大中城市中有61城新建商品住宅价格环比上涨。

官方解读指出，今年6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落，同比涨幅有所扩大；二三线城市环比涨幅略有扩大，同比涨幅延续回落态势。

其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

对此，严跃进认为市场可以恢复，本质上还是说明需求是强劲的，刚需和改善等需求还是很强劲的。还有一个很重要的因素，疫情下的危机感，尤其是资产品市场方面表现不稳定，所以投资买房依然是被认为最保险的内容。

但是，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市依然会有政策出台。不过，他对8号楼工作室指出，调控收紧其实还是少部分，更多的后续还是需要积极去库存。政策走向方面，也不会盲目收紧，依然是要确保市场交易的活跃。

来源：8号楼工作室