广州楼市回暖的逻辑

现在，居民收入增幅下降、不允许加杠杆，买房务实多了。

近期，平台上咨询在广州买房的人多了起来，主要集中在南沙和黄埔这两个地方。笔者与业内交流、实地走访后发现，这两个区域楼市回升，主要是深圳、东莞限购加码，把投资客们赶过来了。南沙、黄埔的规划很高端，一个是自贸区和广州副中心，一个是广州重点打造的高端创新区，来自深圳的“金主们”，发现这里的房价只有2万-3万元，简直太便宜了。

于是，二话不说，先拿下一套再说。很多人纳闷了，不是有限购吗？怎么这么轻松就能买到房子。其实，限购的网已经破洞了。去年底以来，南沙、黄埔、花都相继放松了人才购房限制。朋友实地踩盘发现，花3000多元买一个绿皮证书，就能解决购房资格问题了。在南沙，甭管是茶艺师证书，还是插花师资格证(可能与你的职业风马牛)，都可以有购房资格。

去年，花都区启动“绿卡政策”，想在花都买房，申请一张人才绿卡就行。申请的条件也十分简单，根本没有社保要求，于是就有了中介代办各种“花卡”、技能证书等等现象。上半年，楼市整体在降温，加上纾困疫情，各方都很难过，从底端突破人才购房的门槛，监管也是睁只眼闭只眼。比如，技能与所从事的工作是否匹配，不再仔细核对了，放开了楼市也不涨。

数据上看，今年上半年广州主城5个核心区的房价，基本没有涨，白云区还在跌。但外围的黄埔和南沙，供应量很大，房价上涨了4%-5%，均价大概上升1000-1500元，有的热销项目涨幅达到10%。从上半年新房网签数据看，规模最大的，除了增城(不限购，价格比较低，上半年网签102万平米)以外，南沙和黄埔卖得最多，都接近50万平米。

笔者不太看好这两个区域的地产。原因很简单，供应量太大、规划落地太慢。比如，南沙区面积达803平方公里，差不多是深圳建成区的面积，仅起步区明珠湾就有108平方公里，相当于7个前海那么大。黄埔总面积484平方公里，比深圳特区内还多了160平方公里，其创新集聚区科学城和中新知识城，加起来有267平方公里，发展成熟要好多个年头。

关键是，这几年内外环境大变，政府财政收入增速降至历史最低，新区域的开发，甭管是市政设施、轨道交通、教育医疗设施，还是招商引企，都得靠地产开路。所以，黄埔也好，南沙也好，有很多200万平米的超级大盘，旧改也在迅速放量。2019年，广州28个村敲定旧改合作企业，今年上半年应对疫情，找拉动投资的项目，又有29个村敲定旧改，主要分布在南沙和黄埔。

面对海量供应，单靠未落地的规划、塔吊密集的工地，还不足以吸引大家买房。怎么办？轨道交通和名校加持。比如，南沙距离主城区太远，屡遭诟病，地铁4号线硬生生变成城际铁路。于是，南沙新规划的18、22号地铁线，相比4号线提速了4倍，可谓自贸区速度。同时，为吸引大家买房，华师附属学校、广州二中、执信中学这些广州名校，都在黄埔和南沙建分校。

笔者认为，超前和宏大，这是各地规划的通病，广州也一样。所谓“祸兮福所倚，福兮祸所伏”，宏伟的规划要落地，得花很多钱。基本靠地产开道，意味着海量供应，这会将房价压得死死的。这也是为何外围要借人才政策松绑限购。过去，“钱多人傻”，旺盛的需求将问题湮没。现在不行了，居民收入增幅下降、不允许加杠杆，买房务实多了。而且，“房住不炒”沁入人心，房价涨幅变小，房产持有成本增加了，别再跟风了，自己掂量掂量吧。