挑战比较大！万亿级公募REITs大冲刺，谁将率先脱颖而出

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公募REITs渐行渐近

基金公司全力冲刺首批试点

中国基金报记者 张燕北

证监会于8月7日发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称《指引》)，公募REITs即将问世，基金公司多举措全力推进业务布局，争抢首批试点资格。一方面，基础设施项目申报如火如荼，另一方面，基金公司通过内部转化、外部引进等多个渠道扩充人才队伍。

整合多方资源

紧锣密鼓筹备项目申报

在公募REITs产品申报和推出之前，基金公司需要上报相关基础设施底层项目。记者了解到，目前已有公司上报项目，更多公司正积极准备，或将于近期上报。

沪上一位公募市场部人士透露，“《指引》一公布，我们就申报了之前已筹备好的项目。我知道的就有好几家机构也申报了项目，质量都不错。”

前海开源基金公募REITs业务负责人范熙武表示，公司在按照证监会、发改委规定的试点领域积极拓展基础设施REITs项目，相关筹备工作进展顺利。招商基金则称，公司目前和券商、银行等金融机构密切合作，积极储备项目，参与公募REITs业务。

红土创新基金固定收益部总监陈若劲介绍，“公司正在积极准备项目申报。股东深创投集团不动产投资团队在基础设施证券化领域，拥有丰富的投资经验和扎实的项目积累，项目储备池中有一批符合《指引》要求的项目可作为后续公募REITs产品的可投对象。”

中航基金总经理刘建透露，“我们计划申报首钢集团的垃圾焚烧发电项目。该项目的收入主要来自两部分：一是垃圾分类、焚烧，二是热能发电。”

新华基金表示，公司两家股东在ABS、类REITs业务上积累了较多潜在客户，计划申报相关项目。

基金公司积极申报基础设施底层资产，但寻找优质基础资产项目的难度仍然不小。刘建直言，现在找项目不容易。涉及国有资产的项目，需要协调各种关系，难度比较大；民营项目，要有很强的竞争力才能拿到。

北信瑞丰基金和国投瑞银基金均表示“尚未申报项目，从前期调研的情况看，寻找符合要求的基础资产项目存在一定的难度。”德邦基金认为，此次公募REITs或优先支持补短板行业，项目普遍投资回收期长、持有期收益低，是基建项目中比较难啃的“硬骨头”。

内培外引

多渠道组建公募REITs团队

公募REITs市场空间广阔，把握机遇的关键还是人才。多家公募在投研团队和机构设置方面已经展开调整及规划，补充相关岗位人员。

红土创新基金表示将调动最专业的投研团队参与项目开发及尽调，已成立基础设施投资部做为未来开展公募REITs产品投资的主要业务部门。在引入深创投集团不动产基金团队有相关经验的人员之外，还在积极从外部寻找人才资源。

新华基金专门筹建了一级REITs投资部门，计划按照监管要求配合专业的投资和运营团队，在投研、运营管理等方面，将安排专业人员对接新产品的投资研究和运营服务。人才来源方面，一是从股东的REITs业务团队内部挑选，二是市场化招聘。

“中航基金将成立基础设施投资部，招聘了一些具备REITs投资经验的人员，一个月应该能够到位。我们将会形成一个比较大的REITs投资团队,未来除招聘具有不动产投资经验的人才，还打算招聘评估师、税务师、律师等，因为以后有很多项目要上市。”刘建表示。

静待相关配套政策出台

全力筹备REITs产品、争取成为首批试点机构的同时，基金公司也在等待相关配套制度政策的进一步明确。

德邦基金表示，公司正全力推进公募REITs试点项目，德邦资管已在德邦基金组建了联合项目组，全力冲刺首批试点。

“公司股东深创投集团正在积极配合深圳市政府推出公募REITs产品的相关准备工作。红土创新基金将借助深创投集团的丰富经验和资源，积极备战公募REITs产品。”陈若劲说。

谈及产品设计，建信基金表示，公募REITs具有不同的基础资产类型及基础资产特性，以及不同的原始权益人，管理人将在合规基础上结合各标的的个性化情况进行产品设计。

刘建直言，“我们争取第一批申报公募REITs产品。在产品设计上，总体是‘公募基金+ABS’结构。但最终采取什么样的交易层级和架构，还需要监管部门明确。预计未来监管会出台估值、流动性管理、交易管理和信披披露等方面的细则，解决税收等问题也需要解决。”

基金公司积累了REITs丰富经验

经营规范、收益高的优质资产有望成为首批项目

中国基金报记者 吴君

公募REITs箭在弦上，多家基金公司都在加紧找项目、招募人才、组建团队等。据记者了解，其实一些基金公司这几年通过基金专户或子公司早已涉足REITs领域，同时其股东也具备丰富的相关投资经验。业内人士认为，一些经营规范、收益较高的优质资产有望成为基础设施公募REITs的首批项目，比如仓储物流、固废污水处理、数据中心、新兴产业园区等。

公募积累REITs相关经验

人才、运营等方面仍要补足

实际上，不少基金公司通过基金专户或子公司早已涉足REITs领域，积累了相关经验，同时公募的股东也有相关投资经验和资源积累。

鹏华基金在2015年成立鹏华前海万科REITs，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。鹏华基金表示，公司专门设立了投资银行部，配备具有基础设施项目运营、不动产研究、风险控制、特殊资产估值核算等经验的团队，“不同于以往基金管理，公募REITs运营核心在于底层资产的管理、资产估值核算及信息披露，我们通过该项目积累了丰富经验。”

中航基金总经理刘建表示，中航基金过去在专户层面投过ABS、类REITs项目，大股东中航证券也有投资ABS相关成熟经验。“从投资ABS的情况看，没有发生过风险，因为我们做法比较谨慎，选的都是市场上较优质的品种，有较高评级。”

红土创新基金总经理高峰称，公司准备公募REITs业务，主要以控股股东深创投集团的不动产基金团队为基础。其不动产基金是国内领先的资产证券化团队之一，近两年发行管理的私募基础设施资产证券化资产规模近130亿。

德邦基金表示，公司在2019年设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部。股东德邦证券一直以资产证券化业务见长，注重发展包括类REITs的ABS业务，多年来累计成功运作项目超十个，管理规模达100多亿元。“本次公募REITs试点采用‘公募+ABS+保荐’的结构，且要求公募管理人与ABS管理人深度绑定，德邦体系下的REITs投研优势有望更加显著。”

前海开源基金公募REITs业务负责人范熙武说，“子公司从2016、2017年开始大举布局类REITs业务，做了一些标志性项目，包括首单储架项目，还有不同资产品类的项目，今年6月刚帮助中交发行了第一单央企的基础设施REITs。我们还建立了跟REITs投后管理相关的管理体系，从项目研究到承揽到承做、销售、资管等全流程，过去几年落地的有两三百亿的项目。”

但基金公司也表示，目前在REITs相关业务上还有需要补足的地方，比如人才、运营等。建信基金表示，子公司具有丰富的ABS业务经验，包括类REITs经验，多单业务具有创新性突破。“我们在业务推进中，接触了几乎包括所有类型的原始权益人，对市场情况有深入了解，但目前比较紧缺的是项目运营管理。”

新华基金称，公司股东天风和恒泰证券在基础设施ABS和类REITs产品方面均处于市场领先地位；子公司新华富时资产也在不动产的专户产品投资方面有所积累。“但目前比较紧缺的是基础设施投资和运营人才以及基金产品设立后的运营支持人才，目前我们已开始进行产品培训与学习，并加大市场化招聘力度，争取尽快满足展业条件。”

刘建坦言，“现在比较难的是项目端，涉及的问题比较复杂，在摸索前进。我们还在等相关配套细则出台，比如产品按什么估值，还有投资者买了这类产品，需要确认这类资产最终是什么性质。”

首批项目准入要求高

挖掘经营规范、收益较高的优质资产

公募认为，一些优质资产有望成为基础设施公募REITs的首批项目。招商基金表示，根据相关文件，符合监管要求的、规范经营、现金流稳定、收益较高的基础设施资产属于优质资产，其分布在包括但不限于仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区、数据中心等基础设施领域。“基金公司将通过对基础设施具体行业的研究，搭建财务模型分析评估；对项目进行尽职调查基础上，挖掘优质资产。”

诺德基金杨雅荃认为，固废、物流、污水处理等项目较好，会有比较稳定的收入且项目有一定盈利水平，预期收益率较高，这些项目有望成为首批基础设施公募REITs。

北信瑞丰基金表示，根据新规要求，公募REITs底层资产的准入要求很高，仓储物流、数据中心及成熟产业园区或将成为首批试点项目。新华基金表示，首批资产肯定是相对规范、投资收益较好的项目，但整体来看，部分潜在资产在规范性、盈利性上均面临一定障碍，还需要不断挖掘。目前有望成为首批项目的主要是运营成熟的仓储物流、高速公路、产业园资产。

也有公募有不一样看法。德邦基金称，从收益及市场欢迎程度来看，交通设施、城镇水电气热供应、城镇污废处理等公共基础设施项目通常存在投资回收期长、持有期收益较低等问题，且存在靠政府补贴的情况，缺乏收益率吸引力，而新型基础设施项目涉及仓储物流、数据中心、战略性新兴产业集团、科技园区等范围内项目市场化率和收益率均比较高，成为首批REITs试点可能性较大。

基金公司也认为，在选项目过程中需要认真研究判断，挖掘优质资产。范熙武表示，目前发改委、证监会所鼓励的行业都是很好的投资领域，可以从两个维度判断资产的优良性，一是其合法合规性，从项目最初获取、建设、验收到运营等每个环节都是合法合规的，让投资人在持有期间不会面临合规风险，这是底线；二是收益的稳定性，会查验其历史运营业绩，也会将其放在所处区位、行业、竞争态势中，判断未来资产是否能延续目前展现的运营效果、稳定性程度。“比如污水处理取费的稳定性较强，因为每年就那么多的污水处理量，政府按照处理量每年来定价结算，波动较小，未来收益增长相对锁定。而高速公路取费的波动性要稍大，因为存在车流量向下的风险。”

公募REITs大发展仍面临诸多挑战

未来市场前景广阔

中国基金报记者 李树超

虽然各家基金公司积极布局公募REITs产品，部分公司在专户或者子公司领域做除了有益探索，但在业务触角延伸至公募REITs领域后，多家机构和行业人士认为，开展公募REITs业务，还可能面临从制度完善、基础资产寻找、总体架构、方案设计、税收、投资者教育等诸多有待解决的难题，但这类产品可以满足中低风险的长期投资者配置需求，未来市场前景非常广阔。

公募REITs大发展仍面临诸多挑战

多位行业人士认为，要想顺利开展公募REITs业务，公募基金还面临项目管理、人才、销售市场、产品流动性、税收等方面的瓶颈，在部分制度规定上也需要进一步细化。

红土创新基金总经理高峰表示，新的基础设施公募REITs试点管理办法，已经解决了从类REITs到权益型REITs的绝大部分法规制度框架，当前可能还有一些操作细节问题需要进一步明确，比如询价发行的具体安排，场内认购和场外认购的关系等。

招商成长精选基金经理万亿也提出，公募REITs对公募基金来说，相当于增加了投行和股权项目投资管理的职能，而基金公司此前并不具备相关经验。参考国外经验，未来各家公募大概率会在原有投资架构下新增另类投资业务或投行业务条线，相关产品也会被归类为另类投资基金，为公募形成多样化产品线。

建信基金特别强调，基金管理人层面需要打磨对此类业务的掌控力，背后需要相关人员、经验、制度及流程的规范，尤其是人员和经验；另一方面，此类产品运作期限、价值变化、估值方式等都与现有产品有较大区别，投资者对这类产品的接受度也需要培育。

前海开源基金公募REITs业务负责人范熙武也表示，从类REITs跨度到公募REITs，需要设计低门槛、强流动性的产品，让投资者意识到公募REITs产品独特定位和相应的收益及风险，让市场逐步认识和接受该产品。另一方面，监管部门也要出台相应规定规范公募REITs从申请、注册、发售、管理，解决制度建设问题。

中航基金总经理刘建认为，公募REITs业务大发展主要涉及到税收问题和统筹规划问题，可能需要税务总局在试点经验基础上给予相关支持政策。而未来公募REITs上市的话，因为封闭期比较长，会有流动性折价，影响投资者资金使用。他认为，一方面可以考虑做市商制度来解决流动性问题，另一方面转让最好不要在场内，可以采取协议转让等方式来变现。

德邦基金也表示，产品成立后的运营能力，产品到期后的退出，REITs上市后的流动性和折溢价问题，税收问题等都是可能面临的制约和瓶颈。

德邦基金建议，一是继续完善REITs相关法规制度，建议对现有《证券法》进行修改，将REITs产品作为一类新的证券纳入《证券法》调整范围，并在此基础上制定专门的REITs法规，对REITs产品的募、投、管、退、信息披露、税收优惠等予以全面规定；

二是明确基础设施资产转让政策，目前国内基础设施项目的转让政策与流程，不利于有序转让，也难以对资产有效估值；

三是投资角度，应引导市场散户投资者正确权益类投资意识，确保REITs资金来源更为通畅；最后，交易结构角度看，由于现有的交易结构参与载体过多导致产品链条过长，对项目实施效率造成损害且产生较大中间成本，需要更多针对性的税收优惠政策出台等。

北信瑞丰基金、新华基金也提出，相关法律制度保障、基金管理、资产转让程序、市场认知和税收政策也需要继续优化。

公募REITs发展前景广阔

适合中低风险的长期投资者

多家机构和行业人士认为，考虑到中国基础设施体量巨大，公募REITs未来有望成为数十亿元的庞大市场，公募REITs有望再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场。

中航基金刘建认为，公募REITs发展前景很大，其是跟中国经济高度相关、更贴近中国特色的产品，将成为一大类重要的金融产品。因为中国的基础设施远大于美国，市场规模会超过美国，未来空间会更大一些。“我预计未来公募REITs可能有10万亿的市场。”

前海开源基金范熙武也表示，他个人对于未来公募REITs发展比较乐观，基于我国巨量的基础设施和沉淀资产体量，几百万亿的规模体量，就10%的公募REITs证券化率，也有几十万亿的市场规模。

红土创新基金固定收益部总监陈若劲也认为，虽然公募REITs产品是新生事物，还有待摸索，但公募REITs产品的发展前景非常广阔，我们坚信公募REITs产品在稳定运行一段时间后，能够得以广泛的推广，可以拓展到基础设施以外的其他不动产领域。

建信基金表示，因为公募REITs与现有产品差距巨大，而且这个基础资产市场特别庞大，我们也对这类产品的发展前景充满了期待。但由于这类产品比较复杂，在基金管理人的运营管理之外，还涉及到原始权益人很多会计、税收等方面的因素，我们很期望起初的产品可以有个很好的亮相，后续的产品可以有更充分的空间。

德邦基金、新华基金、北信瑞丰基金都认为，公募REITs与传统公募产品相比差别很大，但跟类REITs项目、ABS项目具有可比性，该类产品具有广阔的发展前景，对于公募基金而言，是难得的优质扩容方向。

德邦基金还特别指出，公募REITs基金对公募基金行业来说具有里程碑式历史性意义，可以说，公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场。

鹏华基金认为，“我们有信心，在监管机构的指导下，在各位同业的共同努力下，一步一个脚印，为中国基础设施REITs探索出一条符合中国国情的道路，共同建立起健康的REITs生态，通过这一创新工具支持我国基础设施建设，迎来资本市场与基础设施的共同繁荣。”

具体到该类产品匹配的投资者，多家公司和行业人士认为该类产品适合中低风险的长期配置型客户，以满足他们的中长期的稳健收益的投资需求。

建信基金认为，公募REITs特别适合保险养老金等机构客户，他们长期性投资、配置型投资的需求和公募REITs的资质特别匹配。对于公募基金、投资顾问、理财资金等，适当的投资于公募REITs也可以有效地提高其资产分散的有效性。

中航基金刘建也表示，公募REITs在国外的投资者主要是养老机构，因为其是长期投资者，而公募REITs属性是收益稳定、波动率低、有很长的封闭期，适合长期投资者。另外，银行、保险资管、理财等也将是重要的投资者，还有一部分个人投资者，也需要该类产品的稳定收益。

诺德基金、新华基金、红土创新基金也分析，公募REITs产品同时具备固收和权益产品的特征，既有稳定的分红回报，又有潜在的资本增值收益，而且在二级市场还有流动性。潜在的投资人群体非常大，社保基金、企业年金、养老金、保险资产公司、银行理财子都是潜在的机构投资人，另外公募REITs也适合追求稳定回报而且有一定风险承受能力的个人投资人去配置。公募REITs将有效填补这部分投资偏好的投资者需求，未来市场空间非常广阔。

北信瑞丰基金也说，“从公募REITs的底层资产性质及收益情况来看，其介于固定收益产品和权益产品之间，具有一定的避险属性，将成为需配置安全边际较高资产的投资者的选择。”