加快住房租赁市场发展 这一城市新政来了：这类非住宅可改建租赁住房！

（原标题：加快住房租赁市场发展 这一城市新政来了：这类非住宅可改建租赁住房！）

着力培育和发展租赁住房，是住建部提出的今年重点工作之一。

近日，合肥发布通知提出，市区范围内非住宅闲置存量房屋，可以改建为租赁住房，并且要求改建项目不得“以租代售”、不得骗取奖补资金。

业内人士认为，该政策有助于增加租赁住房的供给，对发展租赁住房有积极作用。

另外，杭州为减轻租赁企业负担，适当延迟针对租赁住房企业风险防控金缴交时间，提出存量托管房源9月30日前缴30%风险防控金，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

合肥闲置存量非住宅可改建租赁住房

8月14日，合肥住保房管局、建设局、自然资源和规划局联合发布通知提出，为加快培育和发展住房租赁市场，支持和规范非住宅改建为租赁住房行为，有效解决供需错配和职住平衡问题，市区范围内非住宅闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。

具体来看，改建范围是：市区范围内，不动产权证或其他合法权属材料用途为商业(办公)、工业(厂房、仓储)、科研教育等非居住类型，且两年内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为租赁住房。

改建条件是：

1、权属清晰，应为依法取得不动产权证或其他权属材料的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形，存在抵押登记等他项权利的，还应取得所有他项权利人的书面同意。

2、改建原则，应在租赁住房需求集中、交通便捷、生产生活便利、公共和生活配套设施完善的区域开展实施，不改变原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标。

3、改建主体，应具备企业法人主体资格，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的住房租赁企业。

4、改建规模，以整栋、整单元、整层为基本改建单位，并具备物业管理条件，原则上不少于50套(间)且建筑面积3000平方米以上。

5、技术标准，具备良好的卫生、通风和采光等条件，其他设计、建设和管理要求应符合国家相关规范和我市住房租赁管理要求。

6、改建要求，应按不低于宿舍建筑设计规范标准与要求进行设计和施工，不得破坏和变动房屋承重结构和外立面。改建项目验收通过后，应统一纳入我市住房租赁交易服务平台监管。

通知除了对改建项目提出了6点要求，在改建项目建设方案中要求提供的主要内容包括：项目现状及规模、改建思路、改建方法、改建区域平面设计方案，投入成本、回报周期、改建后的房源量、租赁群体、租金水平、租金租期如何设定，经营模式(自主经营、联合经营或委托经营)、项目推广方式，以及项目总平面图、改造区域建筑和结构施工图等。

值得注意的是，通知还要求申请人提交书面承诺，包括对提供材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于住房租赁且不“以租代售”、不骗取奖补资金和无条件服从城市建设发展等内容。

在保障措施中，通知提出，经审核同意的非住宅改建项目可按规定享受支持住房租赁市场发展相关专项奖补政策。此外，对提供虚假资料申请改建、将改建后的租赁住房用于非租赁住房用途、分割销售转让和抵押、“以租代售”等违规行为的，需采取终止改建行为、限期改正、取消奖补资格、纳入诚信惩戒名单等措施；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理，并依法承担相应的法律责任。

防止“以租代售”、加强资金监管

实际上，2019年12月，在住建部等6部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中就提出，各地住建部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。合肥此次政策也是对该《意见》的进一步落实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受券商中国记者采访时表示，发展租赁市场是这几年的一个任务，筹措房源很关键，土地、住房方面必须给予保障，由于一些非住宅项目本身有一定的去库存压力，把些这些库存改建租赁住房的做法值得肯定。当然，在改造过程中也会出现一些新问题，比如很多房源借二次改造偷偷转变为住宅销售，所以合肥此次政策也提到了房源后续不允许出售，防犯借出租的名义偷偷进行出售，所以“以租代售”等行为后续肯定是要管控的，这是当前需要注意的一个内容。该政策有助于增加租赁住房的供给，对发展租赁住房有积极作用。

除了明确要求不得“以租代售”，合肥此次政策在提出给予非住宅改建项目专项奖补的同时，也明确要求“不骗取奖补资金”。

按照2019年7月19日财政部、住建部公布的首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，合肥是16个入围试点城市之一，可获得中央财政奖补资金每年8亿元，其他15个试点城市还有北京、长春、上海、南京、杭州、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。2020年7月24日，财政部、住建部联合公示了第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，包括天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安等8个城市。

据了解，按照财政部和住建部2019年2月印发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，中央财政将对确定的示范城市给予奖补资金支持，试点示范期为3年。中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等，各城市可以自主确定资金使用方案。券商中国记者统计，上述24个租赁试点城市3年获得的财政支持累计将达600亿元。

此外，加强租赁企业监管也是《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中的内容之一。其中要求，住建部门加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

去年12月，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(简称《办法》)，成为全国首个制定住房租赁资金监管办法的城市。

8月17日，为确保《办法》落地实施，稳妥有序推进风险防控金缴交工作，同时减轻疫情对企业的影响，确保住房租赁市场平稳健康发展，杭州市住保房管局发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》。

《通知》共包括租赁资金专用存款账户使用、风险防控金缴交、行政管理等三个方面，明确了租赁资金专用存款账户使用、风险防控金缴交的时间及未落实资金监管工作的处理措施。其中提出，2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位，对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

杭州市住保房管局表示，《通知》制定背景和目的是，受新型冠状病毒疫情影响，住房租赁企业生产经营出现严重困。为减轻企业负担，帮助企业有效应对风险、渡过难关，支持企业复工复产，适当延迟《办法》中针对租赁住房企业的资金监管开展、风险防控金缴交时间，更有利于降低住房租赁企业经营风险，保障租客、房东权益，促进租赁市场平稳健康发展。

严跃进对券商中国记者表示，杭州政策提到存量委托房源应缴风险防控金30%，在维持了原有的金融风险防范要求的同时，也根据特殊情况降低了企业的资金压力。

（文章来源：券商中国）