恒大紧急全国七折促销楼盘，“金九银十楼市旺季”关注龙头房企！

安居乐业首先要解决的就是居住问题，对于不少年轻人来说，高昂的房价遥不可及，租房又被资本收割。从去年开始，长租公寓爆雷频发，给房东和租客均造成不小的损失。

楼市素有“金九银十”的说法，恒大再次开启“卖卖卖”模式。在9月6日晚，中国恒大董事局主席许家印连夜召开营销大会，“金九银十”累计要实现销售2000亿元，与此同时还将加大推新与折扣力度，恒大全国在售楼盘全线7折优惠促销。

恒大全国楼盘七折促销，意在何为?

恒大在地产促销方面可谓是不遗余力，由于今年疫情期间对房地产企业影响巨大，恒大就率先推出在线选房活动，并且75折超低折扣购房。不过对于恒大的打折促销手段，市场也已经见惯不怪，因为恒大常年就是7-8折促销。更有网友评论称，如果恒大真的实打实降价30%，之前购房的业主早就去售楼处维权了。

疫情过后楼市快速复苏，加上金九银十本是楼市销售旺季，恒大为何会突然大力做促销?其实背后的原因很简单，也就是“还钱——通过快速回笼资金，降低负债率，从而让公司的财务指标趋向合理化。

8月20日住建部与人民银行召开房地产企业座谈会，确立了房地产企业的监管监测规则，也就是市场上传说中的“三道红线”。三道红线”具体是指：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

由于房地产企业本身就是一个负债率极高的行业，根据2019年年报数据，30强房企中就有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这也意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。而根据数据，恒大目前已经触碰“三道红线”底线，这也不难理解为何恒大会率先借着“金九银十”的名义开展促销活动，最终也只是为了符合“三道红线”的标准。

此外更有华创证券2019年报数据为基础，统计了30强房企的情况。“三道红线”均触及的房企共有9家;满足2个条件的有5家;满足1个条件的11家;3项均未触及的共5家。有3家(恒大、融创、绿地)排名前10的房企触及了三条红线，意味着有息负债不能再增长;其余7家则未触及或触及1条红线，有息负债增速须控制在10%或15%以内。而2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，这意味着新政一旦全面实施，房企整体降杠杆的压力可能比较大。

年中以来地产政策频频释放收紧信号，监管层也首次通过设定具体的财务指标来量化房企的负债水平，对于如何看待恒大频繁促销降负债?巨泽投资总经理马澄在接受私募排排网采访时表示，春江水暖鸭先知，每次政策变化，行业发生变化时，恒大总是带头促销，作为房企龙头，恒大的敏感性、执行力和魄力都远超其他同行企业，恒大年初疫情刚有缓解就进行过大促销活动。近期国内不少城市开始加强房地产调控，国家也开始收缩流动性，恒大先下手为强，此时促销一方面是为了金九银十冲业绩，另一方面也是在房地产市场变化前让自己处于有利位置。

马澄进一步指出，房地产行业同时面临“三道红线”管控，房企的融资风险和经营风险将有所上升。业内普遍认为，今年第四季度房地产市场仍面临着较大的不确定性，因此三季度抢收“金九银十”是房企共同的选择。提前抢收、落袋为安，是房企锚定确定性增长的基本动作。恒大本身也在转型中，旗下的4大方向中，无疑地产是被社会广泛认知，其实近年来在重点加大投资新能源车，还有恒大健康产业等，恒大汽车的投资在加大，快速变现地产也是在调整投资的很大可能。

华炎投资方翀也向私募排排网介绍，近年来，中央及监管层反复表态，强调“房住不炒”的态度，地产相关的信贷政策也是趋紧，甚至在推进reits的过程中将住宅及商业地产排除在外，对于地产这类资产负债率高的行业来说，流动性势必受到抑制，像恒大这种大型房企更是如此，而恒大目前正处于转型期，布局发展新能源汽车行业也需要大量的资金，因此，近期恒大频繁促销也是为了回笼更多的资金，缓解流动性压力。换个角度看，大幅的让利也达到了监管层旨在给房价降速的目的。

8月地产销售超预期，重点关注地产龙头

8月份国内房地产企业销售继续稳定增长，30个大中城市商品房日均销售面积累计同比增幅扩大为14.44%，高于上月的12.52%。其中一线城市日均销售面积增幅扩大，二线城市累计同比增幅收窄，三线城市同比增幅扩大。

受疫情的影响，房地产行业基本面在年初出现大幅下行。不过随着复产复工的有序推进，房地产销售迎来持续修复进入9月份来，房地产板块不仅相对抗跌，多只成分股更是逆势上涨。对于房地产行业的未来，国泰君安研究所所长黄燕铭表示，房地产行业整体将保持平稳、健康发展。从个股角度来讲，依然可以在房地产行业里面找出一些优秀的龙头公司。

至于如何看待地产股的投资价值与选股逻辑，华炎投资方翀介绍，“345新规”其实也是给行业分了档位，试点房企以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，房地产行业或将开始新的一轮洗牌。从地产行业未来的投资逻辑看，将更看重房企的经营质量，而不是纯粹的业绩增长逻辑，未来重质不重量，因此，低拿地成本、低融资成本以及高毛利率的房企或在未来有更高的估值空间。

卓铸投资近期也指出，包括金融地产、钢铁、有色、化工等在内的传统产业大部分处在历史偏低的位置。这说明A股市场也反映出了经济的分化，中国经济在发生新旧动能的转换，新的动能比重在逐步上升，传统产业比重在逐步下降。作为投资来讲，传统产业要选头部企业、选龙头，新兴行业看科技含量。