金九银十，在沈阳买房的最佳时机

　　5月和6月以来，房地产市场快速回暖，部分城市出现快速反弹。

　　一、约谈

　　7月24日，住建部举行房地产座谈会，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参会。除继续强调“房住不炒”、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）等政策原则外，还首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。

　　8月20日，住建部召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与会商。此次会议，首次从房企角度提出落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

　　9月初，住建部印发政务公开工作要点：坚持房住不炒定位，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。

　　两轮约谈，14个城市被“点名”，东北的长春和沈阳两次上榜，此次，提高政治站位，出台调控政策势在必行。

　　二、调控

　　9月6日，平静的周末，沈阳楼市新政出台；

　　沈阳市房产局发布关于联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号》。

　　1、严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。

　　2、首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。

　　3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

　　而且是印发之日起执行，执行速度超级快。

　　政策细则，符合座谈会上提出的“房地产金融审慎管理制度",禁止分期、首付贷，从根本上消除部分开发商给购房客打开的金融口子。

　　首套房首付比例不低于30%，之前是最低20%即可；

　　二套商品房首付比例提高到50%，之前最低是30%即可，降低购房客户自身存在的金融风险；同时很多投资客因成本增加也会放弃继续购入的机会；

　　增值税免征年限由2年调整到5年，此政策可谓是长效机制，奔短期套现增值的客户群体预期会被打消；

　　9月8日，沈阳公积金公众号发布“关于落实《关于进一步促进我市房地产市场 稳定健康发展的通知》的通知”。

　　规定，我市职工购买商品房使用住房公积金贷款比例从2020年9月6日起执行该政策，政策执行以备案合同签订时间为准。严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和‘首付贷’。

　　9月8日，一刀切的政策还是落地了。

　　沈阳再无满二一说，五年以内均涉及增值税5.3%，个税全额1%或差额20%。

　　9月6日之前如果在房产局已经受理的二手房交易可能由于个人原因手续未交全的、当天未办结导致之后办结的，还按原程序办理，9月6日之后，从9月7日开始受理的均按照五年办理。两年政策已经取消，到9月6日截止不再执行，恢复至五年原有政策。

　　三、土拍

　　7月22日，阳光城(000671,股吧)连拍2地块深耕铁西，新利北地块和功勋北（南）地块，楼面价分别为8290元和8340元。亿茂拍得新市府商业地块、

　　7月27日，榆林安置房北-3地块挂牌成交，竞得者华润置地，楼面价5400元，该地块哦有无偿修缮大东路要求。

　　实际上22日以后，沈阳楼市土拍就按下了暂停键。华润拿地是挂牌成交。这不得不让我们联想到7月24日，住建部举行房地产座谈会进行的约谈。

　　9月5日，沈阳市自然资源局官网发布公告，沈土拍[2020]16号，2020-013号物资局-1地块、皇姑2020-02号北四台子村二期-2地块、沈北2020-010号原和信恒地块、HN-20003号GN-AT01-04-1地块，将于2020年9月25 日（星期五）上午10时整在沈阳市土地交易市场公开拍卖。

　　除了限地价的竞买条件外，物资局-1有商业自持要求，北四台子村二期-2地块还有在地块外无偿代建学校和配建社区文化中心要求。

　　（图片来源乐居）

　　2020-013号物资局-1地块容积率不大于2.5，商业比例18%-20%，采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，最高限价6900元/建筑平方米。

　　皇姑2020-02号北四台子村二期-2地块容积率不大于2.0，商业比例13%-15%，该地块外有无偿代建学校要求、地块外配建社区文化中心要求、地块内有回迁安置要求。该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，最高限价5600元/建筑平方米。

　　沈北2020-010号原和信恒地块，容积率不大于1.8，商业比例13%-15%，起拍价格2790元/建筑平方米。该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式，最高限价3350元/建筑平方米。

　　HN-20003号GN-AT01-04-1地块该地块位于浑南区，容积率不大于2.0，商业比例不大于10%，起拍价格9291元/建筑平方米。该地块该地块采取“限地价、竞地块外教育设施建设”模式，最高限价9500元/建筑平方米。

　　提高地块商业比例，竞配建，限地价成为此次土拍的主旋律。完全符合沈八条“严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。”要求。

　　四、观点

　　有很多粉丝最近在聊，虽然政策频繁出台，可是房价却一直在涨，这个时候我们应该全局去看；现阶段的楼市呈现分化走势。

　　就全国基本面而言，个别一二线城市上涨，部分二线城市横盘，多数三四线城市盘整向下。就单一城市而言，品质，物业，学区地铁商业自然资源等附加值相对多的板块或者楼盘保值升值属性就稳。

　　现阶段，沈阳楼市限购，限售2年、5年并存，贷款政策门槛提高，增值税2变5，这一系列政策叠加，最难的并不是购房客，而是开发商。

　　购房门槛增加，直接屏蔽掉了很多购房客户，那么开发商为了业绩就需要花费更高的成本去营销找客，而且现阶段新房的房价是没办法上涨的，

　　金九银十到来，政策叠加，投资客被驱逐，开发商不涨价，这可能是2020年刚需客户买房最好的时机。

　　对了，我说的是刚需客户。政策已经严了，而且只能更严。

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