别老盯调控和涨幅，这些城市才是隐藏黑马！

　　7-8月调控升级城市一个接一个。9月，楼市调控的节奏依旧紧凑。

　　9月第一周，沈阳接棒无锡，坐上最严调控小板凳，杭州、东莞再度升级调控补丁。

　　调控已经开启疯狂打鼹鼠模式，谁冒头就锤谁！此刻，这些被天降正义的城市，肯定是大家关注的焦点，关于下轮调控城市预测的文章也应接不暇。

　　但我想要提醒大家，关注的焦点要转换了，此刻，真的机会藏在楼市的另一端！

　　有些城市已经悄悄为楼市松了绑，并且，这些城市还是公认的有价值城市。

　　为什么这么说？

　　因为过去的经验不断验证，只要是有价值的城市，一旦政策松绑，楼市势必回暖！

　　当下楼市，最具代表性的松绑城市，就是广州这个老大哥。四大一线城市之一，价值没话说，但楼市已不温不火好几年。

　　上半年受疫情的影响，广州楼市整体依旧冷淡。上半年供应面积410万平，签约量343万平，供应量刚达均值，签约量较往年下跌19%。

　　与大盘冷淡不同，南沙、黄埔成交格外火热。5月在广州大盘一片低迷的情况下，黄埔一手住宅网签环比上涨23%、南沙上涨17%，排除以学区优势横行霸道的越秀区外，黄埔、南沙涨幅碾压广州其他各区。

　　不可否认，一手住宅网签数据会受各区供应量的影响。但是5月，增城、荔湾的一手供应增幅也很大，南沙供应环比为负，但最终还是只有黄埔、南沙网签数量增幅较大。为何？

　　非常重要的原因：早在12月，广州这两个区域的限购政策大幅放松了。

　　2019年12月13日，广州放开了南沙区的限购，只要有本科学历或是有中级职称，便可以在南沙买房。

　　2019年12月20日，黄埔区限购也进一步放开，在黄埔工作半年以上的人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品房。今年5月28日，黄埔才对该限购条件进行升级，人才购房标准在半年社保的基础上还需要本科学历。

　　所以，上半年，广州楼市最火热的两大区就是南沙和黄埔。

　　2020年8月26日，番禺区进一步降低人才购房门槛，放松人才界定条件，广州大学城在读或应届毕业生可直接购房，双一流及以上学历人才在番禺创业，也可无门槛购房。

　　可以预见，番禺楼市接下来一定会掀起一波火热。

　　广州限购框架基本成型：市区按兵不动，近郊降低门槛，远郊完全不限购。

　　至于房价，广州盘子太大了，这些调控松绑区的汹涌，轻易就稀释在大盘的平淡之中。不仔细看看，根本不知道这些区域房价由多猛。

　　看看南沙，12月限购一放松，房价便一路高歌，至今上扬趋势依旧明朗，从19年10月的2.1万/平涨至今年9月的2.7万/平，一年时间上涨6000元/平左右。

　　数据来源安居客

　　灰：广州房价走势

　　南沙新房成交数据                       橙：南沙房价走势

　　可以看到，这些有价值的城市，一旦放松限购，房价的涨幅是十分感人的！

　　大胡子李老师早在今年2月疫情期间的直播中，明确提示大家要置业南沙，一定要提前入手。

　　广州作为四大一线城市之一，价值不用多说。

　　作为广州副中心的南沙，还有一个更大的价值点，就是位于大湾区的几何中心，在未来粤港澳都市圈发展下，前途不可限量。

　　对于这类有价值的城市，越是低迷，就越要买，而且是在没有放开之前就买，一放开就要马上买。

　　但我猜测，南沙楼市若继续火热下去，限购松绑一定会收一收了。毕竟作为堂堂的一线城市，房住不炒之下，在松绑方面不能做的太过。

　　广州楼市如此，珠海的楼市也是如此。

　　珠海解绑来的比广州更隐蔽一些，限购放松没有走漏一丝风声，连个公告都没有。

　　但珠海的买房门槛确实调低了，而且力度还很大，一点弯都没拐！

　　2018年年底，珠海松绑限购——由外地人一律5年社保，松绑为高新区及珠海大桥以西（斗门区、金湾区）限购1套，无需社保和税单；

　　2020年6月，进一步松绑限购。香洲区，外地人可购买一套，限售三年；横琴，外地人可购买1套120平及以上，限售三年。

　　上来直接就是外地可购一套，两轮解绑，涵盖了珠海所有板块，购房门槛直线降低。

　　而珠海房价也在6月限购松绑后，房价出现明显的回暖。成交套数与成交面积也有明显提升，据合富研究院数据显示，8月珠海商品房网签共5743套，环比上涨8%，网签面积共493667平米，环比上涨8%。

　　数据来源于安居客

　　珠海二手房价走势

　　珠海，作为四大经济特区之一，紧挨澳门，靠近香港，政治地位毋庸置疑，此外还有深珠通道规划加持，未来直通深圳前海。

　　限购下的珠海，楼市平稳的珠海，选对板块，就是入场的最佳时机！

　　那接下来，还有哪些城市会有松绑的可能，是我们布局的重点呢？

　　其实当下楼市已经清晰的分化为两派！

　　一派是以深圳为首的最严调控派。虽然涨得火热的城市都难逃调控之手，但是这类城市被控的最死，不似杭州调控的罚酒三杯，深圳派城市上来就是最狠调控。继深圳后，无锡和沈阳是最典型的代表。

　　上来就是，提高购房门槛（五年社保）、限售升级（三年）、降杠杆（提高首付比例）并且直击假离婚漏洞等等，堵死一切投机，甚至误伤部分刚需。

　　另一派是以广州为首的悄悄解绑派。悄咪咪的降低购房门槛，调整落户政策，降低人才评定标准，特定区域放开外地购房资格，像最近重庆两江新区这样，直接降低首付门槛，两成首付够香了！

　　为何楼市调控如此分化？

　　天机就在于两年前高层出台的四字调控方针，因城施策！

　　房住不炒力度与决心确实空前，但因城施策就是最大的放松，当下调控路数仍旧换汤不换药。搞清楚这一点，此刻的买房逻辑也就清晰了。

　　眼下火热的城市，大多逃不过调控之手。调控之下，或多或少都会有所回调，现在进场大概率高位站岗。

　　此刻目光更应集中在广州派或是未来的广州派上，即是有价值，且限购松绑或即将松绑的城市。

　　虽然这些城市现阶段楼市比较冷淡，但价值长线看好。越是低迷越是抄底的好时机，要赶紧买，赶在调控放松之前赶紧买，调控一放开立即买。比如武汉、郑州、青岛、合肥、珠海。

　　同时，武汉、郑州、青岛这些城市也别绷着了，还是要学学来自大湾区广州的务实，该放松就放松。因城施策，绝不是一竿子捅到底，一旦调控就不回头那种，收放自如才更利于发展，尤其是土地财政依赖度高的这些城市，离开楼市，此刻出路在哪？

　　至于解绑思路，完全可以学习广州的路子：

　　放开人才政策，抢抢大学生。储备城市后备力量的同时，也是在需求端刺激楼市复苏。还可以降低落户需求，对低学历群体更加友好一些。

　　此外，调整一下楼市放松思维，不一定要全线放松，可以战略性的放开重点打造区域的限购。降低购房门槛不仅能刺激楼市，也为区域崛起吸纳人气。

　　最后，松绑期限也可以灵活调整。像重庆两江新区一样，两个月限期内首套购房者只需两成首付，也不失为一种好办法。

　　而对于购房者来说，那些有价值但当下楼市低迷的城市，选对区域和项目，买！松绑来了，立刻买！

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（责任编辑：冉笑宇 ）