被约谈城市普遍升级调控 楼市还会有“银十”吗？

　　“金九银十”是房地产市场的传统旺季。但受到调控升级等影响，今年9月份楼市总体平稳，并未带动三季度成交数据快速上升，一些地方反而出现小幅降温。

　　原创：庞无忌

　　似乎是为楼市“银十”提前打上了预防针，在国庆假期开启之前，多个重点城市再次出台楼市调控收紧政策。此前参与“724”房地产工作座谈会、“826”会商会的所有城市全部出台调控新政。

　　加之，此前市场高度关注的房企负债“三条红线”规定，楼市还会有“银十”吗？

　　调控连续收紧

　　9月29日，连续多月房价涨幅居前的银川市发布楼市新政，政策倾向从鼓励住房消费转为打击炒房。

　　此次银川出台的新政包括：1、首次实施限购、限售等政策，非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房，市辖三区购房满两年方可转让；

　　2、限价住房用地回归，根据需要在主城区重点区域实行“限房价、竞地价”联动土地出让政策。

　　3、限贷政策收紧，此前“拥有1套房已结清贷款，则购买改善型住房时按首套20%首付计算”的政策不再提及。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，银川本轮政策主要意在针对外地炒房团的进入。据该机构统计，今年1-9月份，银川新房市场成交面积累计同比增速达到了自2015年来最高值，为42.7%，这也成为本次调控升级的重要背景。

　　此前一天，唐山也加码楼市调控，将二套房的首付比例提高至50%以上。

　　自此，潘浩指出，参加7月24日房地产工作座谈会（10个城市）、8月26日住建部部分城市房地产工作会商会（6个城市）的所有城市全部出台了房地产调控新政。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，自今年7月份以来，全国已有26个城市陆续收紧楼市调控，30多次房地产收紧调控政策密集发布。

　　据中原地产研究中心统计，1-8月份，各地出台房地产调控政策次数368次，这与被称为“最密集调控年”的2019年1-8月份的367次的水平基本一致。其中，7月份开始调控风向明显转变，从上半年的全面趋于宽松，转变为局部收紧。

　　先丢“金九”再失“银十”？

　　“金九银十”是房地产市场的传统旺季。但受到调控升级等影响，今年9月份楼市总体平稳，并未带动三季度成交数据快速上升，一些地方反而出现小幅降温。

　　58同城、安居客发布的一份报告显示，9月份全国新房找房热度环比下跌1.7%，其中一二三四线城市找房热度均有所下滑。

　　从二手房来看，贝壳研究院数据显示，三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。

　　回落幅度靠前的城市主要有两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞以及南京。其中，深圳环比降幅接近50%，降幅居前；东莞成交量环比降幅达42%，南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市，如大连、廊坊及济南等，降幅分别为33%、25%及19%。

　　重点城市二手房价仍以上涨为主。三季度，18城中，14城二手房价环比上涨。不过，随着成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超七成城市房价涨幅收窄甚至转跌。

　　今年楼市是否会出现“银十”？

　　伴随“十一”假期到来，出境旅游等受限，房企打折促销增加，短期楼市可能出现一定需求释放。

　　潘浩指出，十一黄金周新房或将出现新的成交高峰。他指出，9月底时，房产经纪人的带看量在大幅攀升，却没有实际成交量，这说明购房者出现了节前观望情绪，期待着开发商在国庆假期期间出台更多促销活动。因此，预计最近几周，重点城市会出现一波新房成交小高峰，支撑“银十”市场，房价不会出现大幅走低。

　　对于二手房市场表现，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“金九银十”是开发商提出的一个概念，从二手房市场的表现来看，特别是本轮楼市调控以来，二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象，交易量反而还会比7、8月份低。

　　许小乐称，当前二手房成交周期为126天，也就是说房子从挂出去到成交，需要四个月的时间，周期依旧较长，在金融利率处于上下平衡状态下，二手房市场在未来仍将处于买方市场，市场上行动力较弱。

　　中新社国是直通车记者“十一”期间走访了多个北京热门学区房片区。总体而言，市场表现相对平稳，并未出现涨价抢房热潮，多数房源还有一定的降价谈判空间，中介经纪门店内的商谈签约客户数量也并不多，与几年前旺销高峰时相比，仍有很大差距。

　　但是，二手房市场交易并不低迷，一些热门的待售学区房会同时出现几波看房客户，也不时有低总价的小户型成交。

　　朝阳区一位二手房交易经纪人告诉中新社国是直通车，除了京南、京东南等少数区域外，“十一”期间北京二手房成交相对活跃，特别是西北地区，“十一”期间的实时成交量环比9月份有明显的上升。

　　楼市走向“新格局”

　　“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，在此背景下，房地产在国民经济当中的角色是否会发生变化？

　　业内普遍认为，过度发展房地产，内循环很难生成。因此，须防止房地产因“一业独大”对居民收入和其它创新产业(行情300832,诊股)形成虹吸效应，从而阻碍居民消费，甚至拉大收入差距。

　　在这个过程当中，房价神话会被打破：房价可能会下跌，土地可能会流拍，如果要把房地产作为投资，那也势必需要承担相应风险。

　　贝壳研究院对比了过去三年的房价与CPI涨幅后发现，房价涨幅真正超过CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市。而在上海、广州、北京等一线城市房价并没有跑赢通胀，武汉、天津、廊坊等城市房价相对跌幅明显。变化已经在发生了。

　　但同时，专家认为，过分打压房地产，内循环也很难生成。

　　从很大程度上看，房地产本身就是个内循环行业，而且经过多年发展，房地产业更是一个关联效应极广、体量极大的产业链。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产对消费的短期拉动、对财政的短期贡献和对投资的短期稳定都有重要贡献。

　　他认为，当前经济形势仍然复杂严峻，不确定性较大，包括房地产、隐性债务等在内中长期问题的应对，超越了以应对经济短周期波动为主的传统逆周期政策框架。因此，亟需建立一套战略站位更高、更针对于缓解中长期问题的调控框架，即“跨周期设计和调节”。

　　可以看出的是，在一定时期内，房地产行业一方面警惕过热风险，一方面维持一定活跃度，房地产企业控制扩张速度，逐步化解高杠杆风险，将有利于内循环建设。

　　这意味着，房贷等金融政策难现松动，楼市过热城市将会继续受到监管部门约谈，“打补丁”式的调控仍会频繁出现，但房地产市场不会被“一棍子打死”，刚需等正常交易仍有空间。