蓝筹企业评论|二代王晓松接班新城控股，走出“丑闻”迫切需要业绩说话

新城控股今年的业绩对新董事长王晓松格外重要，现在看上去完成的困难相当大。刚刚从他父亲丑闻中走出来的二代王晓松，不但需要让公众尽快忘掉丑闻，更重要的他需要用业绩来证明他的接班不是公司不得已的选择。

从新城控股(601155.SH)刚刚发布的今年前三季度经营简报中可以看到，公司今年1-9月累计合同销售金额约1,630.47亿元，比上年同期下降17.52%，累计销售面积约1,508.15万平方米，比上年同期下降12.47%。

从公告中除了看到业绩下滑之外，距离王晓松年初对投资者承诺的2500亿元销售目标还相距甚远。在2020年3月31日的业绩报告会上，王晓松定下新城控股今年要完成2500亿元的销售目标。

但三个季度过去了，新城控股目前仅完成了这一目标的65.22%。如果想要兑现承诺，新城控股未来三个月须完成870亿元的销售金额。平均下来，新城控股每月须完成近290亿元销售额才能达成目标。留给新城控股的时间不多了。

睿蓝财讯试图就“公司能否完成上述经营目标”等问题获得来自新城控股的进一步说明，但并未收到答复。

新理念市场并不买账

新城控股目前不仅面临业绩目标的压力，能否保住房企销售额前十的位置对它也是一个不小考验。据克而瑞统计，今年1-9月，新城控股全口径销售额1642.1亿元，排在第13位，权益销售额1245.1亿元，排在第11位。

刚刚进入销售榜TOP10两年时间，新城控股的排名连年提升，从2018年权益金额排名第9，到2019年排名第8。但从今年前三季度销售表现来看，新城控股恐怕要跌出“优等生”行列了。

面对困境，新城控股提出一系列的新经营理念。例如在商业地产板块，新城控股以苏州高铁吾悦广场为例，提出“充分利用高铁、高速、地铁组成强大的多维立体交通，依靠成熟的产业集群，紧密链接消费力充沛的城市群，与MALL形成一个全新的商业生态圈”等新经营理念。

但市场对新城控股的这些经营策略没有做出积极反应。据统计，今年年初至10月23日收盘，新城控股跌幅为7.98%；同期上证指数涨幅为7.47%，房地产ETF(512200.SH)微跌0.33%。

另一方面，睿蓝财讯注意到市场上有观点认为新城控股此前的反腐并不彻底。新董事长王晓松上任后对公司内部治理加大力度，其中内部反腐效果最为明显。但市场上有观点认为这次反腐力度有限，只能“治标不治本”。

他们认为，新城控股这一年来的反腐，刚好处于新城的动荡期。新董事长上任后，一系列稳定策略开始落地执行，反腐行动也同时推进，但这给人留下一种派系斗争的印象。此外，从反腐结果来看，涉及的岗位大多是区域营销总和采招高级经理等中基层，暂未涉及高层管理人员，市场观点认为新城控股高层反腐存在较大的难度。

存货减值愈发严重

从经营简报中，睿蓝财讯还注意到，前三季度支撑新城业绩的地区以二线城市为主。具体数据如下图。

新城控股主打二线、三线城市战略的“副作用”已经开始初现端倪，它的存货减值速度正在加速膨胀。睿蓝财讯整理公开资料发现，自2018年起，新城控股每年的资产减值损失都加速扩大。

据年报显示，2017年，新城控股资产减值损失仅为0.3亿元。到2018年时，新城控股资产减值损失为2.64亿元、2019年继续扩大到9.4亿元，而2020年中期这一数据已经逼近去年全年，2020年上半年新城控股资产累计减值已达7亿元，据此推算今年全年这一数字将达到14亿元，这将超过前两年的总和。

尽管减值情况愈发严重，但新城控股依然热衷于在二线城市拿地。今年9月新城控股以70.6 亿元在重庆、长沙、贵阳、常州等7城共7个项目拿地，新增建筑面积203.9万平米。

此轮拿地新城控股对二线城市贵阳及三线城市蚌埠较为看重，在贵阳拿地最多，花费40亿元，在蚌埠拿地共计价值21亿元。这或许是新城控股应对监管红线的选择。

睿蓝财讯认为，在“三条红线”的监管目标下，房地产企业或将重新洗牌。

在“红线内”的公司多为行业龙头，它们为了生存必须要拿地，那么拿几线城市的地便成了最大问题。一线城市以及活跃二线城市虽然地价较高，好处是相对保值，风险较低。在相对不活跃的二线城市及三四线城市拿地虽然价格较低，但企业后续还需要不断投入开发成本，建设配套设施，地皮和成品房均存在较大减值的风险。

因此，在一线及活跃二线城市拿地，会有较大的资金压力，监管要求压缩了处在红线内房企的融资空间，因此这些企业拿地会有所放缓。同时，处在红线边缘的公司在这类区域拿地也不会太激进。

相比之下，距离红线较远的公司或许有反击的机会，这类公司可利用的财务杠杆空间较大，存在加速融资抢占一、二线城市的可能性。

“只踩一条红线”的新城控股选择了更为保守的策略以应对监管目标，它后续的资产减值情况，值得关注。