贝壳研究院发布30城刚需购房“上车线”：北京350万 沈阳73万

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(以下简称报告)，报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京(350万)、深圳(345万)和上海(295万)刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。

此次报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

所谓刚需，是相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。为准确地描摹城市刚需购房状况，综合贝壳交易数据维度分析，贝壳研究院给出了各城市刚需购房“上车线”。

在总价排名前十的城市中，北京(350万)、深圳(345万)、上海(295万)三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营；厦门(266万)、杭州(226万)以超过200万水平，构成了第二梯队；值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。

而“160万”成为第三道分水岭，由广州(198万)、南京(190万)、宁波(175万)、东莞(160万)、苏州(159万)五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉(140万)、西南中心城市成都(106万)，此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。而长沙(84万)、沈阳(73万)等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。

那么，刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市“ 整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。

在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。

值得关注的是，如果单从性价比角度考虑，“大面积——低价格”无疑是最优的。贝壳研究院此次分析中，“大面积——低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。

与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积——高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型(两居及以下)，高房价下居住面积相对其他城市较小。

贝壳研究院指出，除了价格与面积，城市经济发展水平，就业机会、未来成长空间等也是购房置业重要的参考指标。此次报告综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标，构建出城市置业动力指数。研究结果显示，四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国，其中深圳置业动力指数最高，排名居于百城购房动力榜榜首。分项指标上，重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上，新一线城市南京、杭州表现亮眼。综合对比来看，以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。