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房地产融资迎“大杀器” 新规严控私募资管输血
记者 郭璐庆
去年，房地产企业债权融资额达到1.14万亿元。受到4号文的影响，私募公司的非标地产项目势必大幅减少 视觉中国图
房地产融资收紧的信号进一步清晰。
13日晚，中国证券投资基金业协会（下称“基金业协会”）发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”），从融资端重点规范私募资管计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。
去年，房地产市场高歌猛进，融资成本低、融资难度低是一大原因。“去年通过集合计划等融资太容易了，所以房地产行业会这么火。融资成本低，相对来说拿地就会容易。4号文等于说从资金端开始遏制，配合限购等，目的就是控制住房价的涨幅。”上海一位券商房地产研究人士表示。
为规避监管要求，个别机构可能通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，变相投资于热点城市普通住宅项目。对此情形，4号文也做出了暂不予备案的明确说明。
4号文严控私募输血
基金业协会摸底情况显示，私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比不高，但表现出资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征。
“以往私募资管多是通过通道业务或者发行集合产品进入房地产行业，还有就是房地产信托投资基金（REITs）。但并非所有企业都能通过上述方式融资，因为相关企业也需要一定资质。”该上海券商房地产研究人士称。
4号文规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：（一）委托贷款；（二）嵌套投资信托计划及其他金融产品；（三）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；（四）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；（五）中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
第一财经了解到，委托贷款、信托受益权转让等在上市房企的融资需求中应用颇为广泛，由于银行贷款往往对房企的信用评级有较高要求，选择私募融资也是较常见的一个方式。
一般而言，私募资管产品参与房地产融资的方式主要有委托贷款、套嵌信托、股权投资（包括明股实债）等。按照新规，在参与房地产融资时，私募资管通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式支付土地出让价款或补充流动资金的行为在4号文中被叫停。
“4号文基本断了私募做债权类地产项目的所有路，除了纯股权投资这种方式，这将导致地产私募资管项目大幅萎缩。受到4号文的影响，私募公司的非标地产项目势必大幅减少。同时，也会促使其将项目方式往直接融资、股权投资方向转移，但短期来说并没那么容易改变，对不少私募公司而言，这意味着对其主营业务的调整。”格上理财研究员王燕娱分析称。
一位接近基金业协会的人士指出，本次通知的重点意思是根据中央会议精神，推进两个方面工作落实：一是推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；二是推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资和债权融资。
部分房企融资受限
2014年至2016年，房地产企业通过股权、债权融资的规模过半，来自于私募端的融资体量颇大。去年，房地产企业通过私募债、公司债、中期票据等工具实现债权融资额达到1.14万亿元。
“对房地产影响还比较大。第一，融资渠道被遏制，房地产说白了是以资金来推动，从前期拿地到后面的建造，全都受到现金流约束。房地产的一个特点就是需要有土地储备，现在融资收紧后，房企没有钱去拿地，将变相把土地价格压下来。”上述上海券商房地产研究人士称。
2016年10月以来，信贷政策环境维持紧缩趋势，包括国庆期间各地密集调控、11月份以来各地限购限贷升级以及12月份中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，不少地产分析人士认为今年房地产政策仍将以紧缩为主，房地产销售将延续下行的走势。
“4号文”规定暂不予备案的热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16地，这也与银监会去年下发的《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》的调控范围一致。
第一财经也注意到，此次调控限制的是热点城市的普通住宅房地产项目融资，并未限制商业地产项目及其他更多种类的房地产投资业务。
“不是随便一家房企都能从银行拿到钱，只有像AAA、AA这样评级的才可能拿到银行的融资，而私募的风控通常没有这么严格。”上述上海券商房地产研究人士表示。
“最近地产企业债和再融资在收紧，融资量逐步减少。大的房地产企业能够吸引比较多的资金，中小房企可能就不是那么乐观。从私募资金的安全角度而言，也会有一定的减少。”前述上海券商房地产研究人士也表示，“控制间接融资、债权融资也是去杠杆的行为。”
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