私募输血通道被堵 房地产信托短期受益

日前，中国基金业协会下发私募资产管理计划备案管理规范4号文，直接封堵了私募资管计划在16个热点房地产城市的投放。有信托业人士认为，继银行、房企发债被加强管控后，私募资管计划房地产备案也被限制，短期内，新规或将导致部分地产业务回归信托市场，信托业有望受益。

与此同时，在国家调控地产行业的大基调下，房地产公司融资渠道逐渐被收窄，房地产调控趋严之下，信托公司亦需要关注融资主体流动性危机和违约等问题。

短期利好信托业

日前，中基协正式下发《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，适用范围包括证券公司及其子公司、基金公司及其子公司、期货公司及其子公司等。

4号文明确规定，私募资产管理计划直接或间接投向于北京、上海、深圳、厦门等16个房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目，暂不予以备案。

其中，暂停备案形式部分包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收(受)益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，以及其他债权投资方式。

中基协表示，针对私募资产管理业务投资房地产的现状，将重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。

华融信托研究员袁吉伟认为，这是继房企发债受限、理财资金不得流入房地产、部分房地产ABS叫停之后，监管层针对房地产企业融资的又一收紧政策。其中，新规限制私募资管计划通过嵌套信托计划对热点房企进行融资，这将降低相关信托通道业务的需求。

“暂停房地产私募融资体现了证监会和中基协对房价上涨过快热点敏感城市区域风险的担忧;另一方面，证券期货等机构在做房地产项目方面(地域选择、监管和风控等)的能力与信托公司存在差距。”中铁信托副总经理兼董秘陈赤对证券时报·信托百佬汇记者表示。

“比较而言，信托业经过多年的发展，也历经几轮地产调控，对地产类项目的运作和风险把控确实更成熟。”格上理财研究员王燕娱认为，新规或将导致部分地产业务回归信托市场，短期内利好信托业。

信托成主要输血渠道

有业内人士认为，此番私募公司融资渠道也被堵住，需要“补血”的房地产公司，将向未被政策限制的信托公司寻求融资支持。

陈赤认为，私募资管计划的退出，对信托公司的房地产信托来说意味着竞争减少，价格战减少，“这有利于信托公司在房地产项目中优中选优，房地产信托收益也将提高。”

袁吉伟表示，目前房地产重要的资金来源仅剩下银行开发贷和房地产信托贷款，二者仍没有明确收紧政策，地产信托有一定发展机遇。

“备案新规对信托公司的地产通道类业务肯定有一定的影响，但本质限制的还是私募公司。一旦私募融资渠道被堵，正常的地产业务便会向信托倾斜。”王燕娱称。

近年来，房地产在信托资产投向中的占比呈下降态势。数据显示，截至2016年三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，占比8.45%，低于工商企业、金融机构、证券市场、基础产业占比。

王燕娱认为，在国家调控地产行业这个大基调下，地产类信托可能并不会出现大幅上涨，小幅回温的可能性更大。

风险须警惕

尽管房地产其他融资渠道被收紧，房地产信托业务迎来利好，但业内人士认为，房地产违约风险和融资主体流动性问题需信托公司加强防范。

陈赤认为，“他山之石可以攻玉”，私募资管计划与信托公司的房地产信托业务类似，“私募资管计划暂时退出说明证监会等对热点城市房地产风险的重视，也是对信托业的一个提醒。”

此外，陈赤还表示，私募资管计划属于房地产融资渠道的重要组成部分，受到限制之后势必影响房企流动性，可能导致一些房企流动性不足，产生流动性风险，需要信托公司加强防范。

袁吉伟也表示，近期已经有个别信托公司因房地产信托业务违规受到监管处罚，房地产信托融资也不会独善其身，未来不排除房地产信托继续收紧或被加强合规检查的可能。

从历史经验看，房地产信托增速与房地产行业走势密切相关。在更为复杂的环境下，对于房地产信托融资的风险管控要求更高。历史数据显示，房地产下行趋势下，信托项目违约数量明显上升。