玉彬基金黄杰：房地产存量时代来临，深耕地产投融资推动实体经济增长!
金融，是将蓝图变为现实的关键抓手。正是金融的集聚效应，大大加快了世界工业化的进程：二十世纪初，华尔街之王约翰 •摩根通过并购重组，将钢铁巨擘安德鲁•卡耐基的公司变成了美国钢铁公司，就此拉开了全球化大生产的序幕。资本的撬动、金融的助力，让许多前人看起来异想天开的工程和事业从梦想照进了现实。
在阳春三月的一个明媚的午后，私募排排网记者通过电话成功连线玉彬基金董事长黄杰，学习未知的领域，聆听睿智的见解。通过对玉彬基金董事长黄杰的专访，让记者更深入地了解到以玉彬基金为代表的私募基金企业的经营现状及其如何用金融手段服务小微企业，从而扶持实体经济发展的。
深圳前海玉彬基金管理有限公司(以下简称玉彬基金)2016年注册于中国金融创新前沿重地——深圳前海，2017年在基金业协会备案为其他类私募。作为一家以房地产投融资为主营业务的基金管理机构，玉彬基金目前专注于粤港澳大湾区房地产基金的投资、管理、运营，主要产品类型包括房地产债权基金、物业投资基金、不良资产基金等，公司全牌私募牌照(其他类、股权类)运营，在房地产投融资领域具有强大的业务综合实力和市场影响力。
自2016年公司成立以来，玉彬基金先后与星河地产、中原地产、平安普惠等多家知名地产商、金融机构达成战略合作;2017年，玉彬基金首支债权基金类产品备案并发行;2018年，玉彬基金先后受邀加入深圳市投资商会、深圳市私募基金协会;同年11月，在中国财经峰会冬季论坛上，获组委会授予年度最具投资价值奖。经营资质的承认、业界峰会的肯定，无不显现着这家私募机构旺盛的成长活力。
平安十年，从金融从业者到金融创业者
玉彬基金董事长黄杰系中南财经政法大学科班出身，数学硕士，深耕金融领域长达15年，是一名学识背景过硬、行业履历资深的金融老兵。
黄杰的第一份工作供职于上市公司平安集团，主要负责寿险、银行、陆金所和资产管理业务。经手对接过多处上市公司、国企和政府机关等渠道资源，以项目的资金运作能力见长。在此期间，他积累了丰富的实践经验，逐步建立起对产业和金融的客观认知。经过金融行业多年的淬炼磨砺，完成了一名金融从业者到金融创业者的必要的筑基和沉淀。
提高处置实效，强化内功建设抢抓不良资产机遇期
中国经济经过几十年的高速发展累积了相当规模的不良资产，据统计，到2020年银行业的不良资产规模可能会超过三万亿，再加上非银行的金融机构不良资产可能会超过五万亿，加上全社会的不良资产规模就相当庞大。
在黄杰看来，不良资产的产生是一个常态，是一个不断转化和释放的过程。商业银行通过商业化处置不良资产是很经常的，大概一年核销三千亿到四千亿左右。另外，完全按照商业化、市场化的原则向资产管理公司公开转让，大概一年四千亿到五千亿，再就是用他自身的追偿能力消化一千亿到两千亿。这是一个动态的过程。在不良资产规模不断扩大的同时，不良资产处置的市场空间和前景则被普遍看好。
黄杰表示将趁市场前景普遍向好的东风，强化玉彬的内功建设，通过打造从投资流转到运营维护为一体的全周期、全价值链产业生态，以高效的债权、资产获取方式和专业资产处置能力推进更多不良资产项目的落地，推动不良资产参与主体的协同，提高不良资产处置效率，抢抓不良资产发展的机遇。
深耕地产投融资领域，以高效整合模式盘活盘优存量资源
作为多层次资本市场的重要参与者，私募基金以其相对灵活的而又专业的特点，成为推动中国金融良序发展一股不容忽视的力量。房地产与私募基金的结合，其经营难点体现在包括对房地产行业的准确判断、整合行业资源的能力、对于金融工具的深入理解和运用。正是由于从业的高门槛也保证了玉彬这家房地产投融资基金机构的经营资质。
立足于强大的专业能力沉淀和业脉资源覆盖，玉彬基金积极参与房地产项目的投融资、管理运营，在增强区域实体经济活力，推动实体经济增长方面做出了大量务实高效的建树。截至目前，玉彬基金布局福田中央商务区的甲级写字楼运营项目业已全部实现租赁流转，以实际行动促进市场存量去化，助推产业升级。
房地产基金对比传统房地产企业来说，具备运作灵活、资源整合能力更突出的发展优势，更加契合向轻资产转型的市场趋势。在通过物业升级改造、精细化运营管理等方式提升持有的物业价值之后，玉彬往往能够顺利推动存量资源去化，获得稳健的现金流回报，这是玉彬基金实现长效发展的关键所在。
红本抵押市场容量巨大，存量时代，流通为王
过去十年是房地产发展的旺盛时期，房地产在整个经济发展过程当中做出了突出的贡献，但每个行业都有自身的周期性规律，房地产经济周期与宏观经济周期相似 ，呈现为大致周期性的波动，通过宏观政策对房地产总供求的调节，使房地产市场的运行进入平稳发展的轨道。
未来黄杰依然看好红本抵押市场，他的判断依据如下，首先是红本抵押绝大部分都是做存量市场，也就是说房子已经开发出来，需要把红本抵押给银行，然后从银行里面贷款出来进行转化。在过去的十多年里面，中国的房地产的存量市场规模已经很大。其次是房地产的平稳过渡，尤其在重点城市，房价不太可能下行。所以在房价下行压力相对概率比较低的情况下，红本抵押业务依然存在较大的增长空间。
提示卖房炒股风险，重视核心地带布局
近期股市热度上扬，大盘接连突破3100点，卖房炒股的论调又开始在市场上躁动。黄杰不太建议卖房炒股这种冒险激进的做法，在他看来，股市有风险，如果没有专业的眼光与合适的入场节点，就贸然加杠杆，风险系数往往比较高。
黄杰透露，自己坚定不移地看好大湾区概念，并且玉彬的业务投放重心也是放在大湾区。大湾区是中国经济发展的龙头，就像美国的曼哈顿一样，一定会成为世界新的经济活力增长点。大湾区的利好政策开启，将促进资源要素流动，形成新的产业集聚，吸引新增人口，加快推进城镇化，所以届时必然面临住房供给的抬升。更多优秀企业进来，对租赁市场的发展，对房产写字楼和住房领域的供给也有很大的提高。大湾区经济增长，对于整个房地产市场的稳定，将起到正面积极的推动作用。
具体到房产投资，黄杰认为，在细分领域里面，住宅会是比较好的投资方向。住宅的投资可能主要集中在两房与小三房的市场等流动性较强的项目。商铺投资由于前期发展过快，现在进场需要进行充分地预估，包括租赁资产每月回报多少，多长时间能够覆盖购买成本等，此外还需要结合招商运营情况，以及项目周边的租金定价情况等等进行综合评估。
相较于广深地区周边城市，黄杰更看好中心城市的核心地段。理由是周边城市新房土地供应量比较大，新房比二手房还要多。在土地量超过人口供给的情况下，物业保值性较差，租售流转效率较低，二手房交易市场也欠缺活力。
重视个体价值实现，狠抓风控生命线
黄杰深知，企业管理秩序攸关经营成败，企业管理得当可以增强企业运作效率，平衡团队诉求，激发员工潜能，健全资本结构，提高投融资科学性。
在员工的管理上，他指出，玉彬上下要形成共识，单纯地重视短期回报，墨守成规是局限的，要想做好高净值人群的服务，精准赋能中小微企业，一定得有更开阔的胸怀、更开放的心态、更勤奋的努力，才有可能实现这一远大目标。
玉彬员工要具备更高的自我管理能力和综合能力。下一步，玉彬要给员工更多施展自我才能的空间。鼓励每一个岗位、每一位员工主动自觉参与到玉彬的经营与管理中来。玉彬尊重员工差异化的个性需求，支持员工自我价值诉求的实现。尊重差异性不是喊口号，而是一种习惯，是一种植根于企业文化中的基因，激发个人主动性个和创造力，让每个员工在任何工作环节中都会去思考有没有更好更优的解决方法，这就是玉彬企业管理的精髓所在。
如果说，调动员工参与积极性是玉彬实现持续健康扩张的动力源泉，风控则是玉彬不容退避的生命线，安全性与流动性是私募企业经营的底线，这两点集中体现在对风险的识别与管控。
经过几年发展，玉彬基金形成了高标准、严执行、重安全的风控体系，通过价值投资、研究驱动、主动管理和严格风控几个维度持续优化经营结构和投资人权益保障，对风险管理施行多层次、多角度的监控，并对各类风险实行事前，事中，事后的全过程有效监测和防范，为客户实现资产安全的全覆盖。
黄杰表示，“我们也在积极布局，投入大量的人力、物力、财力把风控管理做得更科学，更系统化、可识别化、高效化。我们会尝试创新，有选择地将一些尖端技术应用到日常风险管理中，多维评估企业和项目变现能力等综合资质，根据企业或项目盈利能力、资产、现金流的数据形成详实系统的报告，为决策提供客观参考。风险控制是玉彬基金不可逾越的生命线，一定要把工作做细做到极致，玉彬基金必须做到对所有投资人负责。”
这不仅是一次采访，更是一次坦诚的交流。记者借此机会对房地产投融资的市场大势和其他类私募企业经营现状有了更深入的了解。
未来几年，中国经济正处在高速增长阶段向高质量增长阶段的过渡时期。无论是推进实体产业调整，还是优化多层次资本市场结构、加快企业去杠杆都离不开私募基金的参与和支持。非常欣慰的是有像玉彬基金这样稳扎稳打的私募基金典范企业在推动行业良序建设的过程中精准服务小微企业，助推实体经济的发展。毋庸置疑，在未来的私募基金一级市场，玉彬一定会有一番更大的作为，在赋能实业的同时，成就更多人财富自主的价值诉求。
