地产信托整体规模下滑, 恒大一枝独秀

(原标题：地产信托整体规模下滑， 恒大一枝独秀今年21单融资57亿)

近期市场再次燃起了对房地产的热情，多地开始实施限贷政策，作为房企传统融资渠道的信托自然少不了受到关注。

信托业协会发布的二季度数据显示房地产信托规模1.31万亿，占比8.52%，规模、占比均出现下滑。西南财经大学信托与理财研究所分析称，自2015年以来，信托资产投向房地产行业占比逐渐下降，与近年房地产市场降温以及“去库存”政策有关。

但需要引起注意的是，刚刚结束的8月份，房地产集合信托资金达230.14亿元，同比增长45.57%。

“未来房地产信托可能会维持在当前规模，不会大幅攀升，也不会较大萎缩。”中铁信托副总经理陈赤对21世纪经济报道记者表示，一方面发债成本虽低，但目前通过信托融资成本也在逐步降低;另外信托融资效率更高且方式更灵活，可以采取阶段性持股、长期持股的形式融资，降低企业资产负债率。

房地产信托规模1.31万亿

一直以来，信托都是房地产的主要融资方式之一。

刚刚高价拿地的闽系房企融信，其招股书表明，2015年末借款总额186.28亿，其中信托及其他资金164.52亿，占比近9成。

此外，近期颇受关注的恒大集团、宝能地产均有通过信托进行融资。Wind数据显示，自2016年以来，涉及到恒大的信托项目共21单，规模合计57.44亿元。同时宝能地产也在寻求信托融资，渤海信托通过在售项目为其融资3.5亿，用于开发建设位于石家庄市正定新区的宝能中心。

但与房地产当前火热行情不太相符，信托投资整体规模似乎呈现收缩态势。

一般而言，信托资金投入房地产主要有两条渠道，分别为：固有资产投入和信托资产投入。不过一方面由于固有资产体量相对小，且固有资产中贷款占比较低，因此一般而言统计进入房地产行业的信托资金，可以不纳入信托固有资产投入部分。

据信托业协会最新发布的二季度数据显示，资金信托投向中房地产规模1.31万亿，占比为8.52%，规模、占比均呈现下行态势。

对此，陆家嘴信托战略发展部高级经理王俊表示，一方面随着债券市场进入门槛降低，房企可以通过发行公司债筹集低成本资金;另一方面泛资管格局下，业务竞争加剧，银行、保险等保守型金融机构在业绩下滑压力下，开始涉足房地产业务，为大型房企提供融资服务。

其实伴随房企融资成本降低，房地产信托提前结束现象也较为突出。 2015年底有统计显示，信托公司共发布提前清算公告205起，涉及资金规模479亿元，其中房地产类成撤资大户。

目前房地产市场呈现两极分化态势，资质较好的大型房企资金充裕，融资成本偏低，对信托融资需求较低，而中小型房企尽管资金缺口大，但经营风险也较高，出于风控目的，信托一般会规避此类交易对手。

“现在部分地区房价已到了非理性状态，但信托还是存在刚性兑付潜规则。”一家华北地区信托经理称，担心发了集合项目后，出问题让信托公司兜底，所以还是比较谨慎。

去年以来，不少二三线房地产信托项目被曝兑付危机，信托公司采取诉讼手段，费时费力也不一定能追回款项，甚至个别信托公司因此发展受阻。

8月收益率仅6.91%

用益信托数据显示，2016年7月集合信托产品的平均预期收益率跌入“6”时代。作为高收益的代表房地产信托，8月份收益率仅6.91%。

其实观察恒大地产今年以来的信托项目预期收益率也不难发现，其2015年中旬融资成本普遍在9.2%左右，而目前则在6.8%左右。

“要真有高收益率的项目可能也不太敢接。”一家中型信托高层人士直言，房地产信托收益率一般较高，但现在也降下来了，不少房地产项目收益率从10%降到6%~8%，当地大型房地产现在融资成本也降到6%左右。

“一方面发债成本虽低，但目前通过信托融资成本也在逐步降低。”陈赤称，同时信托融资效率更高、方式更灵活。

当前采用类似股权融资方式的房企越来越多。如阳光城披露融资方案，拟由五矿信托以3.47亿元价格，受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司20%股权，期限不超过12个月，到期后由阳光城全资以3.47亿元回购上述股权。

业内人士认为，采取“明股实债”、长期持股形式融资，可以降低企业资产负债率;同时债券发行有较长一段周期，而信托融资效率更高。在此背景下，若房地产信托融资成本进一步降低，未来房企通过信托融资的需求也可能逐步回暖。

有一个趋势值得注意，用益信托数据表明8月份发行房地产集合信托规模230.14亿元，而上年同期规模为158.1亿元，同比上涨45.57%。