货币化安置优惠政策渐次离场 “棚改楼市”何去何从？

货币化安置开始离开政策舞台中央。

10月8日晚间，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

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政策调整 货币化安置从提高到取消

2017年5月，国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。

同年8月，住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》，提出商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式;11月，住建部会同国家开发银行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

今年6月25日，一则关于国开行“将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。

《每日经济新闻》记者注意到，在次日一场电话会议中，国开行相关领导介绍，权限上收主要是出于两方面考量：一是这两年国开行分行在审批时违规现象严重，国开行总行担心后期的风险隐患就比较多;第二点是，中央对棚改有一定的看法，棚改的货币化推高了房价，中央对这个有一个严谨的考量。

该负责人当时曾预测，国家不太可能一刀切地将棚改业务全部停下来，这样的后果不太可控，此后对棚改的政策肯定会收紧些，但不会直接暂停不做了。货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定限制。

7月12日，住建部表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房困难群众早日住进新居。

这也标志着货币化安置开始离开政策舞台中央。

去库存近尾声 商品房待售面积5年最低

商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。《每日经济新闻》记者查阅国家统计局数据获悉，2015年末，商品房待售面积至7.19亿平方米。经过两年多的去库存，至2018年8月末，商品房待售面积已降至5.39亿平方米，为2014年初以来最低水平。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“目前，三四线城市的去库存需求己经基本完成，以早先库存率较高的呼和浩特为例，也不再强调去库存。”

去库存任务的结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大功臣，如今也将“功成身退”。

根据此前的规划，2018年~2020年，国家仍有1500万套棚改计划，那么棚改及货币化安置应何去何从?

中原地产研究中心首席分析师张大伟此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾坦言，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是近年来三四线城市的爆发式成长，严重依赖棚改的货币化安置。事实上，货币化安置造成了大量购房需求，而在部分城市库存不足的情况下，很容易放大购房者对市场的紧张情绪。

戴德梁行首席政策分析专家魏东向《每日经济新闻》记者表示：“棚改货币化政策的确能够很大程度上改善民生，帮助棚户区居民提升生活质量。但是中国房地产市场自2015年以来呈现连续上扬的态势，在一二线城市纷纷限购的背景下，三四线城市棚改货币化带来的资金推高了当地房价，一些热钱在末班车心态的引领下也纷纷流入三四线城市，并进一步推高了当地房价，同时放大了有效需求，造成房价高于真实价值。本次所以棚改货币化的政策调整是适应了当下的市场现状。”

另一位不愿具名的行业分析师也持类似观点：一线城市和比较发达的二线城市，货币化安置作用不大，因为这些城市房价高，货币化安置会导致政府财政压力大，房源紧张则使得群众对货币化安置的呼声并不大;但大部分三四线城市，货币化安置动力更强，政府更省精力，百姓则普遍不信任回迁安置房，后期货币化安置会不会退出，则要看地方政府的主观积极性。

“未来，预计棚改货币化政策会更加因地制宜，针对不同区域的市场情况采取相应政策，进一步促进房地产完善健康发展。”魏东最后表示。