楼市巨震，“拆二代”噩梦来临，未来三四线城市房子还能买吗？

6月25日，一则重磅消息让房地产市场慌了神。国开行宣布分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行。

与一线城市房价刚需拉动不一样，支撑三四线城市房价最大的引擎就是棚改货币化安置。

目前，国开行已对该消息进行紧急回应：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行提供的数据，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

但无疑，基于地方债务风险和高房价因素的考虑，国开行只能暂停尚未审批通过的新增项目，但已获批的存量项目仍在继续执行中。

受此影响，26号，房地产指数下跌2.47%，成交金额112.03亿元，跌幅排名第一。A股的钢铁、建材等与房地产强相关的行业也位居跌幅榜前列。

货币化棚改、PSL：三四线房价上涨的主引擎

2015年我国城镇化率为56.10%，2017年为58.52%。城镇化的阶段有长有短，但无疑目前国内来看还没有放缓的迹象，因此未来3-5年还将是中国城镇化的加速阶段。

而棚改又是城市化的最直接体现。2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%;而到了2016年，这一比率上升至48.5%。

尽管2017年的棚改货币化安置率还未公布，但中信证券预测2017年棚改货币化安置的比例约为53.9%。

说到棚改就不得不提到抵押补充贷款(PSL)。PSL也是央行货币投放的工具之一，但是与降准和逆回购不一样的是，PSL更有针对性。如果说降准是全方位撒钱的话，那么PSL就是定点撒钱。

2015年，国开行被重新定义为开发性金融机构，并通过发放PSL等工具鼓励其对棚改、水利、铁路及其他基建领域提供信贷支持。

PSL是由央行指定投向政策性银行发放贷款，期限一般是3~5年。而由于时间比较长，商业银行得到这些钱后可以用这钱再放贷，投向具体的棚改项目，因此三四线房价上涨的主因是棚改货币化，而棚改货币化资金的主要来源则是PSL。

中信建投数据显示，PSL作为棚改金融工具，2014年到2016年占国家开发银行和中国农业发展银行棚改贷款比例分别为90%、90%和82%，2017年开始大幅下降，仅为50%，2018年一季度为64%。

来源：中信建投证券

三四线房价上涨的逻辑是什么?

短期看政策，长期看人口，而政策调控房价的作用是最直接的。2016年10月本轮房地产调控以来，一二线城市购房政策总体收紧，而三四线城市则偏宽松，但是2017年以来刺激三四线城市房价上涨的因素是棚改政策。

住建部副部长陆克华在2017年曾表示，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，可以从市场上购房2.5亿平方米。

2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

棚改过程中的货币化改造，简单地说把这些老房拆了，给拆迁户资金补偿让他们去买新房子。

一方面如果按照计划的三年改造1500万套棚户区，50%的货币化安置，那么3年时间就可以创造了750万套的住房需求。

另一方面，2017年，PSL全年投放额是6350亿;而截至今年5月24日，新增的PSL资金已经达到了4371亿，这些钱还只是基础货币。按照目前的速度，地方政府借那么多钱以后，只能通过房价的上涨所获得的财政收入来补充。

三四线房子该不该买?

有的人说，三四线城市房价的上涨是由于人口回流以及一二资金溢出而导致的。这些情况或许存在，但终归是少数。下面是2014年-2016年各省年均人口流动情况，以三四线城市为主的河南、江西、贵州、江西、湖南、东北三省等人口呈现净流出。而在2010年-2014年，这些省份的人口流出更严重。

一切商品的需求都是人创造的，人口在流出，这些购买需求从哪里来呢?那买房的钱又从何而来呢?

所以，对一二线城市来说，主要是有户籍的城镇化+人口的城镇化，像今年很多像深圳、武汉、西安等城市以引进人才为名放松了入户限制，就是要让你入户买房。

对于三四线城市，从根本上看并没有支撑房价上涨的经济和人口基础，大部分都是棚户区改造拆迁产生了大量的购房者以及投资需求的涌入。从长期来看，三四线的年轻劳动力仍然是向中心城市转移，而当地的楼市更多也是改善性住房需求支撑。至于该不该买房?这得取决于自己的需求，自主的话，哪里都一样。而投资的话，一二线或许更有潜力。但可以肯定的是，未来3-5年，三四线城市房价依然会惯性上涨，但增速大概率会打折扣。