复星玩不了“私募+地产”？星浩资本频遭维权，LP退出成疑！

8月24日，复星集团总部遭遇投资者维权，部分私募基金投资者要求退出复星旗下星浩资本发起成立的房地产基金。事件的起因在于，2010年，复星模仿国外房地产基金铁狮门，组建起星浩资本，然而该公司房地产开发运营能力频频遭遇质疑，业主维权事件不断。这也导致公司项目销售不利，未能给基金投资者提供良好的回报。业主不满，投资人要求退出撤资，复星“私募+地产”的玩法，究竟是“先驱”，还是“前浪”?

8月24日，复星集团总部遭遇投资者维权。据悉，维权者属于私募基金投资者，曾参与复星旗下星浩资本设立的星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期。然而时隔7年，投资者却迟迟未能实现退出，因而不得以采取维权方式。

据悉，星浩资本是一家全产业链运营的房地产基金，主要从事商业地产开发业务，从投资者手中募集基金，用于地产开发与运营，再通过出售房产和商业物业长期运营管理的方式回笼资金，即“私募+地产”模式。

星浩资本先后管理了三只房地产基金，分别为星光耀Ⅰ期、Ⅱ期和Ⅲ期基金，总规模达93亿元，为国内规模最大的不动产基金之一。

星浩资本成立于2011年5月，前期旗下基金募资顺利或与其强大的股东背景有关——复星系、涌金系、苏宁电器和华谊兄弟均持有其股权。其中，复星系浙江复星商业发展有限公司持股比例达61.22%，为其第一大股东。

不过，星浩资本似乎只是擅长在资本领域长袖善舞，股东阵容豪华，基金募集也顺风顺水，但是在房地产开发和运营方面却备受诟病。房地产行业本就是高杠杆、高周转运营，而星浩资本多个地产项目却进展缓慢。

“私募+地产”

复星在外界眼中，以其保险+投资的模式，被看成是一家对标的巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦的集团公司。星浩资本在模式上也有所谓参照——其在成立之初对标国外著名的房地产基金铁狮门。

铁狮门的核心竞争力在于能够整合房地产开发的各个环节，从前期收购和建设，到后期的租赁、物业管理，以及成熟的资本市场运作。因此，星浩资本也采取全产业链式基金管理模式，房地产各个产业链自身全部参与其中。

复星擅长资本运作，在房地产领域未曾有过亮眼的表现。为此，星浩资本主要由原金地集团上海总经理赵汉忠带队成立。

金地集团为国内大型房地产公司，赵汉忠长期扎根上海房地产市场，被认为是金地集团的“三驾马车”之一。2010年自金地集团离职后，他与复星集团等公司共同发起成立星浩资本。赵汉忠直接持有星浩资本8.95%的股权，为公司第三大股东。此外，他还间接控股星浩资本第二大股东上海圻晟投资有限公司，该公司持有星浩资本10.38%的股权。因此，赵汉忠实际掌握了星浩资本19.33%的股份。

赵汉忠长期从事住宅业务，且长期扎根于上海。而星浩资本主要从事商业地产开发，除了上海外，项目分布在苏州、大连、哈尔滨、南通、台州、泉州、宁波等二三线城市。

地产业务屡陷“质量门”

与住宅相比，商业地产更看重地段、人流量，目标客户和配套设施差距也比较大。而二三线城市商业环境与一线城市差距也比较大。

近年，星浩资本多地星光耀广场屡次遭受业主投诉抗议，客观上造成项目销售困难。而降价销售，又引发原本业主不满，引发“降价门”。

比如星浩资本最早开发的哈尔滨星光耀广场项目，曾有其业主表示，当初冲着星光耀广场光鲜的宣传，满心期待等到交房却顿时怒不可遏，“很多地方建筑垃圾都没有清理，地下车库更是每天都生活在灰尘里” 。

而南通星光耀广场的业主也有同样的观感，2015年7月，部分业主交房后立马拉起横幅抗议，有情绪激动的业主甚至登上楼顶。让业主如此愤怒的原因在于，原本宣传的空中花园、五星级酒店一概没有，房屋质量也很差，地面甚至凹凸不平。买房时承诺得天花乱坠，交房质量堪比“烂尾楼”。因此，业主认为星光耀广场涉嫌虚假宣传、欺诈销售。

基金退出成难题

连续曝出业主维权事件，也严重影响了星光耀广场的品牌形象。

在哈尔滨、大连，网上流传的当地“打死都不能购买的楼盘”系列，星光耀广场均位列其中。

在商业地产项目经营不善，也导致其无法兑现当初募集资金时许诺的高收益。

据悉，为推广基金采用的产品话术中，星浩资本鼓吹“5年3倍，年化收益35%”。结果收益率多次腰斩，有LP代表认为，所投的本金也面临无法回收的风险。此外，甚至有LP代表怀疑，星浩资本在大连项目中存在利益输送的嫌疑。

投资人对星浩资本开发能力和管理运营能力均提出质疑，也曾成立委员会，对不规范、不合理的操作进行调查。也有投资人开始撤资，或者暂缓了投资计划。

房地产本来就是高杠杆、高周转运作，投资人撤资将恶化开发商现金流。对于项目方来说，投资人撤资相当于净资产减少，将显著加重公司负债负担，以及恶化公司现金流。

为了解决LP投资人退出难题，早在起步时，星浩资本就提出赴A股主板上市。2010年9月，时任星浩资本CEO的赵汉忠曾立下5年内IPO的豪言。2015年前后，随着九鼎投资、中科招商等私募股权机构顺利登陆新三板，星浩资本亦将目标转向新三板。不过，上述目标均未达成，上市、挂牌似乎只是稳定LP心态的幌子。

值得注意的是，传闻星浩资本总裁赵汉忠已被架空。2014年12月，赵汉忠升任复星地产控股联席总裁兼星浩资本董事长，星浩资本总裁由赵汉忠原金地集团老部下黄海滨接任。据知情人士透露，赵汉忠这是明升暗降，实际已经被架空，失去实权。此后，黄海滨与多名公司核心人员也相继离职。