深圳楼市再放大招，屡遭调控为何屹立不倒？

深圳终于证实了此前市场关于楼市调控的猜想，7月31日深圳楼市调控新政正式发布，且即日起执行。根据官方信息，具体要点内容如下：

来源：深圳市政府官网

1、企业暂停购买新建商品住房和二手住房，已办理网签的除外;

2、个人、企业新购买的商务公寓，5年内禁止转让，已办理网签的除外;

3、居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，3年内禁止转让，已办理网签的除外;

4、离婚2年内有房贷记录的，首付不低于70%;无房贷记录且无住房的首付不低于30%;离婚前家庭仅有1套的首付不低于50%。

遏制房价上涨!买房有希望了?

31日中央政治局会议的召开，措辞提到“坚决遏制房价上涨”，而之前多为“遏制房价过快上涨”，显然监管层对严控房价的态度更加坚决。而深圳也紧随中央，放出“限购限售”大招。

从数据上看，深圳房价确实没有上涨。市场数据显示，深圳新建商品房的价格自2016年9月以来成功实现21连跌。截止6月，深圳新建商品房价格环比再次“暴跌”18元。

什么?暴跌?那在深圳买房有希望了?太幼稚!对于均价54000+和热点地区动辄8万，10万的房价来说，跌个十几块钱，就好像给你一个游泳圈你就能游过太平洋似的。再怎么跌，买不起的还是买不起。

深圳房价之所以如此坚挺，除了地少人多、经济潜力巨大这些客观因素外，还有一个根本的问题，那就是房少，你说房价能不高嘛?

小产权房主导的深圳“特色”房地产

深圳高楼那么多，你说房子少，这不是睁眼说瞎话吗?先看一组数据，根据深圳市规土委和住建部披露，2017年深圳常住人口1252.83万，全市约1400万套住房，商品房130万套，政策保障房30万套，企业和个人自建房55万套，工业区配套宿舍200万套。简单的加减可以算一算，除了这些外，剩下的全是“深漂”最熟知的农民房。

这些房的背后，拥有全部产权的商品房(红本房)，占比不到10%，剩下的绝大多数都是小产权房。试想，130万套要供应上千万人口的住房需求，这还不包括外来人口，也难怪深圳推行租赁住房如此积极。

什么是小产权房?

小产权房，是指农村和市郊那些农民集体所有的土地上盖的房子。但这种房子并不受待见，其没有土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。而我们整天说的所谓“小产权”只是一种约定俗成的叫法，说白了其实这种房子就是没产权，且不受法律保护。

既然不受法律保护，那小产权房的交易也算是挺“自由”的。过户?合同?不存在的!买卖全靠双方的一纸协议，协议即“合同”，相当于游离于正规房产交易市场的场外市场。

一般来说，小产权房通常分为几下几类：

1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。说白了就是违建，这也是全国最常见的，深圳最多的一种。根据深圳规土委数据显示，截止2016年底，违法建筑面积仍高达4.05亿平方米，占深圳市总建设量的50%。

2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。不按规定开发，工业用地上建住宅，政府肯定不高兴，不让你卖是必然的。

3、还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易二手房。房子还没“转正”就急着买卖，所以房屋的买卖合同在法律上也会被视为无效，产权?不存在的!

为什么小产权房如此受宠?

国人对房的传统观念是很浓厚的，租房不踏实，必须得买;买了心里还没底，还得是红本本。

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那既然没产权，你买它干啥呢?别说，买的人还真不少，尤其是在深圳这种高房价的地方。

首先，买这种房的人图个啥?便宜!而且便宜还不止一点点。目前在深圳，小产权房基本分布在郊区，深圳这边称之为“关外”，主要为布吉、西乡、沙井、龙华、观澜、大浪、民治、坂田等。然而这些地方的商品房价格少则2,3万，高的还能有5万+，令刚需们望而却步。而小产权房呢?排排君查阅深圳市小产权房网信息显示，宝安、龙华、光明和龙岗片区的基本在1-2万不等，低的还有千元!

来源：深圳市小产权房网

看到这价格，刚需们手中的瓜是不是吓得掉了一地?深圳安家终于有希望了!哪怕是没产权，哪怕是城中村，但至少比被房东赶来赶去要好吧。

其次，那些被刚在限购门槛外的，可能是名下有房的，有贷款记录的等等，这些人想趁着城镇化热潮，搞一套农民房，万一拆迁了呢?岂不妙哉?

深圳房价高企的元凶?

据不完全统计，深圳目前有1317个城中村，总建设面积超过400平方公里，而深圳市目前总面积约1952.84平方公里，算上50%的“基本生态控制线”，那就是976平方公里。在这些面积中，还要除去各种工业、商业用地等，剩下的城中村、商品房等可供人们住的面积少之又少。地少人多，房价不涨才怪呢!

7月27日，深圳规土委和法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》。

《意见稿》提到，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接申请为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

市场一下炸开了锅，纷纷怀疑是否意味着深圳小产权房补点钱就能“转正”成商品房。尽管最终官方辟了谣，但也无疑暴露出了商品房与小产权房的矛盾之处。便宜没好货，好货不便宜，好货这么少，便宜货这么多，想买好货的自然就把价格推上去了。

买卖小产权房的风险有哪些?

既然是“非正规军”，小产权房在交易上其实有很多潜在风险的：

1、一房多卖。上面说了小产权房并没有什么合法手续，因此在房管局备不了案，网上也查不到信息，因此部分房东会利用这种信息不对称，与多人签订卖房协议，收房款施行诈骗。今年5月就有新闻报道说深圳有人利用小产权房一房多卖诈骗700多万。

2、购买时不能按揭。普通商品房可按国家规定按30%首付买房，而小产权房，所谓的“首付”，完全由买卖双方自行商量，或者干脆全款。这样一来风险就大了，万一他收了钱就跑路了呢?而村委会那房子还在房东名下。

3、无拆迁补偿。目前很多地方规定小产权房是没有拆迁补偿的，所以那些等着得拆迁款的人可以省省了，别想这种空手套白狼的事。

4、违章搭建。小产权房一般都是农民自己搭建，可能政府批了3层，他为了多收租金搭了5层，然后按5层的价卖给你。这种违章搭建政府当然是不允许的，甚至你可能面临付了5层的钱，却被拆掉2层的尴尬。

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更有甚者，压根这整间房或整栋楼都是违建，很多可怜的业主因为无法分辨其各种许可证的合法性，住的好好的却面临温馨的家被拆，这种“房财两空”的风险不可忽视。

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5、维权无门。无论是拆迁，还是房东反悔、提价等等，这种小产权房在交易时，购房者本身就处于劣势。因为你的买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护，而且购房者所获得的所谓“房屋所有权”在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制。万一就纠纷，律师不敢接案，法院不受理，那真是叫天天不应，叫地地不灵，许多无奈的业主也只好以拉横幅、上访这种非正常，且希望渺茫的方式维权。

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结语

深圳的发展速度太快，贫富差距一时难以消除，一旦有差距，就有矛盾，商品房与小产权房就是其一。有人说，既然这样那就全部拆掉，全部换成商品房。但这样的话，仅凭几百万套商品房，又如何解决深圳2000万人的住房问题呢?

如今深圳也开始大力推行租赁住房政策，相信在不久的将来，深圳楼市也会在更多长效机制的作用下变得更理性，让“来了就是深圳人”不再是空口号。