民富财富：城市更新促经济发展 精准定位关乎项目推进

　　今年戴德梁行发布了《城市更新4.0?C迈向卓越的全球城市》白皮书，白皮书指出城市更新正在积极推动中国城市的现代经济发展，而在城市更新过程中，民富财富业务运营总监史帮群指出，对物业改造的准确定位将直接影响到项目的推进。

　　联合办公模式或是城市更新优选项目

　　戴德梁行定义的“城市更新4.0”，仍是以中国正在实施的新型城镇化为背景，他们认为城市更新4.0的特征是智能、高效且可持续发展，以积极推动中国城市的现代经济发展。在这一阶段，专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进行。民富财富业务运营总监史帮群指出目前城市更新方向，主要集中在公寓类改造、联合办公、以及原物业底层商铺改造方面。一般来说，公寓类改造收益水平和安全性都较高，但是因为更改土地使用性质，在政府批复方面存在较高的操作门槛，导致这类项目在市场上较少。

　　而联合办公在不改变土地性质基础上的改造的问题主要在于对项目的论证方面，对于投资公司来说，除了需要将发行的产品帮助运行方售卖出去之外，实际上更重视口碑的积累，所以对于这类项目，投资公司更应该做的事情是需要帮助新业主在物业的经营方面另外一类属于对原物业底层商铺的改造，道理与联合办公项目的前期市场相似，且商铺的要求除了需要考虑产业聚集的写字楼形式的需求之外，需要考量的内容或更多，这里边包括了周边人群的消费能力，市场偏好，找到准确的市场定位

　　底层商铺改造的思维与目前地铁经济带来的地下商业街思路近似，其改造难度实际上还是很大的，以地下商业街或交通枢纽商业来说，深圳拥有多个这样的商圈，我们可以发现其中有成功的亦有不愠不火的，连城新天地正在形成巨大的地下商业体系，其周边大量的高级写字楼、会展中心使其在用户人流上有了保证，且均具有较强的购买力，同时购物公园多年培养出来的市场也正在顺延至地下，所以我们可以发现即便在周末，连城新天地依然能保持较火热的商业氛围。

　　与之类似的深圳市车公庙丰盛町商圈则呈现出一种半边火热的情况，更遑论北站缤果空间的萧条了，造成现状的原因不一而足，但是有一点是值得思考的，那就是产业的运营策略定位直接影响了商圈的发展。

　　运营能力决定旧改项目成败

　　民富财富业务运营总监史帮群认为，在城市更新旧改项目中，企业投资的方向就显得很重要，其次是企业的运营能力，这样才能更有效的保障投资收益与资金安全的稳健性。通江投资集团董事长、长富汇银基金原董事长张保国也认为，不论在一线城市还是二线城市，商业物业价值被严重低估。从建筑商到开发商再到销售商，将整个房地产产业整合为一个完整的链条，发挥出战略协同优势。另外，传统商业只是简单装修，更新后做同样的业态就不会产生更大的价值，所以说内容最为核心。

　　业内专家表示，随着城市建设不断加快，一些自持物业的商业项目原有设施势必与目前周边的环境所匹配，而通过重新改造调整，旨在进一步提升租金在内的物业价值，更大发挥其经济效益。以位于深圳南山区的万象新园商业裙楼（岁宝百货）项目为例，其将服务于附近商业气氛成熟的密集人群，结合当地的市场环境提供更具性价比的商业环境，市场人群定位清晰，同时运营方圣达资产亦有相当的经验，为项目的稳健运行提供了专业支持。