中国指数研究院丨专访乾立基金总裁成斌先生

中指：2017年国内房地产行业历经调整和各种变化，年度关键词包括“租售并举”、“去杠杆”、“城市群”、“整合与转型”等。而2018年已行至过半，请说一下您对当前市场情况和发展趋势的看法是怎样的呢？有哪些预料之中，又有哪些新的风口或方向？

成斌：从今年的宏观政策层面来看，在房住不炒的大背景下，整个的政策调整方向不会太大，对于原来没有进行调控或者调控力度不精准的区域，会加强进行调控，另外对于金融去杠杆这个方向，也不会有大的松动，应该会继续加强。

各地对于住房租赁政策会做进一步深化；而进入到下半年，可能一些政策会有包括细则上的新变化，但是从政策主基调上面不会有大的调整，受到调控的城市范围相信会做进一步的扩容和蔓延，比如原来注重是在长三角区域的调控，那么现在会对于中西部城市，甚至是东北部一些过热城市进行调控。

从市场格局层面上来讲，百强房企的集中度也越来越高，特别对于100-500亿的年销售额的企业来讲，竞争也越来越激烈。还有一个比较大的特征，从房地产企业的拿地布局上来讲，2017年开始，不仅仅局限于获取一二三线城市的土地，而是更注重城市群的概念。比如一线城市、新一线城市以及周边城市的黏合效应，会受到比较大的关注。对于长三角或珠三角这些区域来讲，房企在拿地的时候会继续往下沉，会关注二三线城市或者是四五线城市，对于中西部城市群来讲，会重点关注新一线及基本面较好的二线城市这类方向。

我们现在其实还要关注一点，目前的四五六线城市甚至更往下沉的这些城市，整个市场容量和可持续性风险，应引起各个房企的警惕。

中指：我们看到，自2017年起，国内房企的集中度就在快速提升；而同时，资本环境持续收紧带来的压力和风险不容小觑。对此，您觉得国内房企目前面临的主要挑战在哪些方面？比如在规模化升级发展和战略选择、金融创新等方面有哪些建议看法？

成斌：进入2018，随着宏观调控和金融去杠杆的深入，大部分房企所面临的挑战越来越大，市场面临的波动形式也越来越严峻。

2018年上半年，房企主要面临两个层面巨大的压力，首先是规模化的压力，今年上半年以来，大部分房企都在抢收业绩。很多企业，在2017年都提出了非常激进的目标，这些对于各个房企进行规模化的扩张，在目前形势下，是非常大的压力。

第二个比较大的压力是资金端的压力，随着国家在金融去杠杆和实业去杠杆这两条线上的大力推进，特别是金融去杠杆对于房地产企业去获取土地以及进一步的开发，给资金层面的需求带来了非常大的压力。

面临这些压力，很多房企开始寻求新的融资路径。对于房企来讲，寻求新的资金路径，一方面是资产证券化，另外一方面是和创新型的金融机构开展合作。

对于资产证券化，目前国家也在大力的去推进整个的发展，在政策上面给予了支持。房地产作为资金密集型行业，拥有大量稳定现金流的业态，比如购房尾款、租金、物业费还有供应链金融，这些都是可以作为资产证券化的基础资产。

另外，房地产企业也在拓宽融资模式，和创新型金融机构进行合作，比如与私募基金进行合作。私募基金通过股权投资，通过优先股的投资方式，参与到房地产企业的开发层面，这些对于房地产企业解决目前的金融困境，降低资金压力，可以起到非常大的一个帮助。

中指：今年来以来，国内房地产资产证券化势头迅猛。我们也听到不少声音提出年内会有真正的REITs落地，特别是在住房租赁、城市更新、PPP等领域，您如何看待未来前景？乾立是否有参与过或计划发行资产证券化项目？

成斌：REITs在国外已经是非常成熟的金融工具，国内发展起步比较晚，但是发展的势头非常迅猛。从个人角度来讲，不管是供给端、资产端还是投资端，目前来讲，发展也是进行的更加的规范化、细分化。对于金融机构而言，REITs可以降低资产负债表的压力，同时能提高资金使用效率；对于融资端来讲，可以有效的降低融资成本；对于市场上的投资机构而言，可以获取比较稳定收益的投资产品。

大的环境层面，面对个人投资者的公募REITs也已经箭在弦上，在2018年的两会上，建议个人公募REITs的提案层出不穷。另外，证监会在2018年的工作会议上，也希望提出公募REITs的细则。同时在深交所的内部会议上，也提倡进行税收层面的支持以及相关细则的出台。

资产证券化对于目前的房地产行业，尤其是对于国内的公募REITs，发行层面上还是有些障碍。首先在税收层面的顶层设计还需要改善；第二个方面，目前国内的公募基金的运营规则，还是不符合公募REITs的运营气质，所以需要新的针对公募REITs的运营层面的规范出台。另外，国内资产证券化基本上是债性思维，而且整个定价与基础资产有些偏离，所以这些层面上还需要得到一些改善和规范。

对我们乾立基金来说，也在响应国家对于资产证券化的号召，在上海所并购的办公楼，其实已经有两栋办公楼整个的出租率已经超过90%，我们目前也正在和一些外部机构进行探讨，争取通过资产证券化的方式向市场进行退出。

中指：面对当前强监管、大资管背景冲击下，行业各方参与者都在积极思考和谋变。乾立基金作为国内一家专业的地产私募股权基金，针对既定的战略业务（房地产开发投融资和不动产并购）又会有哪些具体策略的改变或应对呢？

成斌：作为房地产基金的从业者，乾立基金面对目前的市场变化，以及对于监管的要求，也在不断调整自己的策略。不再仅仅把自己定位于资金供给方和财务投资人，更加注重于投资属性。首先乾立基金更加关注于对于项目本身，而不仅仅是交易对手，更关注的是项目本身的投资收益情况；第二，是更加强调内部的主动管理能力，特别是资产管理能力；另外一个方面是关注对于金融创新工具的运用，致力于去打造完整的募投管退的闭环。

对于一家私募基金，在主动管理能力层面上来讲，我们会更关注对于项目的关键环节的管控、收益风险的平衡，以及我们整个项目的主动管理的风险控制。其实，对于整个的投资而言，乾立基金也非常明确自己的投资方向，首先一个是房地产开发投融资，第二个是大宗交易，就是我们所说的不动产并购。

对于房地产开发投融资，乾立也有自己非常明确的投资策略。首先在参与方式上面，我们更加注重采用股权或者是优先股的投资方式，参与到和百强房企的合作。另外对于区域来讲，我们不仅仅只关注一线城市，我们更关注的是城市群的概念，比如长三角、津京冀、珠三角、成渝、长江中游以及海峡西岸等城市群，另外我们也会去关注城市群的外溢效应。对于交易对手而言，因为我们重点是采用股权投资的方式，所以我们更加注重与强交易对手的合作，特别是百强房企，以至于说是前五十强的房企。

对于房地产的另外一个投资领域，不动产并购这一块，乾立基金的投资策略也非常明确。首先，我们关注一线城市，特别是强一线城市，比如北京和上海，是我们重点关注的两个投资区域。对业态来讲，重点是关注办公楼类的商业地产。同时，在一线城市我们重点考量的是，核心商务区和次中央商务区的投资，对核心中央商务区的投资，我们重点考量的是城市更新的概念。由于次中央商务区物业的投资属性以及租金成长，相对速率较高，也具有非常强的投资可能性。所以核心中央商务区和次中央商务区这两个区域，都是我们乾立基金进行投资的重点区域。

中指：在中央推行租购并举的长效机制下，存量市场将成为房地产行业的新蓝海已是有目共睹，乾立对此是否有城市更新、存量改造运营的案例可以分享？

成斌：参与城市更新是乾立基金的重要战略方向之一，对于城市更新而言，一线城市和新一线城市是重点的方向。乾立基金在参与城市更新层面上，是轻重结合。一方面，我们长期跟踪一线城市核心区域的城市更新，另外一方面，对于我们次中央商务区所并购的物业也进行城市更新。比如，我们进行重资产投资的两个项目。

首先是乾立中心，乾立中心在市场上推出已经有一段时间了，我们在并购完成后，首先进行了重新定位。另外我们根据我们的定位，按照国际金融办公的方向进行改造，通过改造完成以后，大堂、电梯厅以及公共楼道等区域焕然一新，吸引了大量优质租户进入到我们的物业里来。另外我们也聘请了五大行，高力国际作为我们的物业管理方，同时我们也引进了智能楼宇管理系统，这些其实对于我们服务品质和效率的提升，都提供了非常大的助力。

对于君庭项目投资，我们也根据新江湾板块，对科创类企业租赁的这一个定位的确认，在整个的确认完成以后，也将对项目本身进行软硬设施层面的改造。同时，我们也会进一步引入智能楼宇的管理系统。

这两个是乾立基金对于重资产参与城市更新的一个尝试，同时乾立基金也通过轻资产形式，参与到城市更新里面来，我们重点参股了一些轻资产类的运营企业。这些运营企业，在上海也进行了一些楼宇的改造，比如我们在虹口区的1929 Art Space和临潼188金融中心这两个项目，通过完成改造，这两个项目的年租金收益，分别比原来的租金收益提高了3.6倍和2.6倍。

乾立基金通过轻资产投入和重资产并购的这两种形式，探索和参与到城市更新这一方向的推进。