链家申请发行60亿私募债 “缺钱”所致？

　　凤凰网财经讯 1月5日消息，上交所公司债券项目信息平台发布公告显示，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）正在申请发行2018年非公开发行公司债券60亿元，承销商为华菁证券有限公司，项目状态显示已受理。

　　上交所公司债券项目信息平台截图

　　据国际金融时报报道，有券商人士分析称链家此举是“缺钱”所致。其表示，链家作为非上市公司融资渠道相对有限，私募债面向特定投资者，利率视行情有所变动，但远高于银行贷款利息。链家的资金状况恐不甚理想。

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　　链家要在金融化的道路上“吃鸡”？

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　　12月4日，链家董事长左晖第一次出现在世界互联网大会上。在业内大多数人的印象中，左晖鲜少曝光，为人低调。

　　作为地产人士，受邀参加互联网大会，意味着左晖不仅获得了互联网行业的认可，也终于获得了资本方的认可。

　　左晖还在会上表示，“我们有一个愿景就是让租成为一种生活方式。”这句诗和远方一样调性的话语，背后却暗含了非一般的深意。

　　左晖提到的这个“租”字，不再是简简单单传统的租房中介服务，互联网O2O业务、公募REITs才是应有之意。房住不炒战略开启了租赁市场蓝海，成为链家金融化道路上所要征服的新战场。

　　左晖没有给链家的金融化道路划边界

　　链家从来没有掩饰过自己金融化的意图。在左晖的战略构想中，到2020年，链家金融净利润占比将达到50%。金融才是链家最想做的主营业务。

　　围绕房产交易，链家打造了一个“按揭-托管-融资-理财-支付”的房产金融闭环。从商业模式角度来看，链家提供融资“一站式”闭环解决方案有合理性，也降低了交易成本。

　　然而，链家的金融化是从P2P互联网金融产品切入，大玩以首付贷为主的“场外配资”，在行业野蛮生长之时，链家金融业务也相当迅猛，在2015年就曾实现200亿交易额。

　　随着监管层一系列P2P“叫停”政策的出台，严打“首付贷”，链家主动停止了包括首付贷、定期贷业务在内的相关产品。这也正式宣告了链家的第一次金融化折戟。

　　链家金融风波过后，第一财经日报对左晖进行了采访，认为左晖是有“大企图心”的人。对于市场对金融业务的整体质疑，左晖只是说自己“百口难辩”，但仍然坚持链家产业与金融齐头并进，金融化的决心丝毫没有动摇。

　　公募REITs有望成为链家金融化的新机遇

　　国家政策不断向外界透露公募REITs即将开闸的信号。中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本联合创始人周以升表示，中国公募REITs从操作和商业逻辑上目前已经没有实质性障碍。

　　链家之前的金融业务筹备多年，且持有国内唯一房地产行业的第三方支付牌照，而且寄希望于申请互联网小贷和消费金融牌照，建立完整的金融体系。但受到首付贷等风波影响，这条道路已经无望。

　　链家金融受挫之后，如果能获得公募REITs新金融工具的支持，如同给链家的金融化打了一针强心剂。在链家项目投资计划书中，原本就有资产证券化方向的路径设计。

　　链家研究院在名为《租赁崛起》的报告中提出，预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。2016年5月，链家旗下“自如”产品线从集团分离出去，成为链家集团旗下的独立运营子公司。

　　有业内人士表示，自如在链家整体战略中的定位可能有所调整，除了“布局房产交易前租赁市场”之外，自如可能被链家赋予更多的期望。公募REITs的政策出台将是链家收获到最好回应，有望成为链家金融化的新机遇。

　　存量时代的公募REITs是否会催生租金泡沫？

　　如果公募REITs政策得以实施，那么长租公寓的运营者可以借此来募集资金，低成本获得融资，同时也为中小投资者开辟了新的投资机会，让更多的社会闲置资金进入并有效盘活后，产生利润输出，从而形成闭环，这是一种全新的模式。

　　然而，公募REITs的收益主要来自租金和资产升值。在存量时代，资产升值空间有限，而目前租金回报率过低，这些都是限制国内REITs的核心瓶颈。甚至有人戏称，中国想发行公募REITs，除非租金涨一倍。

　　左晖认为，在未来相当长的一段时间里，整个中国的租金增长会保持一个非常稳定的变化。过去五年里，中国的大型城市租金增长非常稳定，北京大概增长96%。

　　链家行业研究员曾表示，由于长租公寓是由公司统一做的装修和管理，其品质比周边普通公寓有所提升，租金价格也有一定提升，溢价空间在40%左右。

　　增量时代的房价泡沫转变为存量时代的租金泡沫，只需要借助一个金融小工具就能完成。以金融创新之名，在资金端稍微撬动一下，一个更波澜壮阔的时代就拉开了序幕。