房子竟成了“快消品”？中国最大房企上演“生死时速“

在昨天的《绝了!它对房价预测神准，从地产之王的财报里，读透房地产的未来》一文中，小尼从碧桂园的土地和在建物业窥探了研究房价的密码。

但是碧桂园是如何超越万科成为地产界的“一哥”的，今天就来看看最大房企的成长路径。

今天，我们主要关心以下几个核心问题：

1、房地产如今还是一个高利润行业吗?成本又是由哪些构成的?

2、碧桂园是怎么把房子做成“快消品”的?

3、碧桂园是怎么激励员工如此“卖命”的?

非高利润行业 成本如何构成

相信很多人有种感觉，现在房价这么贵了，肯定非常赚钱，利润率会非常吓人。

然而，如今的地产早已不再拥有和以往一样的高利润。

来源：公司公告、CRIC

2017年碧桂园的毛利润、净利润分别同比大幅增长82.4%和110.4%至587.9和287.5亿元。毛利率和净利率水平自2015年以来也不断回升，分别达到了25.9%和12.7%。

但是最近几年平均20%+的毛利率放在整个股市里并不算高，与互联网和生物医药90%以上毛利率相比，真可谓相形见绌了。

来源：公司公告

再来看看碧桂园房子里到底成本如何?

财经早餐整理

从碧桂园在建的房子里，我们可以看出土地成本占到54%，高达2493亿，其次是建造相关的成本，占到44%，最后是银行利息10亿元。

从碧桂园的成本之中再来回顾一下最近地产大佬潘石屹对当下观点，发现还是非常吻合的：

第一块是土地成本和税金，地方政府拿走了。地价越高，房地产的税就越高，政府拿走的这一大块逐年在上涨，有些城市每年上涨的幅度是非常惊人的。

第二块是利息，银行拿走了。房价上去了，银行利息就越来越多，利息之外，银行还用各种金融产品变着花样地来分得更大的蛋糕。

第三块是利润，房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人，而商人的本性就是追逐利润。

既然地产毛利率不高，但是地产商却能赚得盆满钵满，那秘密来自哪里呢，就是高周转。

高速周转 生死时速

4月，碧桂园一周内连发了三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。

4月8日，碧桂园集团专门开了”高周转”专题会议。网上也随之流传出了《集团”高周转”专题会会议纪要》。

4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

这些文件都指向了加速高周转!

正所谓天下武功，唯快不破。

一直以来被视作碧桂园发展之精华的高周转可以说是房地产行业的一个伟大的创新，而碧桂园将其修炼到最高境界，练就了房企一霸。

截至3月30日，碧桂园一季度拿到195个项目，其中三四五线的有146个，已经签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。

目前碧桂园针对项目总具体考核办法是：摘牌即开工奖励20万，每推迟一天奖励减少1万，21天开工罚款1万，以此类推，如果41天开工撤职。开盘工期小于等于3个月奖励20万，3到4个月之间奖励10万，4到5个月之间不奖不罚，5到6个月之间罚款10万，大于7个月撤职。

如果碧桂园继续苦练高周转，还真能把房地产干成“快消品”。

拿着借来的钱，购房者的钱，一个劲地循环，可劲地把房子给我造，带来的是利润滚滚，钱途无量。

具体而言，周转的提速，大大提升了资金使用效率，在不愁去化的前提下，开盘速度的提升，将带来销售额的叠增，促使利润同步增长，并不断得到释放。最后高周转也将房企的存货风险大大降低，一旦市场大变天，房企在短时间内囤积的现金还可以伺机而动，瞬间完成切换。

回望多年前，很多房企兢兢业业，将房子精雕细琢，纯粹以产品为导向，不惜代价做好产品。结果大浪淘沙，这样的公司都给做没了，而那些因周转率不高而不断被边缘化的百强房企同样也不在少数。

高周转的魔力在持续带动企业效率的快速提升的同时，还形成对其他房企的降维打击。

碧桂园董事长杨国强曾这样说：”我们的商业模式很独特，别人想学学不来的。我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房;我们专注三、四线城市。拿净地，面积要大，付款要分期;拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工;第四、第五个月可回收资金;后续开发，要视市场销售进度而定。这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到。”

合伙人机制 利益共享

高周转的奥义，已经是一个整体的体系，深深渗透到人才的激励中去，这样企业上下才能如此“拼命”。

早在2014年10月，碧桂园推出了“项目合伙人机制”，所有新获得的项目均采取跟投机制，集团层面和项目管理者对2014年以后开发的每一新项目所持股比例不得超过15%。

公司项目高管必须以少数股东权益的形式参股项目，其他员工自愿参加。项目的落地金额即为实际金额，资金筹满则停止筹集。

跟投比例分为三种：

1.由总部高管共同组成一个基金，对每个项目进行平均跟投，股权比例约在5%;

2.区域平台对区域内的每个项目平均跟投，比例在5%以内。

3.项目团队跟投所管的项目，比例在5%以内。资金主要来自于员工自筹资金，老板个人会为员工提供一定额度的贷款或帮助申请贷款。项目的落地金额即为实际金额，资金筹满则停止筹集。

当项目获得正现金流后利润就可分配，所得利润可用于投资下一个项目，也可交给集团公司有偿使用;项目有盈利时，可进行分红;但如果项目出现亏损，参与者不可退出。

从此，碧桂园的员工不再是纯粹的打工者或者职业经理人，而成为项目公司的老板和股东，实现员工在公司内部创业，员工成为真正的股东和老板，享有股东的收益。

员工不仅仅是在为公司加班加点工作，而是为了自己的利益在努力，从而大大提高了公司的周转率。

在这样一个充满竞争、充满变革的时代，没有谁的日子是轻松的，房地产企业和它的员工们也在拼命赶着工期。

碧桂园对高周转的极度追求，让其他房企难以在同一竞争维度上一较高下，让碧桂园首次坐上全球房地产行业的王者位置。

虽然碧桂园没有对外宣布今年的具体销售目标，但外界普遍认为这家房企今年会继续壮大规模，甚至会向万亿规模冲击。

看完了碧桂园，你还想看看哪些房地产企业呢?