房企裁员、强制员工买房 疯狂发债只为“续命”房价该涨了？

　　导读

     裁员、破产、高负债的房企能否度过寒冬，2019年房价又将呈现什么走势？

　　开年，楼市并没有好转的迹象，在过去的一月份，房企销售出现了全面下行。

　　据克而瑞数据，销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元，同比下降19.02%，权益销售金额3365.6亿元，同比下降13.40%。

　　2月上旬的情况也没有很大改观，其中房企“巨头”碧桂园降速非常明显。

　　大船转身，并非易事。相对于碧桂园这种大型房企，中型房企的表现还稍微好些，毕竟盘子小，负债率相对低一些，坚持一下还能挺过这个寒冬。

　　不过，已经有不少房企开始出现危机了。

　　比如，根据自媒体平台的爆料，某大型地产公司要求员工认购自家公寓项目，据了解，该地产公司负债率较高，资金回款压力大，为了提高销售额和加快回款，保护自身现金流的稳定，强迫自己员工购买未售房源。

　　

　　此前，泰禾还被爆出大规模裁员，两个月累计裁员比例约为50%-60%，（来自国际金融报），裁员的理由还是没有任何新意，“提升人才结构、人员优化”，估计人力资源找员工谈话的时候这话都要说不出口了。

　　小债（ID：bondreview）说句实话，相对于房地产企业其他巨额成本来说，公司的人力成本占不了几个钱，变相裁员到这种程度只能说明资金链已经非常紧张了。

　　而且，这些只是部分被爆出的新闻，就像那句话说的，“如果你看到一只蟑螂出没，代表有成千上万只蟑螂在埋伏”，房企的危机时刻真的到了。

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　　房企高周转必然付出的代价

　　在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下，销售低迷的房企现金流遭遇重压。

　　房地产企业最擅长的就是“空手套白狼”的游戏，从拿地开始，房企只要缴纳一笔土地拍卖保证金，拿到地之后，可以马上用土地做抵押，进行融资，楼盘要启动的时候，可以办理开发贷，施工过程中，费用也可以由施工单位垫付，取得预售证之后，房企进行开盘销售，就开始实现回款。

　　在业主拿到房子之前，房企就已经实现资金的回流，把钱装进自己口袋了。从拿地到施工到开盘，这个过程越快，房企就越赚钱，这就是经济学上资金周转率的概念。

　　“宇宙第一房企”碧桂园，就一直是这样操作的——高杠杆、高负债、高周转，靠着这种野蛮的方式成长为第一大房企。

　　去年，因为“高周转”，碧桂园陷入了巨大的舆论风波。

　　根据媒体报道，碧桂园内部文件显示，为了促进项目高周转，公司要求“当天出图（通宵）”“40天开工”“3个月开盘”，开盘开盘工期超过5个月得罚款，工期在6个月到7个月之间，罚款20万；工期大于7个月，撤职项目总。

　　在这种速度之下，碧桂园从“五星级的家” 变成了“五星期的坟”:

　　四十天内死7人，伤数十人。

　　上海碧桂园模架坍塌，工人被掩埋，1死9伤；杭州碧桂园基坑塌陷，导致附近楼房成为危楼，江湖外号“五星级的大坑”；六安活动板房坍塌事故，6死10伤。

　　根据海因里希事故法则：一件重大事故背后，必有29件轻度事故，还有300件潜在隐患。那这说明，碧桂园的两千多个工地还有多少重大隐患？

　　其实，大家最近看不到这样的报道了，并不意味着最近不发生事故了，而是因为媒体报道的少了。

　　因为碧桂园一向最擅长用糖衣炮弹摆平媒体。去年高周转的危机之后，碧桂园邀请全国知名媒体参观，据良心媒体爆料，碧桂园进门就送记者香奈儿，随后还有牛皮纸装的“大红包”。　　

　　把媒体搞定了，负面当然也就不见了。

　　小债从知乎看到一位碧桂园离职员工的警告，“所有的房子，在卖给你们之前，都会紧急抢修一下，裂缝呀漏水呀什么的，精装修腻子一刮，你可看不出来地究竟平不平。

　　地基年年疯狂下沉，你不会知道的～

　　亲身经历，有次下雨特别大，但是集团抓进度，后面运营检查，那么大的雨下了整整一个多月，照样提前正负零，提前开盘。

　　不管他们吹原材料和工艺有多好，下雨都在疯狂施工，这个楼的强度你心里有数就好～杨主席不知道么？肯定知道呀，但是你盖的慢照样罚款～上行下效嘛～

　　碧桂园，给你一个一次性的家～”

　　

　　知乎网友截图

　　读者们可以分别去百度和知乎搜索一下“碧桂园”，出来的消息绝对是有天壤之别的，至于哪个被收买了，一目了然。

　　碧桂园到现在也不知道，支撑自己发展的不是被收买的媒体，而是购房者的口碑和评价，迟早有一天会为此付出沉重的代价。

　　

　　知乎截图

　　至于为什么碧桂园要拼命地高周转，原因很简单，为了尽快回笼资金，维持现金流。

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　　现金流承重压，房企疯狂发债“续命”

　　在房企“空手套白狼”的过程中，最重要的就是现金流。只要是现金流不断，信用资质良好，利润低甚至亏损都没有关系，只要能按期偿还债务就可以，依然可以从银行贷到钱。

　　但这一切的前提，都需要建立在房地产行业持续向好基础上。这两年调控凶猛，尤其是京沪等城市，就差把楼市全部冻结了。

　　不敢降价，成交额下降，对房企最大的威胁就是资金链断裂。

　　在前二十年的发展中，房企的负债一直很高，资产负债率在80%以上的一抓一大把，根据碧桂园年中报，其资产负债率为89.85%，由于高杠杆扩张所带来的活不下去的风险已经显现。

　　这意味着，如果销售额下降，资金周转速度降低，回款乏力，跟不上还债速度，现金流就可能保不住了。再加上，2019年是房企的偿债高峰年，需偿还债务在万亿以上，所以，为了续命，房企只好想办法发新债，借新还旧。

　　1月至今，房企纷纷抓住机会发债融资，合计金额已超过2100亿，刷新最近一年多来的融资月度新高。

　　但面对即将到来的还债高峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，这种暂时宽松的融资环境可能并不长久，融资窗口期随时都有可能关闭，那房地产企业的债务问题会转向靠房价来解决吗？

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　　房价该涨还是该跌？

　　前面，小债（ID：bondreview）分析了成交额和回款对各大房企的影响，目前的形势并不明朗，从调控的层面来说，房住不炒的要求依然严厉，再加上老百姓(行情603883,诊股)确实已经有很多身家都被绑在房子上了，刚需的需求也没有那么旺盛了，毕竟面包吃完一个下一顿必须买新的，一套房子多少年能用完？

　　很多人即使手上有钱，也在观望，如果未来房价上涨的预期不大甚至有下跌的预期，肯定也不会入手的。其实，大家买房子，并不是因为房子贵或者便宜，而是因为买了会涨价。如果买了就跌，就算房价降一半，也不会有人买的，买涨不买跌就是这个道理。

　　那为了快速回款，房企会大幅降价销售吗？

　　答案也是否定的。

　　我们可以从房企债务的角度分析，作个粗略的假设。

　　假设一家房企资产价值10000亿，负债率80%的话，债务就有8000亿。这时候，如果它降价20%出售房产，短时间内可能会带来销量的快速增长。假设能快速出手2000亿资产，偿还了这部分债务，这时候它的资产和负债会同时减少，资产变成了8000亿，负债变成6000亿，看似资产负债率下降了。

　　但实际上恰好相反。

　　如果一家房企降价20%，其他房企一定会跟风，导致房价都至少下降了20%。

　　房价下降了，房企的资产价值就势必也会大幅缩水，忽略其他因素，房企的资产缩水20%，变成6400亿，但欠的钱不会改变，负债还是6000亿，这时候，负债率就高达93.75%，离资不抵债只有一步之遥了。

　　而且这种下跌蔓延速度一定是非常快的，大小房企都会疯狂降价抛售，跌得就不止是20%了。那时候，很多房企都会面临破产的噩运。

　　其实，不管是房企还是个人，当投资回报率不再那么高的时候，都只能小心翼翼地维持着自己的现金流。

　　所以，现在房价大涨和大跌都不太可能发生。

　　大跌的风险太大，而大涨也没有希望，目前的房价已经高到快要伤害经济根基了，上层不会允许高杠杆的房企既得利益者继续这样下去，负债太高、口碑太差的地产公司也不是没有崩掉的可能，行情好的时候过分地贪婪，行情不好的时候只想着等国家救援和兜底，奈何父母尽力也保全不了你们，最终只能自食其果。