宅基地三权分立 房地产或迎最后一波红利

　　国土资源部部长姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

　　三权分立怎么分？

　　宅基地的三权分别为：所有权、资格权、使用权。宅基地的所有权属于村集体，资格权与土地承包权相类似，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。

　　当三权分立后，土地的所有权不变，依然属于村集体，但具有资格的人可以不使用相应的宅基地，将使用权让渡给其他人从而获得收益，收益的分配也将根据资格权的比例权重进行。

　　三权分立后要干什么？

　　姜大明同时也表示了，城里人到农村买宅基地的口子不开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。那么三权分立后的宅基地，有何用处呢？

　　根据透露的内容可以看出，宅基地仅将作为住宅用地，而非商品房用地，那么可以看出，可以由村集体股份合作公司进行房屋建设、出租，推动租赁住房的发展，保障租购并举的住房制度的实行。

　　同时表述中还说：“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。”其中的“非房地产企业”也是一个信号，其中很可能会涉及一些国企或大型民营企业，他们目前对于厂房建设、员工宿舍等用地的需求依然很大，在城市用地面积紧张、成本较高的今天，将是一个新的出路。

　　宅基地三权分置的影响？

　　宅基地的三权分置实际上是对宅基地流转的探索，未来或将成为建立房地产长效机制、缓解住房供需矛盾的一大举措。以前宅基地的惟一用途是农民自己建房，或者建小产权房。现在，如果所有权、资格权、使用权三权分置，意味着农民能在宅基地资格稳定的情况下进行使用权的流转，土地资源也将得以盘活。集体建设用地进行租赁住房的尝试目前已有先例：2017年8月，为落实房住不炒，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，以缓解住房供需矛盾。

　　展望未来，短期来看，我国国情的特殊性使得房价居高不下的现状可能难以改变，但是伴随着楼市调控从一线下沉到二、三线城市，调控措施不断升级完善，以及长效机制的不断建立健全，房价暴涨的局面终将成为过去。目前房地产税法已被广泛讨论，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的出台也意味着我国向租赁时代迈出了一大步，而宅基地三权分置的尝试也将助力我国实现从供给侧增加租赁住房供给。如果未来能从需求侧引导住房观念转变，政策上推进租赁与购房的居住权益逐步对等，我国住房市场供需矛盾将逐渐走上良性发展的道路。

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