确保“住有所居”，调控一直在路上

新华报业网讯 对楼市而言，这是一个不平静的周末，重庆、长沙等6个二线城市以限售手段加码楼市调控政策，在此之前，南京等城市已以“限购+限贷+限价+限售”等严厉之策稳楼市。

与此同时，严查中长期、大额消费贷、信用贷、抵押贷等资金违规使用情况的风声也越来越紧，行政手段与市场手段叠加，对“炒客”形成“两头挤压”。

“调控一直在路上!”9月23日，“江苏东方地产研究院成立揭牌仪式暨首届新兴地产发展高峰论坛”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌点评当下楼市风云变幻。当天，国内一批权威专家汇聚南京，对房地产发展均给出了理性思考。

“灰犀牛”现在不会出现，调控别让价格失实机制失灵

顾云昌以“一匹马”和“一匹狼”，来比拟人们对不同时期的房地产的看法。“本世纪初，房改政策把中国经济‘烧’起来了，房地产也成为拉动经济的一匹马。但是市场发展到今天，人们更多地担心房地产会不会是损害经济的一匹狼。”

顾云昌说，早在2002年初，便有专家预测当年是房地产的“冬天”，七八月份就要崩盘，但即便在2008年全球金融危机后，中国房地产市场依然还较为平稳地运行，这是因为中国房地产有其特殊性。“中国住房制度改革史无前例，90%的公有住宅一下子变成私有住宅，这对住房条件改善产生极大作用。房地产对城市建设和经济发展的拉动十分明显。”

“前段时间中国着力保持美元的外汇储备，因为外汇一旦大量流出，很可能导致通货膨胀，并引发房地产泡沫破灭。”顾云昌继续分析认为，中国正处于城镇化快速发展时期，整体城镇化率57%，户籍人口城镇化率仅41%，所以，房地产泡沫导致经济衰退、金融波动是小概率事件，“灰犀牛”现在不会出现。

健康的楼市有三个体征：供求总量基本平衡，供求结构基本合理，房价基本平稳。“不健康时，‘有形之手’就出现了，调控得好不好，社会自有评论，但‘有形之手’和‘无形之手’必须互相配合。”顾云昌说，房地产市场有周期性，几乎3年一个短周期，过热年头2006年、2010年、2013年、2016年，都有楼市调控，这也是周期表现。楼市发展有规律，调控永远在路上。

不过，对于当前各地施行调控政策，他自有看法。“调控不要让价格失实，机制失灵。比如限价，价格是限住了，但百姓认为价格远远低于市场价格，都想买来升值，几千人抢一两百套房子。所以，‘让市场在资源配置中发挥决定性作用’不是一句空话，值得决策部门思考。”

他还认为，货币金融决定楼市整体冷热，土地供给侧改革是楼市健康发展关键。“在美国，住房问题由住房部负责，楼市调控由美联储负责，在我国是住建部一肩挑。楼市调控的市场手段主要是货币金融杠杆。另外，还须关照土地资源错配的现实，以土地供给侧改革改变人口净流入城市土地少，人口净流出城市土地多的怪相。”

房地产政策迎来深刻变革，循序渐进化解房地产矛盾

1998年我国城镇住房制度全面改革以来，房地产发展确立三大主要目标：加快房屋建设，持续改善居民居住条件;发挥房地产业在经济增长中的带动作用;实现市场平稳运行。“前两个目标已得到较好体现。第三个目标还需进一步精准发力去实现。”省政府政策研究室副主任沈和认为，目前我国房地产市场已从“总量供不应求”转向“总量供求基本平衡，结构性、区域性矛盾突出”的新阶段。既要防止泡沫，又要防止出现大起大落。

沈和说，中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，政策风越吹越旺。种种迹象表明：房地产政策正迎来一场深刻变革。7月底，中央政治局会议强调坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制。随后，“租售并举”等供给侧改革举措在南京等热点城市加速推进，房地产长效机制雏形正逐步形成。

“江苏2016年GDP7.6万亿元，占全国10%，如果把江苏作为经济体放在全球衡量，排在全球经济体第15位，这么大的经济总量，更有赖房地产健康发展。”但沈和也坦言，城市化率从30%到50%，英国用了120年、美国用80年、日本用50年，但中国只用了20年，江苏仅用11年，这是奇迹。“城镇化率年增长率超过1.2%，意味着城镇化发展过快，从而引发诸多矛盾。”

矛盾的解决不可能一蹴而就。应因地制宜，分类指导，准确把握房地产风险的主要类型和成因，循序渐进、综合施策，防范可能出现的各种系统风险。需要从经济、社会长期发展目标出发，处理好房地产市场发展与国民经济、人口结构、城市规划、产业布局等方面的关系，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，形成房地产政策与短期宏观调控政策、中长期国民经济发展规划、区域城市群发展规划、城市内容空间布局以及功能升级相协调，实现经济、社会、房地产协调发展。

建“百年住宅”，从“住有所居”到“住有优居”

无论如何，房地产正行走在回归本源、确保广大居民“住有所居”的路上。

“中国城镇化第一个目标，是农民工市民化;第二个目标，是所有的城市人生活质量都有所提高。中国房地产30多年发展成就巨大，但中低收入家庭和新市民的住房供给仍然不够，我们的城镇化，不能成为‘半拉子城镇化’。”顾云昌说，在“住有所居”前提下，还应全面改善居住品质，让更多居民“住有优居”，锦上添花;“住有绿居”，可持续发展;“住有乐居”，创建幸福社区。

中国房地产业协会会长刘志峰认为，当前房地产应从传统建造业变为先进制造业。“江苏作为经济大省和新兴城市、新兴经济聚集地，完全有条件发展更契合居住需求的新兴地产，以互联网‘+金融’‘+商业’‘+旅游’‘+教育’‘+大健康’‘+服务业’等形式，形成产业新城、休闲旅游地产、养老地产等复合型交叉业态。”

“传统房地产开发模式已无法适应时代需要。开发商应从单一土地开发模式转向全产业链开发模式，从房地产开发商向城市配套运营商转变，通过多业态发展和科技创新，创造新的社会价值和经济价值。”刘志峰介绍，5年前，我国已与日本合作试点“百年住宅”，建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的好房子，效果不错，它将使老百姓居住更安全、更智能、更舒适健康。