匡贤明：适时退出行政调控手段 加快建立房地产长效机制

[摘要] 经过多年的调控，数据显示，当前我国大部分地区的房地产房价稳定、交投理性，刚需压过炒风，而且三个方面的新因素在推进“房住不炒”长效机制的建立。

匡贤明 中国（海南）改革发展研究院经济所所长

近日，天津、南京和三亚等地不同程度对现有的限购政策进行局部微调，引发市场对放松调控的憧憬。当前中国经济面临下行压力，结构性调整尚未完成，在坚持“房住不炒”的政策原则下，大面积放开、放松房地产调控几无可能。

然而，过去几年，为了避免房地产市场大幅波动，采取的行政性手段，包括限售、限价、限购、限贷等政策，这在特定的历史时期，有其合理性，但行政调控属于短期调控政策，只有加快建立房地产调控的长效机制，才能真正促进房地产市场的健康发展。

这个长效机制建设，不仅涉及住有所居的民生目标，而且涉及房地产市场本身的有效运行。在时机成熟时，逐步有序退出行政化调控手段的必要性越来越强。

经过多年的调控，数据显示，当前我国大部分地区的房地产房价稳定、交投理性，刚需压过炒风，而且三个方面的新因素在推进“房住不炒”长效机制的建立。一是从需求端看，随着我国人口增长速度的逐步放缓，房地产市场需求高峰期已过，房地产投资的高峰期也已过，整个市场将呈现正常的增长态势。比较典型的指标是，自2012年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降，7年间减少了2600余万人。二是房地产发展的土地供给将明显增加，标志性事件是《土地管理法》的修订，赋予农村集体经营性建设用地直接入市的权利，由此改变长期以来城镇住宅建设用地紧张局面。虽然这个法律修订的短期内效果还不太明显，但中长期内会明显释放出来。三是涉房的货币信贷政策日趋成熟和体系化，尤其是通过实行与LPR挂钩的市场化房贷利率政策，对购房人群进行精准、灵活且有效的调节。

从必要条件看，建立房地产长效机制需要使这个市场回归一个正常的市场。这个正常的市场，应该是多主体供应、多渠道保障、租购并举的市场，是分层的市场：政府保基本，保障住有所居的实现；市场管改善，保障、有意愿的人能够在市场上不断改善自己的居住条件；企业管供给，保障社会所需要的保障房与商品房。在这个分层的市场中，市场化的部分需要回归市场决定的状态，行政化限购政策可以考虑逐步退出。

一方面，这不是说房地产市场不需要调控，恰恰相反，从各国情况看，这个市场往往是调控的重要领域。随着长中短等条件的变化，房地产市场具备而且也可以用市场化的方式来进行管理。比如，加快推出房地产税，推动地方政府发展模式转变，也推动房地产行业传统发展模式的转变；推动租赁市场发展，加大租赁者租赁支出扣除力度，加大房产所有者租赁收入减税力度等。

另一方面，行政性政策要“分步骤分区域”退出。我国不同地区发展的差异化特征明显，不同的地区是否退出，如何退出等，需要各地区视自身情况判断与决策。从这个角度看，有的地方对房地产政策进行调整，并不意味着其他地区也具备调整的条件。循序渐进，完善体系，逐步退出，为建立长效机制奠定基础。