监管再放大招！这次房企和私募抱着一起哭！

有关中基协4号文，就在这个周末，我们好好来深度分析下!

4号文一出，房企私募抱着一起哭!

2月13日，中国基金业协会出台4号文。这个文件规范的是私募基金，但却直接打击了房地产，我们来看一下这个文件说了什么。

4号文规定：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式:

(一)委托贷款;

(二)嵌套投资信托计划及其他金融产品;

(三)受让信托受益权及其他资产收(受)益权;

(四)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;

(五)中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

同时要求私募管理人履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。

私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金;不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

目前，房地产价格上涨过快热点城市包括北京、上海、广州、深圳、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。

4号文公布后，在业内又掀起一阵波澜，私募和房地产开放商一起抱头痛哭!

房地产企业资金问题面临大考

4号文名为监管私募，但实则第一打击对象就是房地产企业。

实际上早在4号文公布之前，银行、信托以及基金子公司公司输血房地产企业的资金早就已经被严加管控，私募基金可说是房地产机构融资的最后一个口子。但4号文一出，这个口子也被关掉，房地产机构资金将面临终极大考。

这个口子到底有多大呢?来自第三方机构统计数据显示，房地产私募基金每年涉及千亿规模，以房企住宅与商业比例以7：3推送，所以说大概有每年700亿左右的私募基金流入住宅开发。

私募资金流入房地产主要有两种模式，即通道业务和自有业务。

其中通道业务包括但不限于证券期货经营机构(包括证券、基金、期货公司及其子公司)的私募资产管理业务，具体参考下图：

值得一提的是，4号文基本断了私募自有业务中做债权类地产项目的所有路，今后只有纯股权投资这条路可以走。但考虑到这种投资方式风险的不确定性，所以实质上将导致地产私募资管项目大幅萎缩。

对私募影响有多大?

一个最新数据是：整个私募行业的实际认缴规模已接近11万亿，所以目前来看，每年700亿的规模缩减对整个行业也不是什么大事。结论是：4号文对私募的影响要远远小于对房地产的影响。

另一方面，4号文会促使私募推进直接融资、股权投资房地产项目。短期来说，这种改变并没那么容易，但中长期来看，不失为更好的一种业务逻辑。

还有一个焦点是，4号文出台之后，原先通过私募进入房地产的资金是不是会重新回流到信托中?

目前来看，存在这种可能，但金额不会太大。一方面是因为整个私募行业流入地产的资金我们之前已经分析过，一年大约1000亿，其中约700亿投向住宅;另一方面是因为对于信托的监管，要远早于对私募，力度管也更加严格。

目前来看，4号文出台之后，最叫苦不迭的还是房地产企业!而对私募来说，也许是转型和开展新业务的好机遇。