融资成本高企 房地产信托涨势依然可期

　　大型房企和中小型房企依托信托进行融资的成本也不相同。目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%，而大型房企的融资成本也基本在8%至10%之间。

　　“2018年地产信托一路狂飙，撑起了信托公司业务的半壁江山。而从2019年初的货币政策导向来看，货币政策出现松动，央行又刚公布了降准消息，对楼市来说都有积极影响。那么，地产信托可能延续疯狂。”1月10日，某信托公司相关内部人士向《国际金融报》记者如是说。

　　地产信托占半壁江山

　　在金融去杠杆和资管新规落地的背景下，由于融资渠道受限，信托业管理资产规模快速下滑，信托贷款几乎成了房企融资的“救命稻草”。用一位华南地区信托经理的话说，2018年地产信托几乎是部分信托机构的“吃饭业务”，他坦言，“在日常接洽客户时，总想着多抓住几家优质地产客户，毕竟地产业务单笔规模较大，信托报酬也相对丰厚。”

　　根据用益金融信托研究院数据，截至今年1月4日，2018年全年共有68家信托公司累计发行集合信托产品15090款，发行规模为2.154万亿元，同比减少9.47%。不过，记者注意到，在集合信托规模下滑的情况下，房地产信托仍保持增长。

　　数据显示，截至2019年1月4日，2018年各季度地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元，同比上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。与此同时，2019年首周（1月2日至1月4日），集合信托产品募集规模略回落，而地产信托成立规模仍占据半壁江山，募集资金达9.95亿元。

　　从2018年全年情况看，房地产信托募集规模前5名分别是平安信托、中建投信托、陆家嘴信托、兴业信托、爱建信托，规模分别约为572.2亿元、528.1亿元、524.8亿元、463.4亿元、442亿元。

　　信托行业资深分析师袁吉伟向《国际金融报》记者表示，从近期新增信托项目投向以及存续项目投向看，房地产信托增速都要高于其他投向，显示了房地产信托在2018年信托配置中得到较多支撑。

　　“这从侧面反映了房企对信托融资的依赖性上升，而且房地产信托方式灵活多样，可以满足房企拿地、项目开发、盘活资产等多种需求。此外，房地产投向是信托公司风险把控较高的传统业务，业务盈利水平也较高。”袁吉伟说。

　　融资成本水涨船高

　　有地产公司相关人士如是说：此前地产公司融资渠道选择多，找信托做融资只要承担稍微高一些的利率就可以达成。但是在2018年，融资成本水涨船高趋势明显。

　　有行业人士透露，大型房企和中小型房企依托信托进行融资的成本也不相同。目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%，而大型房企的融资成本也基本在8%至10%之间。

　　上述信托经理表示，即便成本高，自己仍然更愿意接手地产类业务。因为2018年市场出现违约逾期的项目大规模增加，地产公司的主体资质、抵质押率、财务状况等指标相对看得更清楚。此外，地产业务也是信托公司的重点业务之一，信托公司更能把控地产客户的风险。

　　一位遭遇信托产品违约的投资者称，房企承担10%以上的融资成本在行业内算是相当高的，目前行业利润很难覆盖这种成本，在此背景下，如果房企还愿意接受如此高成本融资，就说明非常缺钱。

　　“有钱的捧个钱场，没钱的去海外借债。”该投资者进一步表示，房地产为了活下去也是拼了，向信托借的成本都在13%以上。

　　为了拉到更多的资金，据悉，今年不少地产公司还在不同地区成立了融资部，并招聘了融资经理。而且，今年融资经理如果可以给公司融到钱，奖金奖励也会高很多。

　　有了以上需求，房地产信托收益也因此水涨船高。数据显示，截至2018年11月，40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.3%，平均收益达8.08%。

　　比如，2018年12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”最高预期收益率达到9.4%。此外，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到10%，加上发行费用，其融资成本之高可想而知。

　　小小金融总经理刘小峰在接受《国际金融报》记者采访时表示，在强大的监管压力下，通道业务压缩，集合信托的募集规模总体也出现下降。这导致信托公司收入不断减少，可还要维持原有的运营成本，最终使得部分信托公司发展举步维艰。

　　他指出，在这种情况下，必须想办法对冲收入的下降，其中重要的一方面就是提高信托收益率，而这是否会给房地产公司造成压力？

　　“从目前情况来看，房地产总体利润水平较高，可承受较高的融资成本，所以信托收益率的提高，对其影响不大，甚至在集合信托规模总体出现下滑的情况下，房地产信托仍保持较好增长。”刘小峰说。

　　记者注意到，包括福晟集团、正荣地产(港股06158)、泰禾集团(行情000732,诊股)在内的三家房企已经开始行动，此前它们分别与信托公司签署战略合作协议，由信托公司为其提供综合授信，合作规模总计达400亿元。

　　2019年多重风险压力大

　　由于2018年频繁发生违约爆雷等事件，投资者购买信托产品明显谨慎不少。那么在大环境改变的同时，风险点不断涌现，地产信托在2019年还能逆势增长吗？

　　中诚信托战略研究部总经理和晋予分析称，2019年房地产市场的调整变化值得信托公司关注，如何提高房地产信托投融资专业能力以及如何防范房地产信托项目风险，可能是未来一段时间内房地产信托面临的两大重要问题。

　　袁吉伟告诉记者，随着房地产调控的深化，房企去化速度减缓，资金链紧张程度逐步上升，偿付能力有所减弱，2019年房地产调控难有全面放松，尤其三四线城市将逐步进入下行阶段。因此，未来仍需关注房企的现金流状态以及偿付能力的变化，不排除部分中小企业以及三四线项目发生信用风险的情况。一般而言，房地产信托具有较为充足的抵质押物，增信措施较可信，第二还款来源尚可，兑付难度不算大。

　　用益金融信托研究院研究员喻智也认为，房地产集合信托的风险虽有积聚的迹象，但当前情形下房地产类信托仍是较好的投资选择。短期内房地产类信托出现大范围违约情况的可能性不大。

　　不过有迹象显示，地产信托领域的监管也在加码。2018年8月，市场上传出“多地银保监局电话指导要求公司全面暂停地产信托业务”，显示监管对地产信托风险的关注。信托公司“涉房信托”成为风险高发区，例如2018年7月3日，万向信托因“房地产贷款审批管理不审慎”被浙江银保监局处以30万元的罚款。