信托公司如何应对当前的房企债务问题

　　今年以来，受新冠疫情、宏观经济、房地产市场监管等多重影响，房地产企业债务压力有所提升。就房地产信托而言，也出现了部分项目无法按时兑付的情况。当前及未来一段时间，如何应对房地产企业的债务问题，成为信托业内乃至金融市场关注的重要问题。

　　一、当前房企债务压力有所提升

　　（一）我国房企负债率仍将保持高位

　　中指研究院统计数据显示，截至2019年末，50家上市代表房企净负债率均值为93.8%，尽管较2018年下降10.7个百分点，但依然处于较高水平。与发达经济体的房企相比，我国房企在很长时间里保持高负债率状态，这是由我国现阶段房地产行业发展特点决定的。2018年，日本、美国、英国上市房企整体资产负债率分别为68%、57%、38%，中国香港四大龙头房企平均资产负债率仅32%，均明显低于我国上市房企。在过去持续二十多年的经济高速增长和快速城镇化的背景下，国内房地产行业处于大建设发展阶段，房企也处于高速发展的扩张周期，需要通过不断融资进行拿地和开发建设，体现出重资产和高负债的特性。并且，发达经济体的房企业务模式更加多元化，轻资产业务占比高，股权融资占比高，而国内房企仍以开发建设为主要业务，其债权类融资占比较高。未来较长时间内，我国城镇化发展依然有较大空间，房地产开发建设体量及其融资需求依旧巨大，预计房企在一定时期内无法完全摆脱高负债率状态。

　　（二）房企偿债能力有所降低

　　中指研究院统计数据显示，2019年末50家上市代表房企现金到期债务比均值为1.50，较2018年下降0.24；华泰证券(行情601688,诊股)报告显示，77家上市房企2019年末货币资金/短期负债的比重为109%，较2018年末下降了17个百分点。房企整体偿债能力有所下降，主要原因有以下几点：

　　一是2019年房企销售规模增速放缓，导致销售回流现金增速下滑。克而瑞地产研究报告显示，2019年全年百强房企累计权益销售金额同比增速仅为6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。中指研究院报告显示，2019年50家上市房企货币资金同比增长率为16.3%，较2018年大幅下降24.0个百分点。

　　二是房企短期负债增长态势持续。为缓解资金压力，房企通常会大力发行短期融资券。中指研究院报告显示，2019年末50家上市房企短期债务同比增长18.1%，较2018年仅下降2.3个百分点。

　　三是房企融资成本有所提升。克而瑞地产研究报告显示，2019年95家典型房企新增融资成本为7.07%，较2018年显著上升了0.54个百分点。事实上，自2019年5月发布23号文限制信托贷款后，监管开启了房地产融资的新一轮调控，房企借贷成本整体走高成为必然趋势。

　　（三）房企面临偿债高峰期

　　贝壳研究院分析称，下半年房企境内外融资债券到期规模约为5,588亿元人民币，同比增长58%，并且偿债高峰将持续到2021年年中，其中至少有4个单月债券到期规模超过千亿元。房企发行债券“借新还旧”的积极性将维持在高位，贝壳研究院最新发布的《全国房企半年报》显示，2020年上半年，房企境内外融资总额约为6,506亿元，占2019年全年融资规模的53%，预计下半年房企发债热情将持续走高。

　　二、房地产集合信托市场面临调整

　　（一）房地产集合信托发行规模有所下降

　　用益信托网数据显示，2020年1-7月，房地产投向集合信托产品成立规模4,353.66亿元，同比下降16.92%，在1-7月集合信托产品成立总规模中的占比为28.35%，较2019年同期40.54%的占比大幅下滑12.19个百分点。在强监管态势下，信托公司通过发行集合信托产品为房企提供融资的规模和占比双双下行。

　　（二）房地产集合信托收益率有所回落

　　房地产集合信托市场规模下行的同时，其收益率也有所回落，用益信托网数据显示，2020年1-7月，房地产投向集合信托产品平均收益率7.95%，同比下降了0.35个百分点。房地产信托收益率的回落是受多方面因素影响的结果：一是集合信托产品整体收益率自2019年下半年开始持续走低；二是上半年经济下行和新冠疫情影响下，优质项目变得稀缺，加之房地产信托融资规模的严格管控，导致市场出现资金多于资产的现象，资金方之间激烈的竞争也导致收益率下行；三是房企面临融资、销售压力，又遭遇偿债高峰期，其寻求低成本融资的诉求加强。鉴于上述影响因素短时间内没有改善的可能，预计下半年房地产信托收益率将继续走低。

　　（三）房地产集合信托项目类型趋于多样化

　　为迎合市场需求和监管导向，越来越多的信托公司在积极探索通过股权投资、资产证券化等业务形式开展与房企的合作。中航信托、光大信托、民生信托通过有限合伙形式进行房地产股权投资，光大信托对房地产项目的应收账款进行保理融资或者资产证券化融资，陆家嘴信托为房企提供融资用于项目股权并购，等等。信托公司在房地产业务模式的拓展和探索，丰富了房地产集合信托产品类型，推动了信托行业在房地产业务领域的转型创新，符合监管的要求和社会发展的需要。

　　三、信托公司的应对策略

　　经济增速下行、行业融资收紧、疫情形势不定、偿债高峰来临等众多不利因素都在考验着房企的资金流管控能力。严峻的行业形势下，信托公司应从多个方面入手，控制房地产业务风险。

　　一是更加严格地选择交易对手。要研究交易对手的经营情况和财务状况，分析项目存续期内交易对手的偿债能力，对其到期偿债能力进行深入研判。对于新开展的业务，交易对手要优中选优；对于存续管理的业务，也要做到对交易对手的充分评估，拟定相应的处置预案。

　　二是更加关注项目第一还款来源。对投融资项目本身的开发销售情况做更深入的了解，特别应该关注项目的第一还款来源，主要是项目本身在未来产生的现金流情况，不能完全寄希望于房企集团提供的抵质押担保和保证担保。

　　三是加强项目的过程管理。一方面要加强项目本身的运营管理，严格把控开发进度和开发成本，确保项目资金的合理使用，确保项目顺利实现销售回款。另一方面，也要密切关注项目所处市场的变化，如疫情形势、调控政策等因素的变动给市场带来的影响。

　　四是可采用基金化方式降低风险。信托公司可积极探索通过房地产投资基金（有限合伙）的架构开展业务，这种模式既可以有多个投资标的，分散风险；也可以引入基金管理人和战略投资者，提升基金管理能力和风险承受能力；还可以采用结构化的设计来降低信托资金的风险。但是，这种模式对基金管理人和信托公司的投后管理能力均提出更高要求。