房企借道信托融资 资金成本水涨船高

　　随着调控持续深化、行业竞争加剧，房企融资越来越受到限制。

　　近日，中国恒大(港股03333)拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态，而这已是该笔公司债第二次处于中止状态。

　　据相关媒体不完全统计，仅10月就有雅居乐、合生创展、鲁商置业(行情600223,诊股)等房企的多项融资计划被中止或终止审查，融资受阻累计数额近300亿元。2018年以来，房企融资受阻数额累计近1000亿元。

　　在此现状下，探索开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。记者注意到，信托已成为房地产融资的有力补充渠道，但资金成本面临水涨船高。

　　信托类贷款上升

　　同策咨询最新数据显示，今年10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，2018年以来首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

　　从走势来看，自今年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽然七八月份小幅回温，但融资额与前4个月相比差距甚远。而自9月融资再度下降后，10月融资总额环比降幅更超一成，为今年以来融资额新低点。

　　从分类融资来看，10月债权融资额为391.46亿元，占房企融资总量的99.70%，环比下降11.27%。其中，公司债融资194.61亿元，占比49.56%；其他债权融资78.90亿元，占比20.09%；境内银行贷款52.59亿元，占比13.39%；信托贷款45.35亿元，占比11.55%；中期票据20亿元，占比5.09%。

　　从融资渠道来看，10月除信托贷款和中期票据外，其余融资方式融资金额均有所下降。具体来看，公司债融资环比下降9.77%，其他债权融资环比减少39.33%，境内银行贷款环比减少6.79%，而信托贷款则环比增加了16.2%。

　　用益信托资深分析师帅国让告诉《国际金融报》记者，从近三个月（8月、9月、10月）的集合房地产信托融资数据来看，融资类地产项目占比高达70%。

　　中国信托业协会特约研究员周萍表示，目前房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，短期对信托融资的需求或难以降低。

　　“今年房企的经营压力很大。限购、限贷等一系列房地产调控政策密集出台，使得房企资金流普遍偏紧。然而，房企的融资渠道却并不顺畅。”小小金融总经理刘小峰对《国际金融报》记者分析，监管层加强对房地产行业的调控力度，使得银行贷款、房企发债等融资渠道均受到一定程度的限制。另外，今年股市震荡下跌，房企股权质押的融资渠道也受到限制。刘小峰称，这使得房企不得不接受高成本的资金，以便维持正常的经营。

　　融资成本上涨

　　据资深信托分析师袁吉伟介绍，房地产通过信托公司融资，一般的做法是假股真债或信托贷款，根据项目情况而定。以往，银行向地产公司发放贷款都是通过信托通道来做的，目前信托公司的通道业务做得较少，主要是主动管理业务。“当前，符合条件的地产公司就做信托贷款，不符合的就是假股真债，或者特定资产收益权投资”。

　　刘小峰告诉记者，房企通过信托公司融资，最基础的操作模式是信托贷款，即投资者投资信托产品，由信托公司向房企发放信托贷款，房企提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

　　记者采访了解到，2018年以来，房地产行业融资成本高企。

　　易居研究院研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，一般来说，房企的融资成本在5%至7%是较为合理的，但目前很多融资成本远超过7%，9%以上的现象比比皆是，甚至两位数的融资成本也存在。这些也体现了房企融资背后的压力相对比较大。

　　据同策研究院总监张宏伟透露，目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%，而大型房企的融资成本基本也在8%至10%之间。

　　具体到信托融资，某信托业人士在接受媒体采访时称，房企因为负债率较高，对现金流的要求是刚需，只要能拿到钱，几乎不在意成本。某排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在15%左右。

　　对于定价问题，某华东区域信托公司资产信托部总经理在接受《国际金融报》记者采访时表示，信托的所有业务，包括但不限于房地产项目，都是差别化的市场定价。“成本完全市场化，都是谈出来的，高了企业受不了，低了投资者不认。所以不能说信托赚了实体经济的超额利润”。

　　帅国让指出，鉴于市场上的资金流动性趋紧，加上监管越来越严厉，企业融资成本上升是必然的。

　　“融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。”严跃进对记者称，后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天。

　　项目筛选标准提高

　　今年以来，房地产信托整体成立规模增长迅速，且收益率也较高，带动了信托整体收益攀升。

　　用益信托数据显示，今年1月1日至10月30日，房地产信托产品平均年化收益率达到8%，规模总计7091亿元；而去年同期房地产信托产品平均收益率为7.02%，规模总计4870亿元。

　　袁吉伟对《国际金融报》记者称，随着房地产公司自身资金链紧张，风险会加大，投资者要求的收益率也会提高。

　　“当前房地产信托仍是信托公司的一大重要业务，支撑信托规模和利润的增长。”用益信托工作室研究报告指出，随着监管趋严、资金募集难度加大，未来房地产信托业务发展仍有较大压力，一旦房企现金流出现问题，后续很可能面临兑付压力。

　　一家上海地区的信托公司相关人士对《国际金融报》记者表示，房地产信托产品利率一路猛涨，信托公司也乐于发行。不过，由于“僧多粥少”，信托公司对房企的要求也不断提高。

　　张宏伟称，信托公司对交易对手的筛选标准不断提高。以项目所在地来说，即便是一二线城市，房企能通过信托公司融到资的也还是少数。

　　北京一家信托公司的业务总监坦言，现在公司对融资方的最低要求是百强房企，其次还要考虑项目的位置，对于二线以下城市基本不考虑。