北京丰台地王多变数 “接盘侠”泰禾借道信托融资

　　调控之下，那些曾经风光一时的地王们处境往往最为尴尬。一年前，华润、招商、华侨城三大央企都不愿意买单的北京丰台地王，被泰禾接下，而选择“独吞”的泰禾似乎也感受到了压力。

　　负责开发北京丰台地王的项目公司--北京侨禧投资有限公司近日再次出现股权变更，此前100%控股的北京泰禾锦辉置业有限公司持股比例降到了75%，剩余25%由新股东华能贵诚信托有限公司持有。

　　这并非毫无征兆，时代财经获悉，在10月11日和16日，北京泰禾锦辉置业有限公司分别向华能贵诚信托有限公司进行了股权质押。结合此次的股权变更来看，泰禾实际上是进行了一次信托融资。至于融资额度和资金成本，泰禾方面并未向时代财经作出回应。

　　北京丰台地王的命运一直比较坎坷。2015年11月2日，由华润华侨城招商组成的联合体经过80轮竞价，以总价83.4亿元，并配建5.7万平方米公租房夺得北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块(丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块)，溢价率50%，折合楼面价5.6万/平方米，创下丰台区单价新高，同时成为当年北京土地总价第三名。

　　由于超出预算，华润和招商在拿地当天就被爆要退出合作，传言最终在2016年9月18日被证实，负责举牌的华侨城最后被迫“独揽”开发大权。华侨城将该项目定位为区域高端豪宅标杆项目，并命名为“新著东方”。

　　然而，从2016年9月份开始的新一轮楼市调控，打乱了新著东方的入市计划，在限价限售的政策之下，新著东方迟迟未能开售，最终华侨城选择“断臂求生”。2017年8月1日，华侨城宣布以7.34亿元挂牌价和44.49亿股东借款及相应利息向泰禾转让持有的北京侨禧投资49%股权，未来华侨城与泰禾将合作开发北京丰台地王项目。

　　但双方合作三个月后，华侨城又于2017年11月28日在北京产权交易所挂牌出售北京丰台地王项目剩余51%股权，总价56.8亿元，包括7.7亿挂牌价和49.09亿股东贷款及利息。同年12月26日，泰禾宣布再次接盘。拿下北京丰台地王项目100%股权，泰禾累计耗资108.62亿元。

　　泰禾全盘接手后，“新著东方”被更名为“泰禾·金府大院”，且取得了一定的进展。北京住建委官网显示，该项目的669-08#、669-15#号楼共112套房源于2017年12月24日获得了预售证，拟销售价格分别为79731元/平方米、79868元/平方米。

　　2018年2月9日，该项目669-21#号楼也取得了预售证，批售套数为52套，拟售价格为79799.85元/平方米。上述两批房源去化并没有太困难，据时代财经了解，获得预售证的两批房源目前基本处于清盘阶段，669-08#号楼可售单位剩3个，669-15#号楼可售单位剩6个，669-21#号楼可售单位剩6个。

　　但从价格来看，两批房源盈利空间都不大。在拿地当时，金府大院就被认定为会是北京市场又一个10万+的豪宅项目。然而，金府大院前后两批获售房源的预售价基本持平，且都没有超过8万/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京对于单价8万/平方米以上的项目会控制得比较严格，获得预售证比较难，所以那些拿地价在4-5万/平方米左右的项目最后以8万/平方米左右的单价入市目前在北京是比较常见的。虽然不能说是亏本，但获利空间并不大。

　　然而，即使压着政策红线争取预售证且去化不难，泰禾也还是难以扭转金府大院周转速度慢的现状。

　　在泰禾全盘接手前，金府大院已经开发近两年，未能入市。泰禾接盘后，金府大院虽然在短短三个月内取得了两次预售证，但2月9日后，至今已经过去近10个月，金府大院再未获得新批预售证，而获批房源已经接近清盘阶段。金府大院一位销售人员也向时代财经表示，项目下一次开盘时间无法确定。

　　据泰禾年报显示，金府大院从2018年开始实现销售并表，该项目计容建筑面积共23.94万平方米，2018年上半年预售面积为8.09万平方米。开发近三年，金茂大府实现销售的只有三分之一，这样的速度放在奉行高周转的今天显然是有些拖后腿的。

　　按照泰禾的计划，金府大院总投资140.13亿元，截至2018年上半年实际已投资103.21亿元。若按8万/平的均价推算，该项目可回笼资金约65亿。眼下北京的高端市场限价严格，在周转较慢的情况下，引入成本较高的信托多少也有些无奈。

　　事实上，不仅仅是泰禾，一直被认为财大气粗的央企、国企都在不约而同地在进行股权出让。据时代财经了解，自8月以来，包括华润置地、金茂、招商蛇口(行情001979,诊股)三家央企陆续在北京产权交易所挂牌多个项目进行增资，增资金额少则近千万，多则超过20亿。此外，还有不少国企通过转让项目股权的方式引资，仅9月就有超过20个项目股权被挂牌出售。

　　另一方面，以恒大、碧桂园为代表的头部房企一边在促销降价加速资金回笼，一边又在裁员减薪控制成本。资金就是生命，寒冬之中，每一家房企都在绞尽脑汁地维持自己的生命线。