房产信托收紧 楼市面临大洗牌

　　8月20日一早，一则“房地产信托暂停”的消息掀起轩然大波。尽管随后多家信托公司否认“收到通知”，但对于这条消息，笔者认为“大部分可信”。

　　房地产信托暂停的消息一旦确立，那意味着房地产企业将面临着“断血”的窘境。在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，房地产信托逆势走高，成为房企融资的重要途径。

　　在金融去杠杆背景下，房企的现金流遭到史无前例的考验。而不断加大的资金压力，已经让土地市场感受到了丝丝凉意，高高在上的房价是否还能独善其身？

　　今年，在金融去杠杆的背景下，集合类信托整体萎缩，房地产信托却逆势上扬。数据显示，截至8月14日，68家信托公司2018年共发行7201个信托产品，规模总计12245.73亿元；其中，信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个，规模总计5186.84亿元，占据半壁江山。

　　房地产信托的逆势增长，与信贷、债权、股权等融资渠道受限有着直接关系。央行二季度货币政策执行报告披露，上半年，委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比减少。委托贷款减少8008亿元，比上年同期多减1.4 万亿元；信托贷款减少1863亿元，比上年同期多减1.5万亿元。

　　不仅如此，房企境内外股权、债权融资回落明显。恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊撰文称，房企境内股权融资大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年维持低位。分类监管叠加债市调整，2017年房企发行信用债规模同降70%，2018年上半年同比略有回升。

　　尽管信托在房地产融资中权重并不是最高，但在今年向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限，股权融资和债券融资效果又不尽如人意，销售回款在限购趋紧下也有所减弱，如果信托融资再全面收缩，那么房企融资就只剩下华山一条路。

　　向来以“现金牛”自诩的万科，也遭遇到了前所未有的现金危机。8月20日晚间，万科披露了2018年半年报。万科的净利润增长率出现了罕见的同比-11.39%的负增长，其利润率降低主要因为管理费用、财务费用、资产减值损失的大幅增加。与此同时，万科的长期借款达到1283亿元，而2017年二季度为547.4亿元，相比去年同期增长234%左右。

　　众所周知，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果房企融资受到限制，债务到期却“水”不够了，无异于生死考验。

　　从今年下半年开始，房企的偿债高峰期正在开启。数据显示，今年下半年国内房企的偿债规模是2.9万亿元，明后年则分别高达6.1万亿元和5.9万亿元，对资金流的考验之严峻，不言而喻。

　　楼市将面临一场大风暴洗牌！