说法大变，货币政策真要转向？房价到底怎么走？

　　上一周市场上讨论最多的是：

　　货币政策真的转向了吗？对经济和房产影响如何？

　　事情还得从6月20日说起，那天国家定下了流动性要“合理充裕”的基调，两天后的6月22日，央行发布《中国区域金融运行报告（2018）》，确认“保持流动性合理充裕”，6月24日，央行正式宣布定向降准。在央行二季度的货币政策例会上，央行明确“流动性基调”从“合理稳定”转为“合理充裕”。

　　看起来，货币政策真的发生重大转向。但这一次“转向”，跟上一次转向有点不一样。

　　01

　　为什么三次降准？

　　今年年内，央行已经3次降准。

　　● 第一次其实是去年就定下来的。在2017年9月30日，央行发布了《中国人民银行关于对普惠金融实施定向降准的通知》，决定对符合条件的商业银行定向降准0.5个百分点，通知规定释放的流动性将用于“单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款，以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款”，根据央行测算，对普惠金融实施定向降准政策可覆盖全部大中型商业银行、约90%的城商行和约95%的非县域农商行。根据东方证券(行情600958,诊股)测算，这次定向降准仅上市银行就能释放的流动性就在2700亿到5500亿元之间。这次降准已经于今年1月25日实施。

　　●第二次降准是今年4月17日晚，央行突然宣布: 从4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。这次降准被央行定为是用降准释放资金来替换MLF操作。

　　●第三次降准也就是2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。这次降准和4月份一样，仍属于定向降准。但用途完全不一样，这次降准的资金，定向用于支持“债转股”项目和支持中小微企业，总共释放资金7000亿。

　　三次降准，累计共释放了万亿的流动性。都是“降准”，但目的和意义真的不一样。

　　● 第一次降准，提前3个月通知，是为了引导银行做好小微企业金融服务，只有完成央行要求的支持普惠金融标准，才能纳入降准行列。这是政策引导；

　　● 第二次降准，央行强调是用来“对冲”MLF操作，以降准释放流动性来对冲银行向央行“借钱”（借MLF），房企资金置换短期资金，让市场流动性没那么紧张；

　　● 第三次降准，强调用于“债转股”、支持中小微企业，并且纳入严格监管，不得用于其他用途。

　　效果也不一样：

　　● 第一次降准后不久就是春节，春节期间，企业一般都放假，开工率较低，但年关难过，所有企业都需要节庆账款，所以需要合理的流动性环境；

　　● 第二次降准，因为是用来对冲MLF操作的，所以即使降准后，市场上流动性也持续紧张，别说“洪水”了，就连上市公司都急于找钱；

　　● 第三次降准，央行明确银行释放的流动性要用于“债转股”。什么是“债转股”，说直白点，也就是：借钱的企业还不上钱了，把股份给你顶债。

　　所以债转股的进展缓慢，市场化法治化“债转股”签约金额和资金到位进展比较缓慢，国有大型商业银行和股份制商业银行是“债转股”的主力军，但截止目前五大国有商业银行债转股签约额大约有1.6万亿元，但是真正落地金额只有2000多亿元，所以央行通过定向降准释放一定数量成本适当的长期资金，形成正向激励，提高其实施“债转股”的能力，加快已签约“债转股”项目落地。

　　这么一看，央行今年3次降准，是呵护银行的流动性，也希望银行将释放出来的流动性用于扶持中小微企业以及“债转股”帮助企业减轻债务压力。尤其是第三次降准对于资金紧张的市场来说，真是久逢甘露。

　　02

　　先把经济稳定了再说

　　但比起降准，更引人关注的是流动性从“合理稳定”到“合理充裕”。“充裕”这两个字令人遐想联翩，在词典里，它有“富足宽余”的意思。央行的意思很明确：

　　流动性不会那么紧张了，将是“合理”的“充裕”。

　　央行上一次这样表述是在2014年四季度，随后央行的货币政策进入了降准降息“双降周期”，尤其是2015年，5次降息、4次降准，向市场注入流动性。

　　降准降息的结果是，从2015年起到2016年三季度，市场上的流动性处于利率、低波动的情况，流动性“合理充裕”的结果，很多人可能都大有印象，那就是2014-2015年的大牛市，以及随后而来的楼市大牛市。股市大牛市经过强力整顿，从高点滑落，很多人损失惨重。楼市大牛市可以说延续至今，从一线到二线，再到三四线城市的房价都完成了翻番。

　　那么，怎么理解这一次的“合理充裕”呢？

　　今年经过3次降准，现在存款准备金率已经回到了2008年3月18日的水平。很多专家说，今年可能还有2次降准。如果真是如此，那就要回到2007年12月份的水平。

　　现在的情况，与2007年时候有诸多相似之处。那就是经济基本面都有下滑的趋势。

　　● 根据5月份的数据，固定资产投资增速同比只有6.1%，比4月份回落了0.9个百分点，其中基建投资同比增长只有9.4%。创历年来新低。

　　● 社会消费品零售总额30359亿元，同比增长8.5%，增速比上月回落0.9个百分点，创15年新低。

　　● 在金融方面，5月新增社会融资规模7608亿，前值1.56万亿，较市场预期1.3万亿减少超过5000亿元，也就是腰斩。为什么社会融资规模腰斩呢？其中最主要的原因还是：金融强监管，要求银行将表外资产转到表内，导致表外融资萎缩。不是大家不想借钱，而是接受更严格监管的银行没法放出来了，这就导致了实体经济融资渠道减少、融资难、融资贵。

　　以前，银行可以通过各种方式给企业融资，现在这些渠道都被严格控制，为了不出现金融风险，监管部门当然要清楚银行的钱都去哪了。过去因为监管宽松而导致的融资“便利”，钱好借，现在管得严历了，市场上的流动性一下子就少了很多。流动性也就是钱，钱少了，对经济是有负面影响的。

　　所以，面对固定资产投资、消费、社会融资规模都出现大幅下滑，通过释放流动性，减轻市场压力，调整为”宽货币+紧信用+强监管”的格局，也是为了保障实体企业的运行，稳定经济，保证经济有韧性的发展。

　　03

　　不能再涨，但也别跌

　　那么，这是不是意味着房地产的好日子又来了呢？

　　首先从资金面来看，房地产企业的融资情况，并不比中小微企业的“融资难、融资贵”情况要好。猫哥了解到，现在很多房地产企业融资成本上涨到20%都难以借到钱。

　　为什么？

　　因为金融“强监管”和房地产调控不见放松，银行和金融机构被明令禁止给房地产企业违规融资。今年的1月12日，广西（楼盘）银监局的针对某银行南宁分行“违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资”的违规现象罚款人民币40万元。6月河南银监局对某股份银行郑州（楼盘）分行出具行政处罚，因为该分行违规向房地产项目融资。

　　粗算一下，今年到现在，各级监管部门已经给银行和其他金融机构出具了十几张罚单，都是处罚这些金融机构违规给地产公司融资用于缴交土地出让金以及各种开发的贷款的。

　　而这三次降准都明确要求释放出来的流动性不能流入地产领域，央行的MPA（宏观审慎监管）会严格追踪资金的流向。如果有银行或者机构敢违反，估计也会被严厉处罚。

　　地产公司也明白调控和金融监管一时半会不会放松，所以，都走海外发债融资的渠道。截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。5月29日，时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据，年息为7.85%。此前的5月25日，华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据，成本达到10.875%。

　　对于实力较弱的中小房企更是严峻，目前市场上不少中小房企急于变卖手中资产，但资金方也苦于强监管而难以筹资接盘。

　　并且，就在三次降准，外界纷纷传言是否是“放水”的时候，国家打出了“组合拳”：

　　【1】住建部会同其他六部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　专项行动将在30个城市进行，包括：北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、天津（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）、济南（楼盘）、郑州、武汉（楼盘）、成都、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）、西安（楼盘）、昆明（楼盘）、佛山（楼盘）、徐州（楼盘）、太原（楼盘）、海口、宁波（楼盘）、宜昌（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、长春（楼盘）、兰州（楼盘）和贵阳。

　　通知要求，各地要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，坚决问责。

　　【2】

　　棚改货币化安置比例大概率降低，三四线城市居民过度加杠杆受到抑制，并且经过这一轮棚户区改造和去库存，三四线城市地产销售增速、房价及消费处于顶部，需求基本得到了释放，在居民收入未再大幅增长的情况下，预计未来将缓慢下行。

　　【3】并没有全面降息。目前房贷利率里，首套房房贷利率一般是在基准利率上上浮10%，二套房上浮20%。虽然基本利率正处在历史低位，即使上浮10%，也还是2008年以来最低。面对美联储的加息，我国这边即使不跟进，也难言降息，面对目前一线城市动辄数百万的房价，对利率就更敏感了。

　　综上，房产调控不见松动，三四线城市房价上涨动力逐渐衰竭，降准释放的流动性可能还不够嗷嗷待哺的企业们消化以及债转股，这种情况下，跟2014年末-2015年的大水漫灌，还是有较大区别的。

　　这次更像是“维持”住市场价格，避免经济下滑，也避免因为经济下滑而出现资产价格松动。

　　也就是：资产价格到此为止，别涨了，也不能跌……

　　大概是这个意思吧。