七部委出重手,炒房江湖五大流派要被团灭?

来源:大猫财经 2018-06-29 09:31:18

摘要
016月28日中午,住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。重点打击四

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  6月28日中午,住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  重点打击四个方面:

  ?打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙

  ?打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”

  ?打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业

  ?打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告

  看完这个通知,猫哥建议大伙儿默念三遍“房住不炒”,很多人看到公安部在列,也是心有戚戚然。

  以2017年“317”为标志,过去一年半各地房地产调控政策出台超过五百个,虽然京沪等地房价受控,但蔓延全国的房价上涨之势不可抑制,虽有城市抢人、去库存、棚改等因素,但无孔不入的黑中介、炒房团“功劳”颇大,受益颇丰。

  “炒房团”这词,最早因2000年的温州炒房团扬名,纵横神州多个城市屡屡得手,之后效仿者众多,日益发扬光大,很难量化他们在房价上涨中到底“贡献”了多少力量,有人受益有人受害。

  炒房团的核心理念:“炒房有理,赚钱光荣,剩下老老实实工作的人,都是SB Loser。”基于此,他们的操作有一些特点,比如:

  ?利用合法或非法手段加杠杆;

  ?利用各种手段,制造散布各种信息,不惜一切代价拉高操纵房价;

  ?短线交易,五年的趋势一年走完,套利走人,我走之后哪管洪水滔天……

  所以,你以为买三五套房就算炒房了?其实你顶多算个房产价值投资的重度拥趸,或者炒房团眼中的接盘侠而已,而江湖中炒房的派系林立,既有房地产商这些名门正派,也有黑中介这样的街头势力,各种路数的炒房团更是层出不穷。这次七部委出重手,他们的好日子到头了吗?

  今天猫哥来说说这事。

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  房地产商作为名门正派,最有炒房动力。

  拿地、建设、销售一条龙下来,他们希望自己的产品能卖贵点也正常,炒作手段不一而足:

  ▌1)炒地皮

  有些公司希望高效运转,比如万达,全国基本一个图纸,一个新广场从开工到建成只用半年时间,靠效率挣钱

  但有些公司靠时间挣钱,典型比如李超人,一度旗下公司跟各地合作,拿地很多但很多不开工,一晃十年过去,一分没投入但地价涨了十倍,套现走人,财技了得,地方政府还没办法,吃相难看但是合理合法,不过这种玩法现在没法复制了。

  ▌2)炒地王

  前几年地王不断,也是类似的套路,地产商乐意看到这种局面,“地王”是个可以充分想象的词汇,代表实力、品质和高售价,往往带动所在区域的一波大涨,实现地价的二次增值。

  ▌3)捂盘惜售、制造假象、哄抬房价

  地产销售公司肯定要精通心理学,所以在销售环节设置了很多点,让你相信房价一定涨。比如读秒抢房、雇人排队制造假象,散布各种恐慌消息,目的就是让你接受价格,尽快决策。

  捂盘惜售则更高明,一方面收缩供应,制造供不应求的效果,另一方面可以坐等房价上涨带来的超额收益,像北京房价涨得快的时候,猫哥去看过很多项目,不少都是一个单元一个单元的卖,有的地产商干脆不卖期房,只卖现房,变相涨价。效果也很杠杠的,猫哥在的一个小区,一号楼和四号楼房子每平米价格差了2万,一套房价格差了300万,只因为晚卖了一年。

  ▌4)随着各种监管措施出炉,这些粗暴有效的手段逐步失效,房地产商推高楼价的手段越来越琐碎:

  因为限价那就另外加收车位费,一个车位卖上七八十万,或者改收茶水费几十万,新潮一点的收电商渠道费用几万几十万,否则根本买不了房。有的为了变相涨价,捆绑精装修,总房价分拆为房价+装修款……

  只要跟买房相关,中国人的创新精神是无穷的。

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  黑中介是另一波极有动力推高房价的人。

  这是中国对着装要求最严格的一个行业,虽然有着每年超过70%的员工流动率,但不论哪个公司,西装衬衫领带都是标配。这个门派处江湖之远,他们每天跟客户打交道,骑着电动车穿梭于各个小区,对房价房租的走势一清二楚,因为要靠交易佣金讨收入,所以他们用各种套路提高交易金额。

  ▌1)你心动的,基本都是假的

  各种平台你去看二手房,基本都能看到一个低于市场价的房源,而且条件还很好,抱歉,99%都是假的,余下的1%也轮不到你。

  这在行业里叫做模特房,专门用来获取用户信息,当你一问,基本的回答都是,“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧,有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的,我带您看看”……

  2)为赚更多中介费,怂恿卖家标高价

  他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万,你要卖就挂550万,就算被人砍价,最后至少也能530万成交,轻轻松松多挣30万。”这么做确实为你好,但也能赚到更多的佣金,一旦成交,这片区域的房价也将锚定这个价格,不少二手房的价格就是这么出来的。

  ▌3)中介能这么干,因为他会利用自己的信息优势,有些中介会跟买卖双方签署不同的合同,约定额外的服务费,吃了上家吃下家。还有一些中介机构还利用市场垄断地位,联手提高中介费。

  过去天津市曾发生过,我爱我家(行情000560,诊股)、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来,天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。

  猫哥楼下的中介小哥也吹说,别提什么宇宙中心,他们几家吃个饭喝个酒,约定提价就立马提了,爱租不租。

  这些中介吃定了客户,你要不为了工作要不为了教育,该租的涨价也得租啊。

  ▌4)还有一些中介机构经常传播政策谣言,鼓动购房者“迅速出手”。声称将出台新政策,鼓动大家赶紧买房过户,搞得人心惶惶。

  不过坦白说,中介作为服务机构,靠信息优势和用户优势挣拼缝的钱,危害性比较局限,而接下来出场的炒房团则完全不同。

  炒房团分几类:

  ?1.0版本靠资金;

  ?2.0版本靠资金+研究;

  ?3.0版本靠资金+研究+粉丝。

  杀伤力越来越大。

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  1.0版本的炒房团完全拼资金实力。典型就是温州炒房团。

  有着“中国犹太人”之称的温州人,到2000年左右逐步有了财富积累,开始携巨款四处寻找投资机会。

  温州人炒房,最初是从自家门口开始。1998年到2001年,温州房价每平米价格从2000元飙升到7000元以上。

  2001年8月18日,第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。同时,另一支购房团前往杭州。

  随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产———向北跨越长江,转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳;向西,则溯长江而上,攻克南京、武汉、重庆、成都;向南,则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板,壮大到一般的工薪阶层。其中北京、上海两地集中了1000亿元 ,所到之处,房价一路狂飙。

  到了2012年,温州民间借贷风险显现,互保拖垮了众多家庭,加上房地产调控升级,温州炒房团从江湖中销声匿迹。

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  不过示范效应是显著的,温州之后,炒房逐渐成了一个行当,通常都有带头大哥,组织若干有实力的资方,四处出击。不过2.0版本的炒房团在研究和技巧方面都大大加强。

  《中国证券报》曾经讲过一个生动的炒房案例,手法技巧已经非常娴熟,猫哥节选转述一下:

  2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时,当时市区房价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,甚至在2.5—2.8万元之间。

  怎么操作的呢?到漳州安营扎寨后,魏广华首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

  随后,魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制,陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居,这在当时,几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。

  接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格,在售的房东也会跟风抬价,甚至撤单观望,这样市面上的流通盘就不会扩大。

  之后开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初,“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷,也成为房价疯涨的催化剂,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发……

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  炒房团的3.0版本依靠的是“资金+研究+粉丝”,他们有实践有理论,个别人已经封神。

  几年前猫哥参加过一个讲座,主讲人欧成效。听讲的人来自于全国各地,而且都是专门坐飞机过来的,只为了要见欧成效。当晚讲座结束,很多听众纷纷离席,买最近的航班飞往深圳,因为欧成效说,深圳房价要涨……

  第二天猫哥听说,已经有好多人在深圳买了房。

  这就是偶像的力量,欧成效,大概是全世界唯一一个因为炒房而被封神的人,江湖习惯称“欧神”。他的主要阵地“水库论坛”也是中国一大批炒房者最常去的地方,很多成员为之疯狂,他们相信,通过炒房,只用几年时间就可以从零资产变成千万身家。

  欧成效是上海本地人,98年大学毕业在一家外企工作。

  2002年4月,欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后,打算放弃购买,让欧成效帮忙办理手续,他由此发现了套利机会,花了两个多月的时间到处看房,以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房,总价60几万,三年之后的2005年,卖了175万”。

  这是欧成效的第一笔交易,从此开始了“炒房”生涯。十几年时间身价不菲,不久他刚刚离婚,代价是这样的:

  七部委出重手,炒房江湖五大流派要被团灭?

  与前辈不同,欧成效建立了自己的炒房理论和方法论。

  虎嗅网的伯通曾撰文分析了欧的核心理论:

  ?所有的出发点,都是为了“构建以房贷为中心的资产组合包”;

  ?买房不只是购买商品,更是尽全力提高负债,负债率越高,越有机会跑赢全社会大盘

  ?如何榨干自己、提高负债,就是区别人生不同际遇的重要变量。

  道理都懂,但做到不易,而在欧成效的《楼市秘籍》速成篇,则提供了翔实的方法论,他把全职炒房化解为67个步骤。其中有三个重要环节:

  ?利用多张信用卡循环套取完成原始积累;

  ?利用养流水和高评方法,循环获取低成本资金;

  ?利用多张身份证和假离婚等方式,破解限购障碍。

  说白了就是:信用卡套现、假流水骗贷、代持术屯房。

  他的粉丝也把这些路子付诸实践,这就是“黄晓婷事件”。

  事情大概是这样的,2016年上半年期间,黄晓婷在上海多处签订了不下6份房地产定金合同,每家业主只付5万~10万定金,然后以种种理由拒不支付首付款。当拖欠时间过长,卖方要求解除合同时,黄晓婷便会翻出合同中的违约条款——

  ?买方不付钱要超过600天,卖方才可以解除合同;

  ?买方不付钱每天只付万分之0.3的违约金,也就是一套800万的房子,600天总计14万;

  ?买方可以找别人来买这个房屋;

  ?卖方如果卖给其他人,要自行承担房价20%的违约金,每套都在100万以上。

  也就是说,黄晓婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋,赚取六百天里卖家房屋的升值差价。据说这些房产的房主大多是上岁数的女性,多为150平以上的大户型。至事发时,房子已普遍涨价几百万。

  最终,上海地方法院判决黄晓婷败诉,解除合同,并没收定金。复旦大学法学教授陈浩然表示,黄晓婷的行为不仅涉嫌触犯民法,而且已经涉嫌触犯刑法的诈骗罪。

  但这也只是个案而已,中国炒房团曾组团出海,不过在很多国家都被驱逐,“xx人滚出去”是人家的心声,境遇差别之大令人唏嘘,在一个个炒房团狂欢的背后,是很多父母毕生的积蓄灰飞烟灭,是很多青年迷茫的未来。

  不过在欧神看来,这些人本来也是没有希望的,就像他在水库论坛写的:

  七部委出重手,炒房江湖五大流派要被团灭?

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