深圳提出东进 领导话音刚落房价已先涨为敬

过去三十年，深圳的城市发展似乎在“一路向西”，每隔十年城市建设重心就要发生一次转移， 第一个十年在罗湖，第二个十年在福田，第三个十年到了南山。

但在2016年初的深圳市委六届二次全会上，深圳市委书记马兴瑞正式提出，深圳要实施城市东进战略，提出要打造龙岗、坪山中心，就是要发挥交通的先导作用，打通联接东部、辐射粤东的战略通道，促进各类要素、资源均衡分布，建设以西部中心功能协同、交相呼应的东部中心。

这一战略提出后，坪山新区迅速响应，依托深圳综合开发研究院举办了两届深圳东进战略专家研讨会。在6月25日举办的第二届研讨会上，各路专家针对深圳东进战略的落实中面临的产业、交通、规划等问题各抒己见。

深圳东进战略是东部中心和“3+2”经济圈(深莞惠+河源、汕尾)重大发展机遇，虽然深圳东进战略的号角已吹响，但要真正实现人口和产业的东进，似乎面临的问题也不少。

为何提东进战略?

深圳过去三十年的“一路向西”，带来福田、南山、宝安等地的高速发展，也造成“西密东疏”、“西重东轻”不均衡的发展格局。

目前，东部的罗湖、盐田、龙岗、坪山、大鹏土地面积占深圳市土地面积的一半，经济总量、人口规模、固定资产的投资仅占全市31.9%、32.9%和36.5%，整体发展低于全市平均水平。

以坪山新区为例，占地168平方公里，相当于罗湖和福田的面积之和，但人口还不到宝安区一个大街道的总数。

同时，随着三十多年的超常规发展，持续向西的模式使得深圳中西部土地空间快速消耗、空间不足，环境问题已经成为最大的瓶颈，而中西部人口密度已经达到了世界最高水平。

所以，深圳人口、产业、交通的东进战略成为一种大势所趋。

深圳推进东进战略再一次体现了“深圳速度”。2016年初，深圳市委六届二次全会做出实施东进战略的重大决策之后，成立了以马兴瑞为组长的深圳东进战略领导小组。

5月7日，深圳东进战略领导小组第一次会议审议并原则通过《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》(下称《行动方案》)及相关配套方案，强调通过交通建设、产业提升、公共服务、城市发展，推动发展要素、城市服务功能、创新和人才资源东进，加快规划建设。

坪山新区党工委书记张备在上述研讨会上表示，《行动方案》以交通为先导，以土地整备为重点，加快实施政策东进、功能东进、资源东进和项目东进，目前围绕项目建设、产业提升、公共服务、城市发展等领域，已经安排了355个重大的项目，总投资约1.65万亿元，其中“十三五”计划期间要完成投资大约5670亿元。

深圳市政府将在未来五年进行的真金白银的投资，希望带来的回报是，打通一批联系粤东、粤北的战略通道，形成一批百亿级和千亿级的新兴产业集群，新增一批教育、医疗、文化等优质公共服务资源，加快把东部地区打造成为深圳发展的新的增长极。

人口东进要解决一系列问题

“人的流动和迁移是冲着有就业机会、有服务业、有文化产业，提供更多生活便利的城市来发展和迁移的。”央行货币政策委员会委员、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在上述研讨会上说。

就业机会和生活便利意味着产业发展和基础设施的提升。那么，企业和项目是否有向东扩展的意愿?

综合开发研究院副院长曲建在研讨会上给出了一组数据。曲建表示，在深圳市委市政府确定实施东进战略之前，我们对深圳市内向外拓展、向外转移的企业情况进行过一次摸底调查，相当一部分的企业转入到了其他省份，扣掉这些，只研究深圳的企业向广东省内其他地区转移的方向，我们发现，深圳56.9%的外拓型企业选择的方向是粤东，13.8%的企业选择的是粤北，只有2.9%的企业选择的是粤西，剩下的在珠江三角洲内进行拓展，就是有些企业选择从深圳到东莞去拓展。

曲建特别强调了“拓展”而非“搬迁”。他说，现在向外拓展的企业集中的在IT行业，东进战略主攻产业方向是智造化产业的战略性新兴产业。

曲建认为，深圳的东部地区经济社会发展的水平相当于深圳西部地区的一半，粤东6个城市，人口密度和经济含量都远低于深圳，有势差就会有流动，虽然东进战略提出到落地不到一年时间，但“走出去”的企业已经不少，很多企业对东进地区有一系列不满意的地方，这也是制约着整个东进战略实施的重要因素。

数据显示，承接地产业的配套能力相对不足，基础设施不足，人力资源不足这三个因素导致企业东进过程中满意度较差。

曲建举例说，在基础设施方面，比如断头路，还有企业投诉，好不容易把一个软件开发的大型企业弄去了，企业热火朝天搞设计的时候，断电了，关键时刻掉链子的事一再发生。东进战略的实施必须要有一个心理准备，并不像想象的那么简单，更不像房地产商想象的马上可以抬高房价。

那么，怎么推进东进战略呢?曲建表示，借鉴珠三角深圳到广州一带的发展过程，以交通主轴开发做产业空间布局。从深圳的东部中心，龙岗、坪山出发，在两个交通主轴上集中进行产业的集聚和园区的开发。

交通建设无疑是东进战略的重中之重。《行动方案》显示要着力打通交通发展瓶颈，全力推进10大战略通道、6条铁路、14条地铁建设，加快构建东部海陆空铁综合交通体系。到2020年，力争轨道交通运营和开发建设线路超过260公里，新改建高快速路和主干路300公里。实现“10、30、60交通圈”，即10分钟进入快线路网体系，30分钟抵达市中心区，60分钟抵达深圳市全域及莞惠河汕中心城区。

研讨会上，一些专家还建议深圳尽快开始对修建第二机场即东部机场的论证，因为从论证到建成可能至少要十年。国家发改委综合运输交通所研究员、原所长郭小碚表示，作为已经到了1000万量级的人口的城市，修建第二机场是要考虑的。

除交通对接之外，更多还是城市公共品的同城化对接。曲建表示，这一次东进战略要走新型城镇化的道路，老型城镇化是土地的城镇化，新型城镇化是人口的城镇化，人口城镇化是最难的问题。

曲建列举了城市公共品的同城化对接、轨道交通跨区对接、道路设施跨区对接、公交服务跨区对接、教育社保跨区对接、住房保障跨区对接等。

“经济对接容易，社会对接复杂。今天所说的公共品要实现同城化，才能保证一个高端产业向外挺进。如果这一堆公共品无法实现同城化，高端产业也就很难实质性的推进。”曲建说，从这个角度上来讲，东进战略和实施向粤东地区的发展，只是刚刚破了一个题。

房价开始东进

春江水暖鸭先知，尽管深圳东进战略提出到落地不足一年，更多还停留在规划和布局阶段，但是房地产市场已经开始萌动。

深圳世联地产顾问公司董事长陈劲松曾在一个论坛上给出了深莞惠房地产数据。2016年1—5月，深圳成交207万平方米，比2015年下降13%，成交2万套，下降20%，成交额1008亿元，暴涨56%，意味着房价上升了79%。深圳新房均价正在逼近5万/平方米。东莞成交450万平方米，同比上升51%，成交4万套，同比上涨54%，成交金额555亿，同比上涨100%。惠州成交1275万平方米，成交12.7万套，总成交额784亿，同比上涨40%。

陈劲松表示，东莞和惠州的新房溢出效应和同城化效应已经非常明显，预计深莞惠轨道交通预期会拉动整个都市圈的同城化效应越来越明显。

为何深莞惠都市圈逆市上涨?陈劲松表示，因为珠三角都市圈正迅速成形，珠三角城市群正在进行内部的协作和定位。深圳作为创新中心，高房价一定程度损害了深圳的创新性，但两个因素解决了这一问题，第一是东莞惠州的溢出作用，第二是深圳城中村解决了低收入阶层的生活问题。

陈劲松认为，未来，东莞、惠州房地产在深圳白领中的贡献会越来越大。轨道正在改变珠三角都市圈，深圳白领将沿着轨道上班和回家。

当然，从上述研讨会上专家们的研讨观点来看，深圳白领是否真的会随着东进战略的推进而迁移，还有赖于产业拓展，公共交通发展以及城市公共品真正实现对接。