信托房地产业务坐“冷板凳” 介入REITs

“去库存”大背景下，当前房地产信托规模占比延续了此前下行趋势。用益信托统计数据显示，截至2016年2月份，房地产集合信托成立规模为45.46亿元，较去年同期降幅超6成。

如果房地产信托投资基金(REITs)能规范发展，大规模推开，我相信绝对会在信托公司业务总量的占比中，位居前三位。 中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成称。

不过当前信托公司介入REITs仍面临一些难题。用益信托研究员廖鹤凯称，一方面REITs项目收益率相对较低;另一方面，信托资金成本相对较高，同时税费使得成本难有优势。

全国两会期间，越秀集团董事长张招兴建议制定出台《房地产投资信托基金法》，就REITs的设立、运营等方面进行规范指引;步步高董事长王填也提出类似议案。

房地产信托规模降1.53%

信托公司目前对房地产市场的介入正面临着尴尬的处境。

据信托业协会数据显示，2015年末的房地产信托资金规模为1.29万亿，同比下降1.53%。2015年末投向房地产的资金规模占比为8.76%，比2014年末的10.04%减少1.28个百分点。

廖鹤凯对21世纪经济报道记者表示，一方面是房地产去库存大背景下部分房产项目风险暴露，部分信托公司开始收紧这类业务;在信贷市场方面，银行资金流动性增强且成本相对较低，因此信托相对高成本的资金会受到影响，多因素叠加使信托公司的房地产业务受到较大的限制。

而房地产信托遇冷趋势仍在延续，据用益信托统计数据显示，今年2月份房地产集合信托仅成立31只产品，成立规模45.46亿元，占总规模比例为8.48%，平均收益为8.33%。

值得注意的是，去年同期成立的房地产集合信托数量为53只，规模为132.92亿，规模占比达15.99%，平均收益9.76%，可见无论数量、规模还是收益率，均出现明显下滑。

“现在的房地产信托大多数实质上为房地产开发贷款，而严格意义上的房地产信托投资基金，是非常具有证券化特色的一种房地产证券化投资工具。”邢成认为。

他同时表示，如果在房地产信托投资基金的相关配套制度或管理办法上有进一步突破，将会大大推动信托公司房地产业务的转型。

某中型信托公司内部人士对21世纪经济报道记者表示，房地产信托投资基金有利于盘活存量资产，对去库存也有一定帮助;同时也方便投资者进行房地产投资，“现在中国投资房地产主要是直接买房，将来在投房地产时只需投REITs就够了。”

“我觉得前景巨大，严格意义上的REITs其基础资产包中持有型物业和出租型物业占比超过70%以上，而中国目前的不动产市场拥有天量的持有型、出租型物业。”邢成对21世纪经济报道记者表示，这样的情况下信托公司如果能创新发展或者配合监管部门出台相关政策，市场空间和需求巨大。

信托公司介入REITs时机显现

虽前景光明，但困难也显而易见。

越秀集团董事长张招兴认为，国内在现行立法中涉及REITs的主要有《公司法》、《信托法》、《证券法》、《证券投资基金法》等多部法律法规，但尚未制定专门调整规范REITs的单行法律，这使得REITs的设立和运行面临诸多法律瓶颈。

王填在议案中也指出，由于我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题，导致发行成本高企。

“房地产信托投资基金在信托圈里流传了近10年了，在中国从理论探讨、业务探索方面没有停歇，也是信托行业非常关注的一个领域，但是迄今为止和我们预期的发展速度、效果有一些距离。”业内人士称。

据公开资料显示，早在2008年3月银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。

目前国内的REITs市场并不发达，公开市场上可见的仅“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”、“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持证券”、“中信启航专项资产管理计划”等寥寥数只，而其中类RITEs占多数。

值得注意的是，目前公开市场上信托公司较少参与房地产信托投资基金。

“公开市场发行主要是证券公司在做，因为这一产品有浓重的证券化色彩，会在公开市场上市交易。”邢成对21世纪经济报道记者表示，按照中国现在分业经营的体制，今后真正推出REITs实施主体绝不仅仅只有信托公司，证券、基金公司会是强有力的竞争对手，甚至是主流载体。

廖鹤凯称，此前信托公司不方便做，项目收益率相对较低，信托资金成本相对较高，高税费使得成本方面难有优势。“但现在信托收益率降低非常多，比8%更低的都有，基本步入REITs的收益区间，所以这些项目基本可以启动了。”

当前，信托公司对类REITs进行了很多探索，虽然不是严格意义上的REITs，但已经具备了很多REITs的特质和要素。邢成称，如果信托公司能够练好内功把握好房地产市场，未来也可能赢得先发优势。

“如果未来规定只能由信托去充当SPV，那对信托公司将是一个利好，虽然最开始可能仍以通道为主，但有拓展空间。”上述中型信托业内人士称。