未来房地产行业中信托展业逻辑

作为前几年信托行业的主流资金投向之一,房地产领域几乎支撑了信托行业过去半数以上的盈利来源,而经过多年高速发展之后的信托行业,虽然面临传统业务逐渐萎缩、创新业务难以成熟的转型压力,但“急刹车”或“一刀切”的做法在当前现实环境下难以实施,信托公司仍在继续深耕房地产领域。但不容忽视的客观事实是,过去信托融资在微观上主要依赖于整体较低的违约率、合理的信用主体资产负债率和充裕的抵押物价值,在宏观上则主要依赖于较大的房地产开发投资量和经济高速增长的基本面环境,而当前经济发展速度、房地产行业生态格局及行业属性均引起上述微观与宏观因素发生巨大变革,信托公司如继续坚持原有视角及展业逻辑,可能会因对形势预判和风险把控不足而自缚手脚,或者过于激进。

当下既或是信托行业深耕房地产领域的重要发展机遇期,也或是信托展业风险的积聚多发期,这对信托展业提出了更高的前瞻性要求和更加审慎的风控策略,有鉴于此,笔者建议信托公司基于自身对当前宏观经济下行态势及房地产行业形势的衍变预判,改变以往的“重微观个体及项目分析、轻形势预判”的分析框架,正视新形势下的风险演变逻辑,侧重于“自上而下”把握政策布局,同时“自下而上”侧重主体信用分析的展业逻辑及风控策略,以实现自身风险收益配比最大化。

  一、房地产业可能出现的调整

虽然中国经济当前正处于新旧动力转换接续期,房地产市场面临分化趋势,但受经济发展阶段和社会民生需求决定,普遍共识是短时间内房地产行业仍会继续承担经济稳定器的职能,对应政策红利也会延续。笔者理解从经济增长分项来看,短周期内经济波动主要受由制造业、房地产和基础建设三部分构成的投资增量影响,但当前制造业处于缓慢下行通道中,基建投资受财政支撑波动较小,可见房地产投资至少短期内在经济推动中的主要地位仍难以替代,对房地产经济稳定器的认知共识正在积聚。

未来房地产行业发展或将呈现出“强者恒强、弱者愈弱”的分化衍变。

一是未来一段时间房地产行业由粗放扩张期进入一个深度调整期,客观环境上实体经济需求的萎缩带来市场容量的萎靡,这同比于过去几年的房地产市场将会产生巨大幅度的预期下降,未来行业整体利润空间会逐步回归到经济平均水平,逐渐回归“需求推动”而非“供给为主”的供求关系反转的市场中。

二是房地产企业在发展市场、区域等战略布局方面的共识越来越多,这也可从最近一二线城市“地王”频出的现象中窥见一斑,更多企业集中关注一二线核心城市,对三四线城市普遍采取收缩策略。

三是在上述市场空间萎缩、布局共识趋同的背景下,房地产行业内部竞争将愈加激烈,区域市场的分化也进一步加剧。一方面,房地产企业扎堆在一二线重点城市角逐土地资源,而一二线城市因为房地产市场较为成熟,土地市场化机制较为完善,行业管理较为规范,这也使得开发商能否最终在一二线城市顺利拿地并开发获利,最终取决于充分市场竞争状态下的价格比拼,这个价格包括拿地总体报价、融资资金价格、企业自身采购成本价格等综合价格。另外一方面,上述价格比拼最终引致土地购置价格严重超越市场预期,土地购置价格上涨且大幅快于商品房销售价格增速,导致单体项目的开发利润被大幅压缩,项目开发周期被拉长,而这也定会加剧企业快速扩张难度和谨慎拿地意愿,反向则再次加剧了区域市场分化速度和企业竞争激烈程度。

四是在上述背景下,区域分化与行业内企业竞争加剧之间互相强化,甚至互为因果,最终使得综合实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势,并据此可能在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额,行业内将逐渐呈现竞争加速、强者恒强的发展趋势。

    二、信托展业策略

受经济发展、政策导向、资金投放等多重因素影响,传统经济“去杠杆”引致的优质资产供给不足,使得短期内房地产行业整体资金面充裕,信托难以在房地产行业展业空间及谈判定价中确立相对优势。信托公司应顺着“强者恒强、弱者愈弱”的主题,甄选优质房地产企业和优质合作项目,这将愈加考验各信托公司的展业能力和风控智慧。

一是当前形势下信托公司需改变以往看待房地产企业的传统视角,坦然接受新形势下房地产企业必然处于主动或者被动的财务杠杆加大通道中,放大放远自身的展业视线,多站在房地产行业长期发展衍变逻辑出发,辩证看待房地产企业面临的阶段性信用风险增大现象。

二是信托公司需调整之前基于单体项目封闭运转的风险隔离策略,展业路径及风控策略中均需大幅加重对交易对手整体信用风险的分析研判,主抓交易对手整体实力的基础。

三是如果信托公司感觉自身对房地产政策或者展业形势缺乏信心,则应采取较为保守策略,短期可一定程度收缩在房地产行业的展业布局,长期仍需思考房地产行业新形势下风险衍变逻辑,反思自身核心竞争力,调整展业定位及风控策略来适应新的市场环境。

  三、建立风控框架 实现市场转型

任何金融机构前瞻预判房地产发展趋势,甚至房地产企业主体信用衍变,其实质更像盲人摸象,永远不可能仅用一种办法定义具体项目的信用风险,也不可能用一成不变的模式来解释各种因素发展变化对信用风险的影响,任何一种风控策略也只能抓住部分展业机遇,毕竟形势、市场、政策、经营决策等种种主观或者客观因素决定了信托开展房地产领域业务面临风险影响因素的复杂多变性,所以上述展业策略提供的仅为一个展业逻辑及视角,但是从发展主逻辑及金融机构共识而言,上述展业策略能够为转型中的信托行业提供其基于对宏观形势、社会需求的变化和自身本质功能的认识基础上的认识转变,即放大自身展业格局的同时,强化自身前瞻性预判专业能力。

信托公司应充分利用自己的资源优势、业务渠道,因时制宜,加强对房地产行业主体信用的预判能力,强化自身主动管理能力和市场竞争力,通过建立自身“自上而下”的展业路径及“主体信用与微观项目平衡分析”的风控分析框架实现市场转型应不失为一种优质选择。

(作者单位:中信信托风险管理部)