土地流转信托破冰: 土地承包经营权确权登记

东部某信托人士认为，从目前来看，土地流转信托面临的难题主要有以下方面：首先是政策法规层面的，当前土地承包经营权尚不支持直接通过信托的方式登记到信托公司名下;其次是风险控制问题，农业产业对于信托公司而言目前来说是个相对陌生的领域，信托公司对农业产业的风险控制还有待进一步提升。

经历大半年的沉寂，近期多款土地流转信托落地。

近期，“中建投信托·成都城乡统筹财产权信托”项目在成都市青白江区正式落地， 交银国信推出上海市的首单土地流转信托“交银国信·周浦花海土地承包经营权流转单一信托”，而此前不久陕国投也推出了西部地区第一单土地流转信托，各地区土地流转信托渐渐破土。

对于上海首单土地流转信托的成功，交银国际信托有限公司副总裁谢洁称：“这个项目成功一个重要的因素在于政府，浦东新区农委不是简单为了金融创新，而主要是通过信托方式推动未来土地的份额化、证券化，现在每个农户手上土地规模是不一样的，流转不方便，而份额化之后就会很方便，这是未来的重大意义所在。”

即便如此，多位信托人士对21世纪经济报道记者表示，土地流转信托还不具备大规模推广可能。中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成表示：“土地流转信托是一种小众产品，不适宜、也不具备大规模推广的可能，只适合少数公司和特定市场开展。”

土地流转信托推行“受阻”

自2013年10月国内首只土地流转信托发行以来，中信和北京信托又在多地开展土地流转，据记者不完全统计，至一周年时约有10多只产品成立，而自2015年始公开层面鲜见土地流转信托身影，市场观望情绪浓厚。

据21世纪经济报道记者了解，在第一单土地流转信托中，中信信托所起作用或有限，帝元公司相关人士对21世纪经济报道记者表示：“在具体运营过程中可能存在一些问题，比如有些项目我们的规划非常好，但是项目土地指标等原因，导致资金上暂时没有什么实际合作。”

同时，记者也咨询了北京一土地流转信托项目的运行情况，合作社相关人士称：“该信托11%的融资成本确实有点高，不过目前运行情况尚好，前期主要是资本投入，后期还得看明年春天的收成。”也即意味着如果明年开始收成稍差，可能难以覆盖资金成本。

某东部信托业内人士称，就资金信托而言，实际上土地归集和农业产业化、集约化过程中存在多类型的资金使用，从目前信托资金在流动性和收益率要求来看，较难匹配农业产业日常运作的资金。

当然即便如此，信托公司在土地流转中也确实带来了益处，比如提供了销售方、资金等，“信托方面可以带动一些发展，比如我们后期做的产品要推向全国，完全可以和他们合作。” 前述帝元公司人士称。

其实自2013年10月，首单土地流转信托推出时，就已经采取“财产权信托+资金信托”的“双信托”模式，而目前这一模式俨然成为行业标配。据悉近期推出的三款土地流转信托中，中建投和陕国投信托均采取了“双信托”模式。

财产权信托方面，谢洁表示：“财产权信托目前来讲收益比较低，目前没有大规模推广主要的原因是能否带来收入，这里面的风险和收益是不匹配的。”

“比如房地产信托、工商企业信托有抵质押物，将来如果出现纠纷可以处置抵质押物，但是土地无法处置，目前中国法律不允许土地承包经营权转让。” 交银国信相关人士称，“所谓财产权是一个租赁权，委托信托设计的不是承包经营权，目前不是直接对接农民，中间隔了一层企业。其实可以做到农民把承包经营权集合委托给信托公司，但这么做太复杂了信托公司没法面对太多农民。”

对于这一点上述东部某信托人士较为认同，他表示从目前来看，土地流转信托面临的难题主要有以下方面：首先是政策法规层面的，当前土地承包经营权尚不支持直接通过信托的方式登记到信托公司名下;其次是风险控制问题，农业产业对于信托公司而言目前来说是个相对陌生的领域，信托公司对农业产业的风险控制还有待进一步提升。

一方面是信托推广土地流转信托存在一些难题，而另一方面，其它机构也在抢占市场。此前中信信托内部人士曾对21世纪经济报道记者表示，土地流转是一种新型生产组织形式，并非专属于信托公司才能做，现在农村合作社、农村小额贷款公司、农民合作组织、农村小企业发展基金等都参与其中，不断探索。

“现在两种模式比较受认可，一是不拘泥于信托原理制度安排，由专业化农业生产经营机构真正根据农业生产自身规律和市场规律整合土地流转资源;二是有些基层地方政府，成立”某某土地流转信托公司“，则采取更多是民事信托特质的架构。”邢成称，“信托公司没有农业生产专业能力，又不是地方政府主导的民事信托机构，通过商业信托模式、采用非亲自管理和非主动管理的方式，注定该类业务不具有普遍意义，难以成为行业性的主流业务，对多数信托公司而言不具备复制性和规模效应，且具有一定的法律风险和政策风险。”

创新驱动土地流转

困难重重之下，信托公司也在不断创新应对。

北京信托董事长李民吉在接受21世纪经济报道记者专访时称，土地是最大的生产要素，信托行业找大类资产配置必须关注土地流转市场。“虽然过程中存在一些困难，但要相信人的智慧，相信人在改革中的创新能力，能够把问题解决。”

目前就已发行的土地流转信托来看，信托公司扮演的主要有三个角色：一是土地使用权的受托管理和名义所有人，这一角色有效地实现了土地使用权的所有人、受益人和运营方的分离;二是土地项目运作过程中的产业和资金支持方，如信托公司运用自身优势为土地运作提供产业导入和资金支持，有力地促进了土地的集约化、产业化运作;三是土地运作的管理人，也就是信托公司运用资金的专业能力，合理地规划、实施和监督土地运作模式。

值得注意的是，近期交银国际信托推出的“交银国信·周浦花海土地承包经营权流转单一信托”则仅为财产权信托，没有采取资金信托。交银国际信托有限公司副总裁谢洁对21世纪经济报道记者表示：“一方面目前更多是考虑制度上的设计，另外如果后期确实需要引入资金，会考虑与银行方面进行合作。”

资金支持方面，也有部分信托公司尝试将资金信托“前移”，主要投向土地的前期归集和整理，而在后续的项目运作过程中，信托公司可视资金的具体需求提供支持。通过这一做法较为有效地避免资金信托期限短、利率高难以匹配上农业的长周期和收益不稳定的问题。

另外，在土地流转信托过程中提升主动管理职能也是信托公司探索的一大方向。新推出的“中建投信托·成都城乡统筹财产权信托”中，信托公司的受托人职责已经从事务管理型提升至主动管理型，具有自行筛选、审查和确定土地正式运营商的权利，并有权对运营商进行日常监督，这与以往只能被动接受政府平台公司对土地运营商的指定相比，信托公司在信托合作中的话语权得到了很大程度的增强。

同时，有业内人士表示：“2014年11月，中央下发文件决定5年内基本完成土地承包经营权确权的登记颁证工作，因此制约土地流转信托最大的障碍有望被清除。”