“弃重取轻”,房地产信托有了新玩法

一直以来，个人投资者都会把房地产与集合信托联系到一起。这是因为，房地产行业资金需求量较大，在项目实施的过程中有土地或者在建工程作为抵/质押物，风险容易控制。这些特点容易获得信托资金，尤其是集合信托资金的青睐。数据也显示，集合信托中，房地产领域信托存量规模占比一度逼近20%。但是，2015年以来，该领域存量规模占比已连续3个季度低于10%。

房地产信托领域出现如此大的降幅有以下原因：第一，房地产开发进入调整期，整个行业的投资下降(施工面积下降)，带动了正常融资需求的下降;第二，行业风险开始分化——实力雄厚的开发商可以通过债券融资、股票融资等，低成本融得资金，而实力一般的开发商随着经营风险上升，融资变得困难;第三，前期房地产项目风险暴露，一定程度上降低了信托公司(作为管理人)及商业银行(作为单一资金信托委托方)的风险偏好。

在这样的背景下，房地产业态已发生了变化。这将引起房地产领域信托出现新的交易结构与收益结构，并成为该领域新的增长点，具体表现在以下两点：

首先，行业的重组机会会带来并购重组基金的兴起。重组本身比正常经营风险大，重组方在融资时一般会考虑风险的隔离与转移，这就决定了房地产并购业务基金在产品端不会再是以前的固定收益格局，可能会出现其他收益结构。不管出现哪种结构，“刚性兑付”的制约都会有所放松，甚至被直接突破。但这需要信托公司更加秉承谨慎管理的原则。

其次，行业轻资产运营带来资产证券化需求与类REITS(房地产信托投资基金)需求。以往谈及REITS，人们往往认为其短期内在国内很难发展，因为整个房地产行业都是重资产经营，拿地、囤地、开发都是开发商出钱，退出之路只有销售，整个投资回收期极短，无法做现金流折现。但目前，一线开发商已经开始主动在轻资产化，不管房企轻资产化是出于“情怀”，还是出于分散现金回收时点从而分散风险的考虑，都为房产证券化、类REITS提供了现金流上的可能。并且，证券化还能将收益权进行分级，从而实现杠杆融资，减少财务成本，扩大资金来源。