中城投资董事长路林：商业不动产投资的跨界机会

房地产行业经历了波澜壮阔的高速发展，正在步入“水不静、流且深”的新周期。如今，伴随着城镇化不断深入，中国进入了以满足人们“美好生活”为目标的新阶段，城市发展呈现新格局，其中一线城市已开启存量焕新、内涵增值为特征的城市更新时代。城市更新将成为下一轮城市发展的新增长点，也是房地产投资的新劲方向。

面对这个新的万亿级投资市场，该如何深度布局？2018年12月12日，由中城投资、朗诗绿色集团联合承办，蓝光发展协办的“2018外滩金融·房地产投资论坛”在上海举行，产官学各界专家聚焦“上海，城市发展与城市更新”，专题探讨商用不动产投资机会。

上海市国际股权投资基金协会副理事长

上海市国际股权投资基金协会房地产投资分会会长路林

房地产市场进入存量时代，城市更新成为城市发展的新起点

上海市国际股权投资基金协会副理事长、上海市国际股权投资基金协会房地产投资分会会长、中城投资董事长路林表示，房地产市场进入存量时代，尤其是北京、上海等一线城市，城市更新成为城市发展的新起点。

2017年12月，国务院批复《上海城市总体规划》，提出上海城市发展2035年目标，基本建成卓越的“全球城市”。全球城市（Global city），又称世界级城市，指在政治、经济、社会或文化层面直接影响全球事务的城市。伦敦、纽约、巴黎和东京，传统上被认为是“四大世界级城市”。全球城市作为城市发展的高级阶段，是世界各国的核心节点，是全球性资源配置、创新引领、服务辐射的中心。

世界是平的，城市是尖的。全球城市，是一个激动人心的新起点。上海如何成为有全球影响力、竞争力的“创新之城、人文之城、生态之城”，目标宏大，任重道远。

改革开放40年来，上海城市发展令人瞩目。但是，与伦敦、纽约、东京等全球城市相比，上海仍面临着不少差距，城市发展“重建设、轻管理”，“重数量、轻质量”，“重体量、轻宜居”，“重单体、轻整体”，生态环境、人文环境、居住环境、商务环境有待进一步提升。

路林指出，以全球城市为目标的大上海、新上海、国际化上海，城市发展之路向左走、还是向右走，是大拆大建、还是有机更新，是控制城市人口、还是治理大城市病，是单兵突进、还是都市圈协同发展，这是一个值得深刻思考的问题。

“城市让生活更美好”，是城市的愿景，是城市的魅力，也是城市发展和城市更新的新起点——从地产导向，转变为公共要素导向；从大规模建设为主，转变为小规模、渐进式、针灸式改造为主；从政府主导快速推进，转变为市场和政府结合的社会创新；实现空间更新、功能更新、人文更新；改善城市功能和宜居、宜商、宜业水平。

路林认为，“后开发”时代不动产投资，与城市发展、城市更新之间息息相关。从关注业态、板块和交易，进一步到关注商用功能、板块配套和空间效率，逐步深入到城市和板块定位、规划和目标。

2018年上海实现了商用不动产交易规模连续三年过千亿，这又是一个新起点。聚焦上海——上海不动产的现状是什么样的，存量有多大；未来会按照什么样轨迹变化，发展和更新机会在哪里；什么业态、什么板块，东西南北中重点投资机会在哪里？这些是大家重点关注的问题。

跨界产生新机会，商业不动产是机构投资人的重要战场

中国房地产市场进入下半场，从增量到存量，从开发到服务。随着一线城市进入存量时代，不动产大宗交易金额快速增长，以上海为代表的一线城市，大宗交易规模更是占到全国一半份额。

在论坛环节，进行了城市发展与城市更新的趋势与机会的讨论。路林认为，房地产是兼具民生和投资的事业，兼具金融和产业的事业，兼具各种要素整合的事业。在房地产分类中，一直把住宅和非住宅分成两类。在非住宅中，商业不动产的非自用和自用分开。房地产四个象限分得非常简单，住宅、非住宅、自用、非自用。从机构投资价值来讲，住宅还有机会。

未来，城市会更新商业不动产投资。今天有了城市更新，经济酒店可以用起来，联合办公可以用起来，共享办公也可以用起来。所以商业不动产已经有很多跨界机会。在新的业态面前，城市更新比过去投资机会多了。

路林续称，在城市更新的环境下，有开发商、投资商、运营商，还有更多用户。商业不动产会有更多用途，这是机构投资人重要的主战场之一。

城市商业不动产，是以他用、租用、商用为目的。他用、租用、商用是有既定租金的，有当期现金流、远期的资产增值两重收益。当投资机构考虑商业不动产时，他一定会考虑当期、长期收益——租赁、他用、商用带来的租金，有个回报率。所谓资产证券化就是指现金流资产证券化，不是物的证券化。

一个城市的商用不动产，在规划、设计、功能上是可以转化的、跨界的，甚至是无界的。其实“无界”很有道理，因为生活方式、工作方式的变化，很多商业不动产在转化当中，在跨界、无界当中。不同周期的转化，有不同周期的定位和投资价值，这种转化有成功的，也有失败的。衡量商业不动产的价值只有一个标准，就是它的投资价值。投资价值可以分成当期投资价值和远期增值价值。远期有多长，七年一个投资周期。不动产投资是比黄金投资、养老投资还有用、还有效的投资方式。

路林表示，在当前的市场背景下，强强联合、合作共赢才是发展之道。

来源 | 融中财经公众号（id：thecapital）

记者 | 云迦尔