“房住不炒” 地产信托融资正逐步收紧

在“房住不炒”思路下，地产信托融资正逐步收紧。

昨天下午，市场传言，光大信托、国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集。虽然随后光大信托澄清实为余额管控，但业内表示，其实不少信托公司的房地产项目基本已经停了。

这和近期监管对于房地产信托业的加强监管有关。5月中以来，多项文件要求控制房地产融资，就在近期，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。

光大、国投被曝暂停房地产项目

信托行业午后传来两则紧急通知：

1.市场传言，光大信托发布紧急通知称截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。

随后光大信托澄清：实为余额管控。实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

2. 国投泰康信托也传出暂停了房地产类项目。“已经打款的项目目前也全部退款了，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停”
暂停所有房地产类项目募集？暂停的主要是激进的信托

一直以来，房地产和信托都是息息相关，房地产业务颇受信托公司和投资者青睐，因为抵押充足，风控简单，因此近年来房地产信托业务狂飙突进。用益信托数据统计，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。今年上半年，房地产信托募集资金达3634.39亿元，占集合信托项目总额的近四成。

暂停所有房地产类项目募集？暂停的主要是激进的信托

此外，公开资料显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。另据中国信托业协会数据显示，2016年至2018年末，信托资金投向房地产行业的规模分别为1.43万亿元、2.28万亿元、2.69万亿元。

对此，广东一信托公司相关负责人告诉记者，被暂停的都是那些激进的信托，突破432限制，通过特定资产收益权、股权收益权等方式帮助房企前期融资买地的公司，暂停的也是这类前融的地产信托业务。正常的满足432条件的信托贷款业务，正常依旧。

所谓432，“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质）。

据报道，目前涉及房地产业务控制的信托公司的主要是北京监管辖区内的信托公司。上述负责人表示，他们受广东银监局管理，广东局和上海局一直是非常严格的监管，下属各信托也都没有这类前融业务，之前看北京局管的信托、西部、东北很多信托公司在做这类业务，广东、上海的却不行，的确很不平衡。现在好了，监管尺度统一了

多家信托刚收到银保监会窗口指导

而近日，多家信托刚收到银保监会窗口指导。

7月6日，有媒体报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。银保监会要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

据澎湃新闻报道，此次被约谈和指导的信托公司除了光大信托，还包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等九家。

此次指导的内容包括以下方面：

1.今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；

2.符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；

3.地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；

4.城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

5月以来地产融资监管趋严

5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制前端融资模式的发展。

5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。

6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷。

6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。包括:

7月4日银保监会对部分信托公司窗口指导；

7月6日银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速；

7月9日，某地银监局召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作；这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作；结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

业内认为，约束房地产信托是房地产宏观调控的举措之一，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。