中南置地现大规模人事调整，为二代接班"铺路"还是为振业绩谋变？

从万科（SZ.000002）启动“大江大河”计划海选城市总经理，到绿城中国（HK.03900）完成“去宋卫平化”，在房企即将进入半年业绩总结之时，众多房企密集对高层人事进行调整。近日，江苏中南建设集团股份有限公司（SZ.000961，下称“中南建设”）旗下的地产板块中南置地，也悄然开启了一场人事大换防。

前不久，中南置地营销副总裁甘玫、中南置地广深区域总白皓先后离职；今年6月底，中南置地又一次性空降四个区域总，近期已陆续上任。而据业内人士向蓝鲸房产透露，中南置地管理层变更并未就此结束。

作为2018年刚刚跻身千亿阵营的一员，中南置地在2019年过半之时就对高层进行“大换血”，是否会影响企业接下来的发展节奏？在“二代”中南置地总裁陈昱含接管各业务线不久就出现如此大规模人事更替，是否与“小陈老板”的用人风格有关？

中南置地人事变动频繁，或为“二代”陈昱含接班铺路？

进入2019年，中南置地开启了一轮大规模的人事调整。近日，中南置地一次性空降了四个区域总。翟贵君出任中南置地环沪区域公司总经理，白瑞出任中南置地广佛区域公司总经理，张洪岐出任中南置地粤东区域公司总经理；鞠文杰出任中南置地合肥区域公司总经理。而在今年更早的时候，武汉、苏南等地区已经完成人事更替。

据业内人士向蓝鲸房产透露，接下来中南还会有个别数量的同量级、重量级管理层变化。这也就意味着中南置地的人事换防动作还将继续。

在经历了前两年的“招兵买马”和“内部造血”后，中南置地刚刚组建出的管理战队，再次被打乱。

2016年将总部从南通迁至上海之后，中南置地开始去“家族化”的尝试，在2016-2017年间，大规模引进职业经理人。如2017年8月，董事长陈昱含主动让位给职业经理人陈凯，中南置地高级副总裁辛琦、中南置地营销副总裁甘玫等，都是在这一时期进入公司。一大批职业经理人的到来，助推了中南置地业绩的高速增长。克而瑞榜单显示，2016年，中南销售额为502亿，而在2018年，这一数据是1520亿元。

因此，完成千亿规模之后的第二年，中南置地内部的这场人事大调整，着实令业界感到意外。

在前两年中南置地引进大批职业经理人之时，有业内评论称，这一系列变革，与中南置地总裁陈昱含的加入有很大的关系。这位年轻的“二代”继承人有过澳洲留学的经历，在视野和格局上都给中南带来了很多新的思路，也带来了朝气。

那么，此轮人事调整，陈昱含又是何态度？这是业界较为好奇的问题。对此，蓝鲸房产与中南置地相关人士取得联系，但对方在发稿前仍未回复。

据经济观察报消息称，目前中南置地已经完全由陈昱含独立掌控，今年以来，陈凯在中南置地已经不再从事具体业务。而“新管家”对高层工作内容的调整，则不可避免的引起人员流动。

蓝鲸房产注意到，2019年3月，中南置地一次性新任命了15位名誉董事，各自负责1-3个战区。此后不久，中南建设副总经理罗俊、中南置地营销副总裁甘玫便先后离职。值得一提的是，上述两位均担任公司名誉董事一职。

而在中南置地人事出现变动的同时，陈昱含的父亲、中南建设董事长陈锦石也在陆续卸任多家子公司法定代表人。据企查查数据显示，陈锦石已从淮安中南锦城房地产有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、中南世纪城(沈阳)房地产开发有限公司等十几家公司退出。

对此，有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，陈锦石或有意减弱自身在地产板块的影响力，为陈昱含的“接班”铺路。不过亦有专家认为，中南人事换防，或是业绩承压下的“谋变”之举。“独挑大梁”的陈昱含，此次人事调整会带来怎样的效果，还有待时间观察。其中，易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，这两年中南置地业绩持续保持着高速增长，由此也会给管理层带来很多经营方面的压力。

中南主动引进人才“谋变”，股权激励为提振业绩？

按照陈昱含的思路，中南置地未来的销售额将突破3000亿元，并跻身于房企TOP10之列。不过，随着房地产存量时代的来临，房企在规模排名上实现突破的难度正在加大。

而由于早期在规模上过于用力，中南置地各项指标也亟待改善。如企业2016年至2018年净利率分别为：1.24%、1.76%、5.77%。据中原地产统计数据显示，早在2017年，房地产行业主流企业平均净利率就已达到12.4%。

上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产分析称，“一般来讲，新领导会给企业带来新的想法和动作。此次人事换防，或意味着企业发展速度和质量出现微调。”

从近期中南置地的变化动作中亦可以看出，其在做有针对性的布局和调整。如在广深区域总白锆离职后，中南置地将广州、深圳区域进行拆分，以利于企业聚焦和深耕。目前，广、深区域分为广佛区域、粤东区域、深莞惠区域。广佛区域总白瑞，是由中国金茂佛山区域过来的；而粤东区域总张洪岐则来自阳光城粤东区域。

据克而瑞数据显示，中南置地2018年新增土储中，珠三角区域仅占9%，处于相对较低的水平。而在2019年上半年，中南置地共斩获27宗地块，仅有2宗位于珠三角区域。有业内分析称，白瑞和张洪岐的到来，或对中南置地在珠三角扩储和营销工作带来帮助。

此外，中南置地虽然一直在强调“高周转”，但其运营能力却有待提升。据雪球数据显示，中南建设2018年存货周转天数1372.47天，而同等规模的阳光城（SZ.000671）、旭辉（HK.00884）分别为1158天、794天。

对此，安居客首席分析师张波也曾向蓝鲸房产指出：“中南建设的存货一直处于高位，而其每个季度的营业收入却相对较少，这表明其整个存货去化速度比较慢，这可能是导致其利润比较低的主要原因。而其毛利率偏低的表现，可能是因为拿到了地价相对较高的地。”他表示，如果企业的毛利率和净利率都低的话，可能会对使企业未来的资金面临压力，同时也会影响企业的稳健发展。

蓝鲸房产注意到，自2019年5月开始，中南置地销售增速出现明显下滑。2019年上半年，中南销售额811.9亿元，同比增长24%；而在2017年、2018年两年，中南增速分别为92%、52%。

中南置地2019年上半年销售业绩/蓝鲸房产根据企业公告制图

值得关注的是，魏杰、颜智勇、张洪岐等一大批新入职人员，均在中南建设2019年股票期权激励计划激励对象名单上。根据中南建设的公告，此次期权激励的公司业绩达标要求为：2019年相对2017年度净利润增长率不低于560%，2020年相对2017年度净利润增长率不低于1060%，2021年相对2017年度净利润增长率不低于1408%。

在中南置地总裁陈昱含看来，未来企业的增长不能依赖于环境，而要依赖于内在的力量。此次中南置地开启的大规模人才引进，又能否给企业带来新的改变和突破？在市场降温的行情下，与之伴随的期权激励政策，又能否达到预期效果？蓝鲸房产会持续观察。

蓝鲸房产 张学新