如何看待房地产信托融资收紧带来的影响？电话会议核心要点

　　我们在7月12日召开房地产信托收紧电话会议，邀请业内专家进行了深度解读，核心内容在于：

　　1、政策变化：

　　符合5月以来整体对房地产行业融资进行监管的思路，原因一方面在于继续落实“房住不炒”框架，另一方面上半年房地产信托融资规模增长较快，所以近期很多信托公司收到窗口指导。

　　2、监管内容：

　　1）对房地产信托放款的结构进行规范和强化，近期以往假股真债、股权收益权、特定资产收益权，或者安排对赌的方式等为房企提供前端资金的变相绕道模式都被叫停；2）严格控制地产信托的规模；3）对信托给没有放款资格的机构提供通道的行为进行规范和限制。

　　3、影响范围：

　　企业层面，首先大多数信托只与TOP50-60的房企合作，因此影响范围首先都是中型及以上房企；其次，此番指导限制的是频繁使用信托融资、或者以信托为主要融资的开发商，受影响的以中型民企为主。而大部分国企央企融资信托占比较小，或者小型开发商本身信托融资难度也很大，这两种公司影响较小。

　　业务层面，此次指导每个信托公司不同，但共同点在于只影响增量，不影响存量。存量项目不用提前终止，但对信托增速有限制要求，例如不可超过去年或者上半年规模，或者增速不超过总规模的4%等。影响更大的是地产信托占比较高以及近期地产信托增速较快的信托，尤其是土地前融占比较高的公司。

　　4、房地产行业土地前端融资业务的一些情况：

　　杠杆：土地前融比例的信托风控杠杆一般在1:1至1:2，但今年因信托竞争激烈，部分好项目、好公司、好城市等杠杆可变得较高，可提升至1:4或更高。

　　退出：土地前融信托的存续期一般在半年至2年，触发退出的条件可以是预售结束，也可以是低成本资金的引入，对于较好的项目信托一般会持有至预售结束。不同房企的还款来源要求不同，TOP15-20的房企可依托集团整体资金实力，对TOP20以后的房企信托一般对于预售款要求封闭监管。

　　成本：一般信托贷款会上征信，会计入负债。但土地前融业务绝大多数不上征信，不计入房企负债，同等条件下，利率一般高于非前融利率高50-100BP左右。

　　5、未来房地产信托行业的展望：

　　整体目前信托行业比较迷茫，政府平台、工商企业贷款、房地产、资本市场、消费金融是信托的主业，除了地产之外其他项目风险比较大，地产这个板块突然控制规模，转型还没办法马上明确方向，还要进一步看监管态度。目前仍需要观察：1、当前监管层依然在关注调查重点房企的资金来源构成；2、窗口指导后的效果仍需要观察，可能持续一个月至一个季度以上，这得同时结合国家经济形势等综合判断，但确实可以看出目前国家对于调控房地产行业的决心是很大的。

　　6、房企应对措施：

　　目前融资收紧的压力还没有完全传导至房企，未来一段时间需要观察，预计更需要关注的是拿地策略，今年以来房企普遍已经比去年变得更加谨慎，不再盲目拍地。而此次进一步收紧后，一方面不太依赖前融拿地的房企尤其是国企央企或者大型民企等影响不大，未来可能会成为土地市场主力军，另一方面，更多房企会从招拍挂转向并购，去收购中小型房企的项目。

　　注：需要详细纪要请联系我们或对口销售；代表专家个人观点，部分数据和结论仅供参考。

　　近期房地产信托融资进一步收紧，符合我们在7月8日发布深度报告《融资乍暖还寒，不改强者恒强》（点击查看报告全文）中的判断，重申观点：

　　我们认为融资环境边际收紧对房企的影响主要有2个方面：1、房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱；2、房企将加速库存去化和销售回款，融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计会更为受益，融资集中度重新回升。对于行业而言，我们认为房企加速库存去化和销售回款的背景下，短期在建施工预计维持增速，而土地购置费的滞后确认虽然仍表现出一定韧性，但在土地市场降温下，增速大概率持续回落，将带动房地产投资增速回落。叠加宏观经济压力，我们认为房地产行业政策环境将有所改善。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。